A Caixa Econômica Federal iniciou nesta segunda-feira, 13 de outubro de 2025, em todo o país, a aplicação de novas diretrizes para o crédito habitacional. As alterações, endossadas pelo governo federal, visam expandir o acesso à moradia para famílias de renda média, especialmente aquelas acima de R$ 12 mil mensais. O banco estima uma injeção de R$ 20 bilhões no setor imobiliário, com potencial para contratar 80 mil unidades adicionais até o final de 2026.
O pacote de medidas responde à necessidade de maior liquidez no mercado, após resgates de R$ 78,5 bilhões na poupança em 2025, que reduziram os recursos disponíveis para financiamentos. Com isso, a cota máxima de financiamento sobe para 80% do valor do imóvel no Sistema de Amortização Constante (SAC), revertendo o limite de 70% em vigor desde novembro de 2024. O teto de imóveis elegíveis ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH) aumenta de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões, ajustando-se à valorização imobiliária acumulada.
Essas mudanças integram uma reformulação no uso dos depósitos da poupança e do FGTS, com testes até o fim de 2026 e implementação plena em 2027, caso os resultados sejam positivos. A Caixa, que detém 70% do mercado de financiamentos habitacionais, lidera a operação inicial.
Facilitação no pagamento inicial
A elevação da cota para 80% diminui o valor da entrada exigida dos compradores. Em um imóvel de R$ 500 mil, por exemplo, a quantia inicial cai de R$ 150 mil para R$ 100 mil, aliviando o desembolso imediato.
Essa redução beneficia diretamente famílias que acumulam recursos limitados, permitindo a aquisição de imóveis em regiões urbanas com preços elevados, como São Paulo e Rio de Janeiro.
Expansão do SFH para imóveis maiores
O Sistema Financeiro de Habitação ganha alcance ampliado com o novo teto de R$ 2,25 milhões. Essa atualização inclui mais propriedades no escopo de juros regulados, limitados a 12% ao ano, inferiores à Selic atual de 15%.
Imóveis novos e usados agora se enquadram, desde que residenciais e urbanos. A medida atende à demanda por moradias de padrão médio, onde os valores médios superaram R$ 1,8 milhão em capitais no primeiro semestre de 2025.
O governo projeta um crescimento de 15% nas contratações via SFH, com foco em reduzir o déficit habitacional estimado em 6 milhões de unidades.
Além disso, construtoras em estados como Minas Gerais e Bahia relatam planejamento de 50 mil empregos diretos com o estímulo ao setor.
Aplicações ampliadas do FGTS
O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço passa a cobrir imóveis até R$ 2,25 milhões no SFH. Trabalhadores com saldo acumulado podem utilizá-lo de formas específicas.
- Como complemento à entrada, para abater o valor financiado diretamente;
- Na amortização do saldo devedor, encurtando o prazo ou reduzindo parcelas mensais;
- No pagamento parcial de prestações, ajustando o fluxo de caixa familiar.
Requisitos incluem três anos de contribuição ao FGTS e ausência de outra propriedade financiada na mesma região. Essa flexibilidade deve elevar o uso do fundo em 20% nos próximos contratos.
Elegibilidade e público-alvo das mudanças
Famílias com renda mensal acima de R$ 12 mil emergem como principais beneficiadas, acessando condições antes restritas a faixas inferiores. Grupos com ganhos até R$ 8 mil mantêm suporte via Minha Casa, Minha Vida.
Qualquer cidadão atende aos critérios gerais: comprovação de renda estável, capacidade de pagamento e documentação básica, sem obrigatoriedade de ser correntista da Caixa.
O banco registra que 369 mil imóveis foram financiados no primeiro semestre de 2025, com saldo de carteira em R$ 875,5 bilhões.
Procedimentos para solicitar o crédito
Interessados iniciam o processo com uma simulação online no site da Caixa, informando renda familiar e perfil. O ferramenta estima parcelas e valor financiável em minutos.
Documentos necessários abrangem holerites recentes, RG, CPF e declaração do Imposto de Renda. Após a análise prévia, o atendimento em agência formaliza o contrato, incluindo avaliação do imóvel e contratação de seguro.
A Caixa planeja agilizar aprovações em até 30 dias para casos padrão.
Transição nos recursos da poupança
Depósitos na caderneta de poupança direcionam atualmente 65% ao crédito habitacional, com 20% retidos como compulsórios no Banco Central e 15% livres. A partir de 2025, os compulsórios caem para 15%, liberando 5 pontos percentuais extras para o novo modelo.
Essa fase transitória estende-se até janeiro de 2027, quando a obrigatoriedade de 65% termina. Bancos poderão aplicar até 100% dos recursos em habitação, em troca de comprovação de concessões equivalentes.
O ajuste injeta R$ 40 bilhões adicionais no SBPE nos próximos dois anos, elevando o total disponível para R$ 111 bilhões em 2026.
