معدل الرهن العقاري في الولايات المتحدة يصل إلى أعلى مستوى له منذ تسعة أشهر، مما يضر بالقدرة على تحمل تكاليف الإسكان مرة أخرى

وصل سعر الفائدة على قرض الإسكان الأكثر طلبًا في الولايات المتحدة إلى أعلى مستوى له منذ تسعة أشهر الأسبوع الماضي. وتمثل هذه الزيادة انتكاسة أخرى للقدرة على حيازة العقارات. أصبحت تكلفة تمويل المنزل أكثر تكلفة بكثير بالنسبة للمستهلكين.

حدثت هذه الحركة في ظل سيناريو اقتصادي صعب. أبقت الحرب في إيران أسعار النفط عند مستويات عالية. ونتيجة لذلك، أثار هذا المخاوف المتزايدة بشأن التضخم. وأدى ارتفاع التضخم بدوره إلى تعزيز العائدات على سندات الخزانة الأمريكية القياسية. هذه العوامل مجتمعة وضعت ضغطا مباشرا على سوق الرهن العقاري.

زيادة الأسعار وتأثيرها على السوق

وشهد متوسط ​​الرهن العقاري بسعر فائدة ثابت لمدة 30 عاما زيادة قدرها 9 نقاط أساس. ووصل إلى 6.65% في الأسبوع المنتهي في 22 مايو، وفقًا للمعلومات الصادرة عن جمعية المصرفيين للرهن العقاري (MBA). وهذا هو أعلى مستوى تم تسجيله منذ أغسطس 2025. ويحدد هذا المستوى الحالي فترة ائتمان أكثر تقييدًا لمشتري العقارات المحتملين في الدولة. بحلول أغسطس 2025، بلغت أسعار الفائدة ذروتها قبل سلسلة من تدخلات الاحتياطي الفيدرالي.

وتسبب ارتفاع أسعار الفائدة في انخفاض حاد في طلبات الرهن العقاري. وكان هناك تراجع بنسبة 8.5٪ مقارنة بالأسبوع السابق. ويعزى هذا الانخفاض إلى حد كبير إلى انخفاض طلبات إعادة التمويل. اعتبر العديد من المالكين أن الظروف الجديدة أقل فائدة. وقد وصلت أحجام الطلبات الإجمالية إلى أدنى مستوياتها منذ الصيف الماضي، مما يشير إلى تباطؤ كبير في النشاط في قطاع العقارات. وتتأثر القدرة الشرائية للمستهلكين بشكل مباشر.

ويعد تدهور إمكانية الوصول إلى السكن نتيجة مباشرة ومقلقة. وتواجه ملايين الأسر التي تطمح لامتلاك منزل خاص بها الآن عقبة مالية أكبر. تكلفة الحصول على قرض لشراء عقار ترتفع بشكل كبير. وهذا يترجم إلى أقساط شهرية أعلى. يصبح دخول سوق العقارات هدفًا بعيدًا بالنسبة لشريحة كبيرة من السكان.

ويعكس هذا الوضع حساسية السوق الحادة لتقلبات أسعار الفائدة. وكل زيادة في نقطة الأساس تؤدي إلى تضخيم التحدي. إن هذا السيناريو المتمثل في ارتفاع أسعار الفائدة لا يؤدي فقط إلى تثبيط عمليات الشراء الجديدة. كما أنه يمنع إعادة تمويل القروض العقارية القائمة. يبحث العديد من أصحاب المنازل عن أسعار أكثر ملاءمة لتقليل دفعاتهم الشهرية. ويسلط تقرير ماجستير إدارة الأعمال الضوء على مدى إلحاح هذه القضية. ويسلط الضوء على الصعوبة المتزايدة في تأمين التمويل العقاري.

ويظهر تحليل ماجستير إدارة الأعمال أن الزيادة البالغة 9 نقاط أساس، على الرغم من أنها قد تبدو صغيرة، إلا أن لها تأثيرًا مضاعفًا على المدى الطويل. الديون المتراكمة على مدى 30 عاما تنمو بشكل كبير. وهذا يؤثر على ملاءة العديد من المشترين المحتملين. ولذلك، يتفاعل السوق بحذر وتراجع. إن توفر الائتمان بأسعار معقولة أمر بالغ الأهمية لسلامة قطاع الإسكان. وبدون ذلك، يسود الخمول وتتراجع المعاملات.

السياق الاقتصادي والعوامل الصعودية

تعتبر الحرب في إيران واحدة من المحفزات الرئيسية للسيناريو الحالي المتمثل في ارتفاع أسعار الفائدة على الرهن العقاري. وتسبب الصراع في ارتفاع ثابت وكبير في أسعار النفط. ويولد هذا التقدير للطاقة الأولية مخاوف من انتشار التضخم على نطاق واسع. تؤثر سلع الطاقة على كل قطاعات الاقتصاد تقريبًا. ويمارس التضخم بدوره ضغوطًا تصاعدية على عوائد سندات الخزانة الأمريكية القياسية.

في السابق، قام بنك الاحتياطي الفيدرالي بتنفيذ سلسلة من التخفيضات في أسعار الفائدة. ويهدف هذا الإجراء إلى التخفيف من ضعف سوق العمل. لفترة من الوقت، أدت هذه السياسة إلى خفض أسعار الفائدة على الرهن العقاري لمدة 30 عاما إلى حوالي 6٪. ومع ذلك، فإن الهجمات التي قادها الرئيس دونالد ترامب وإسرائيل على إيران في أواخر فبراير/شباط غيرت هذه الديناميكية بشكل عميق. وعكس التصعيد الجيوسياسي اتجاه أسعار الفائدة المنخفضة.

ومن ناحية أخرى، أظهر سوق العمل في الولايات المتحدة استقرارا في الأشهر الأخيرة. ولا يزال معدل البطالة عند 4.3%، وهو نفس المستوى المسجل في أغسطس من العام السابق. وفي الوقت نفسه، تسارع التضخم بشكل ملحوظ. في البداية، كان ارتفاع تكاليف الطاقة، بسبب الحرب، هو العامل الرئيسي. ولكن في الآونة الأخيرة، بدأ التضخم ينتشر إلى نطاق أوسع من السلع والخدمات. يشير توسيع القاعدة هذا إلى المزيد من الضغوط التضخمية النظامية.

ارتفعت أسعار المستهلكين بنسبة 3.8٪ في أبريل على أساس سنوي. ويتناقض هذا المعدل مع معدل التضخم البالغ 2.9% المسجل في أغسطس 2025. ويعرب عدد متزايد من مسؤولي الاحتياطي الفيدرالي عن قلقهم الكبير. وهم يخشون ألا يكون ارتفاع التضخم مجرد ظاهرة مؤقتة تقتصر على ارتفاع أسعار الطاقة. هناك احتمال أن يكون هذا التضخم أكثر ثباتا. وقد يدفع هذا بنك الاحتياطي الفيدرالي إلى النظر في زيادة سعر الفائدة الأساسي لاحتواء ارتفاع الأسعار.

ويشكل تقييم استمرار التضخم نقطة حاسمة بالنسبة للسياسة النقدية المستقبلية. وإذا ثبت أن التضخم راسخ، فسوف يتطلب الأمر استجابات أكثر صرامة من البنك المركزي. ويراقب صناع السياسات مجموعة من المؤشرات الاقتصادية. ويسعون إلى تحديد أفضل مسار لضمان استقرار الأسعار. وفي الوقت نفسه، يحاولون الحفاظ على أقصى قدر من العمالة المستدامة. لم يكن الترابط بين الأحداث العالمية والاقتصاد المحلي أكثر وضوحا من أي وقت مضى. وهذا يدل على مدى ضعف السوق أمام التوترات الدولية وعواقبها الاقتصادية.

استجابات الاحتياطي الفيدرالي والبيئة السياسية

وقد تزامن الارتفاع الأخير في أسعار الفائدة على الرهن العقاري مع تغير القيادة في بنك الاحتياطي الفيدرالي. تولى كيفن وارش منصب الرئيس الجديد للمؤسسة. لقد نجح جيروم باول في هذا الدور. وكان الرئيس دونالد ترامب قد أعرب عن انتقادات حادة ومستمرة لباول. وكان السبب هو الحفاظ على أسعار الفائدة المرتفعة خلال إدارته. وبعد ساعات من أداء وارش اليمين الدستورية في حفل بالبيت الأبيض، أعرب ترامب علناً عن توقعاته. وأعرب عن اعتقاده بأن أسعار الفائدة يجب أن تنخفض في ظل القيادة الجديدة.

وفي تناقض مباشر مع التوقعات التي عبرت عنها الحكومة، تقوم الأسواق المالية حاليًا بالتسعير وفقًا لسيناريو مختلف. هناك احتمال حقيقي لرفع سعر الفائدة الرئيسي من قبل بنك الاحتياطي الفيدرالي بحلول نهاية العام. وهذا الاختلاف بين توقعات الحكومة وتوقعات الأسواق المالية يسلط الضوء على التعقيد الكامن في إدارة السياسة النقدية. يعد استقلال البنك المركزي في مواجهة النفوذ السياسي موضوعًا محل نقاش متكرر في السياقات الاقتصادية والصحفية.

تحتفظ معدلات الرهن العقاري بعلاقة غير مباشرة مع أسعار الفائدة قصيرة الأجل التي يفرضها بنك الاحتياطي الفيدرالي. ومع ذلك، فإنهم يتتبعون العائد على سندات الخزانة لأجل 10 سنوات بشكل أوثق. يعد هذا الارتباط ركيزة أساسية لفهم ديناميكيات سوق العقارات والائتمان. وبالتالي فإن قرارات بنك الاحتياطي الفيدرالي تؤثر على القروض العقارية من خلال تأثيرها على أسواق السندات.

وفي الآونة الأخيرة، لوحظ انخفاض في عائدات السندات الحكومية الأمريكية. وكان هذا التخفيض مدفوعًا بتجدد الآمال في التوصل إلى اتفاق دبلوماسي لإعادة فتح مضيق هرمز. ومن شأن تحقيق تقدم ناجح في هذه المفاوضات أن يؤدي إلى تخفيف التوترات الجيوسياسية. ومن الممكن أن يؤثر مثل هذا التطور بدوره على أسعار النفط العالمية، وبالتالي على التوقعات التضخمية المستقبلية. إن حساسية سوق السندات للأخبار الجيوسياسية لافتة للنظر.

ومن الممكن أن تنعكس هذه الحركة في عائدات السندات في نهاية المطاف في البيانات المتنافسة حول أسعار الفائدة على الرهن العقاري. ومن المتوقع أن يصدر فريدي ماك، وهو مصدر مهم آخر للمعلومات للقطاع، أرقامه الخاصة يوم الخميس المقبل. في الأسبوع السابق، أعلن فريدي ماك بالفعل عن معدل فائدة متوسط ​​قدره 6.51% للقروض العقارية لمدة 30 عامًا. وتمثل هذه القيمة أيضًا أعلى مستوى منذ نهاية الصيف الماضي. وهذا يؤكد الاتجاه التصاعدي المعمم الذي لوحظ بالفعل في تقارير ماجستير إدارة الأعمال. وتقارب هذه المعطيات من مصادر مختلفة يعزز خطورة الوضع.

التحديات في المعروض من العقارات و”تثبيت الأسعار”

يعد النقص المستمر في المنازل في السوق عاملاً حاسماً وراء الوتيرة الخاملة لمبيعات المنازل في الولايات المتحدة. ويتفاقم هذا النقص في العرض بسبب ظاهرة تُعرف على نطاق واسع باسم “تثبيت السعر”. وفيه، يختار أصحاب المنازل الذين لديهم حاليًا معدلات رهن عقاري منخفضة عدم بيع منازلهم. إنهم يفضلون الحفاظ على رهنهم العقاري الحالي بدلاً من مواجهة معدلات رهن عقاري أعلى بكثير لشراء عقار جديد. هذه الديناميكية تحد بشدة من تدفق المنازل الجديدة إلى السوق.

يعمل تثبيت السعر كقوة قوية، تحتوي على توفر المنازل للبيع. وبحلول نهاية عام 2025، لا يزال ما يقرب من ثلثي القروض العقارية القائمة يستفيد من معدل فائدة أقل من 5%. إن حالة السوق هذه، مع أسعار الفائدة المنخفضة، لم تكن متاحة للمقترضين الجدد لأكثر من أربع سنوات. ويشكل التفاوت بين المعدلات التاريخية والحالية عائقاً قوياً أمام التنقل في مجال السكن. وهذا يبقي مخزون المساكن عند مستويات منخفضة للغاية.

يعد التدفق المحدود للعقارات الجديدة في سوق إعادة البيع عاملاً يزيد من تفاقم ظروف القدرة على تحمل التكاليف المحفوفة بالمخاطر بالفعل. وسلطت نانسي فاندن هوتن، كبيرة الاقتصاديين الأميركيين في جامعة أكسفورد إيكونوميكس، الضوء على هذه النقطة. وفي التحديث الأخير لمؤشر أكسفورد للقدرة على تحمل تكاليف السكن، أكدت على خطورة الوضع. قلة العقارات المتاحة للشراء تساهم بشكل مباشر في الارتفاع المستمر للأسعار، مما يجعل السكن رفاهية للكثيرين.

وأشار فاندن هوتن إلى أن “هذا النقص يتفاقم بسبب حقيقة أن عددًا قليلاً من أصحاب المنازل يبيعون ممتلكاتهم تاريخياً”. وقد بلغ متوسط ​​معدل دوران المساكن الحالية التي يشغلها مالكوها 4.7% فقط خلال الأرباع الأربعة الماضية. ويعتبر هذا المستوى مقلقاً. وهو أقل من معدل الدوران الذي شوهد “خلال ذروة الأزمة المالية العالمية”. وتسلط المقارنة التاريخية الضوء على استثنائية وشدة القيود الحالية على العرض.

يشير انخفاض معدل دوران المخزون إلى وجود سوق يتمتع بقدر قليل من المرونة والقدرة على الاستجابة للطلب. وحتى مع استمرار اهتمام المشترين، فإن نقص المنازل المعروضة للبيع يمنع النمو الصحي في حجم المعاملات. وهذا يخلق حلقة مفرغة: أسعار الفائدة المرتفعة تثبط عمليات البيع والشراء. وهذا بدوره يبقي العرض عند أدنى مستوياته.

• العوامل التي تحد من المعروض من العقارات وتؤثر على إمكانية الوصول:

* ظاهرة “قفل السعر”:أصحاب المنازل الذين لديهم معدلات رهن عقاري قديمة ومنخفضة يتجنبون بيع ممتلكاتهم. وهم لا يريدون أن يخضعوا لأسعار الفائدة الحالية، والتي هي أعلى بكثير بالنسبة للتمويل الجديد.
*انخفاض حجم التداول تاريخياً:يشهد سوق العقارات معدل دوران للعقارات المعروضة للبيع أقل من المعدل الملحوظ حتى في فترات الأزمات الاقتصادية الحادة. وهذا يدل على ركود في تداول الممتلكات.
*هيمنة القروض العقارية منخفضة الفائدة:الغالبية العظمى من القروض العقارية القائمة (ما يقرب من 66٪ في نهاية عام 2025) لديها أسعار فائدة أقل من 5٪. ولم تتكرر هذه الظروف الاستثنائية في السنوات الأربع الماضية، مما خلق حافزا قويا لأصحاب المنازل للبقاء في منازلهم.
*التدفق المحدود للوحدات الجديدة:يؤدي الجمع بين هذه العناصر إلى عدم كفاية عدد العقارات الجديدة التي تدخل سوق إعادة البيع. وهذا يزيد من حدة المنافسة على الخيارات القليلة المتاحة ويؤدي إلى ارتفاع الأسعار، مما يؤدي إلى تدهور القدرة على تحمل التكاليف بشكل عام.

إن تقارب هذه التحديات في سوق العقارات، والتي تشمل ظروف الائتمان وديناميكيات العرض المعقدة، يخلق سيناريو معقدا. وتتأثر القدرة على تحمل تكاليف السكن، والتي تأثرت بالفعل بارتفاع أسعار الفائدة، بشكل مضاعف بالنقص العميق في خيارات الإسكان. ويتطلب هذا الواقع تحليلاً مستمراً للتطورات الاقتصادية وترابطاتها المتعددة، محلياً وعالمياً.