O governo federal anunciou, em outubro de 2025, mudanças no Sistema Financeiro da Habitação (SFH) que aumentam o valor máximo de imóveis financiáveis de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões. A reformulação, já em vigor, permite maior uso do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e busca ampliar o acesso ao crédito imobiliário, com foco na classe média. A Caixa Econômica Federal estima financiar 80 mil novas moradias até 2026. A medida injeta R$ 20 bilhões no setor, segundo o banco.
As novas regras eliminam gradualmente os depósitos compulsórios dos bancos no Banco Central, liberando mais recursos da poupança para financiamentos. A transição, que começou em outubro de 2025, será concluída em janeiro de 2027. O governo espera que a modernização do sistema estimule o mercado habitacional.
- Benefícios esperados: Mais crédito disponível e juros limitados a 12% ao ano no SFH.
- Público-alvo: Famílias com renda de até R$ 12 mil, fora de programas como Minha Casa, Minha Vida.
- Impacto econômico: Geração de empregos na construção civil e aquecimento do setor imobiliário.
Modernização do sistema de poupança
A reformulação do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) acaba com a obrigatoriedade de 20% de depósitos compulsórios no Banco Central.
Todo o volume aplicado em cadernetas de poupança será usado para calcular o crédito habitacional disponível. Instituições financeiras que não captam poupança também poderão oferecer financiamentos com condições do SFH, ampliando a concorrência.
Riscos do endividamento
A advogada Eliza Novaes, da OAB-MG, alerta para o risco de endividamento com o novo teto. “O aumento do limite pode gerar a falsa ideia de capacidade de pagamento”, afirmou.
Ela recomenda que as parcelas não superem 30% da renda familiar e que os contratos sejam analisados com atenção, considerando taxas, seguros obrigatórios e indexadores.
Impacto no mercado imobiliário
O aquecimento do setor pode elevar os preços dos imóveis, segundo especialistas. A maior procura tende a valorizar as propriedades, especialmente em áreas urbanas.
A construção civil deve ser beneficiada, com geração de empregos diretos e indiretos. O professor Alisson Batista, da Estácio, destaca que as condições favorecem quem tem renda de até R$ 12 mil.
A Caixa já aplica as novas regras, com expectativa de aumento na oferta de crédito. O governo projeta que a medida reverta a saída de recursos da poupança, que atingiu R$ 78,5 bilhões em 2025.
Planejamento financeiro essencial
A análise detalhada do contrato é crucial antes de usar o FGTS no financiamento. Custos como seguros e encargos podem elevar o valor final do crédito. Prazos mais longos reduzem as parcelas, mas aumentam o custo total, exigindo cautela do comprador.
O FGTS pode ser usado para abater o saldo devedor ou como entrada, mas é necessário avaliar a viabilidade financeira. A medida visa atender a classe média, que enfrenta juros altos fora de programas habitacionais.
Transição gradual até 2027
A implementação das mudanças será gradual, com redução dos depósitos compulsórios de 20% para 15% até 2027. O novo modelo busca recuperar a atratividade da poupança como fonte de crédito imobiliário.
Benefícios para a classe média
As novas regras ampliam o acesso ao crédito para famílias com renda intermediária. O limite de juros de 12% ao ano no SFH torna os financiamentos mais acessíveis. A expectativa é que o mercado habitacional ganhe dinamismo, com mais opções de crédito.
