يواصل بنك الاحتياطي الفيدرالي في الولايات المتحدة مراقبة سوق الإسكان بعد أن ارتفع متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري لمدة 30 عامًا إلى 6.45٪ يوم الأربعاء. وتمثل الحركة أعلى مستوى تم تسجيله منذ بداية أبريل. وكانت هذه الزيادة مدفوعة بشكل مباشر بالإعلان عن استمرار الحصار البحري ضد إيران.
وأدى قرار البيت الأبيض إلى رفع أسعار النفط، وبالتالي عائدات سندات الخزانة لعشر سنوات. وبينما يتتبع تمويل الإسكان أداء سندات الخزانة، ارتفعت تكلفة الائتمان سبع نقاط أساس خلال 24 ساعة فقط. ويضع المستثمرون الآن تسعيرًا في ظل سيناريو يتسم بمخاطر جيوسياسية أكبر واستمرار التضخم.
التأثير الجيوسياسي على عوائد سندات الخزانة
كان رد فعل السوق المالية على الفور على التصريحات المتعلقة باستراتيجية أمريكا الشمالية البحرية في الشرق الأوسط. وسجل قطاع الطاقة ارتفاعا، مما ضغط على عوائد السندات الحكومية. ويشير محللو القطاع العقاري إلى أن الأمل في وقف التصعيد في الصراعات قد أفسح المجال للخوف من اشتباكات جديدة.
وكانت أسعار الفائدة تعمل باستقرار نسبي في الأسابيع الأخيرة، لكن الاتجاه تغير بشكل كبير بين يومي الثلاثاء والأربعاء. ويعكس التصحيح الصعودي عدم يقين المستثمرين بشأن إمدادات الوقود العالمية والأثر المالي للعمليات العسكرية. وعلى الرغم من أن بنك الاحتياطي الفيدرالي لم يغير أسعار الفائدة قصيرة الأجل هذه الجلسة، إلا أنه يلاحظ الزيادة في تكلفة الائتمان طويل الأجل عبر السوق الثانوية.
الطلب على تمويل الإسكان يقاوم أسعار الفائدة المرتفعة
وعلى الرغم من ارتفاع الأقساط، إلا أن حجم طلبات الرهن العقاري لشراء العقارات أظهر سلوكاً غير معتاد في الأسبوع الماضي. تكشف البيانات الصادرة عن جمعية المصرفيين للرهن العقاري أن الطلب نما بنسبة 1٪ خلال فترة السبعة أيام. وبالمقارنة بالفترة نفسها في عام 2025، تبلغ القفزة 21%.
- وارتفعت طلبات الشراء بنسبة 21% على أساس سنوي
- متوسط سعر الفائدة ثابت عند 6.45% لعقود مدتها 30 عامًا
- عوائد السندات لأجل 10 سنوات تدفع الاتجاه الصعودي
- تؤثر أسعار النفط على التضخم وتكاليف الائتمان
ويشير الخبراء إلى أن المستهلكين بدأوا في استيعاب سيناريو ارتفاع أسعار الفائدة. قرر العديد من المشترين الذين كانوا يتوقعون انخفاضًا مفاجئًا إغلاق الصفقات بسبب تصورهم بأن الأسعار لن تعود إلى مستوياتها الدنيا في أي وقت قريب. كما شجعت الزيادة في المعروض من العقارات المتاحة حركة الأطراف المعنية.
ديناميات الأسعار والعرض في سوق الإسكان
بدأ سوق العقارات في أمريكا الشمالية يظهر علامات التكيف في العلاقة بين المشترين والبائعين. وفي العديد من المناطق، فقدت وتيرة ارتفاع قيمة المساكن زخمها، مما سمح بنمو مخزون الوحدات المتاحة. ويعوض هذا العامل جزئيا الزيادة في التكلفة الشهرية للقروض العقارية للعائلات.
وتشير الوكالات العقارية إلى أن تدفق الزيارات والاستشارات يظل قوياً حتى مع عدم الاستقرار الخارجي. ويشير هذا السلوك إلى مرونة القطاع الخاص في مواجهة الضجيج القادم من واشنطن وطهران. لكن استمرارية هذا الزخم تعتمد على استقرار أسعار الفائدة في الأسابيع المقبلة. تميل التقلبات الشديدة إلى تنفير المشترين لأول مرة، الذين لديهم هامش مالي أضيق.
توقعات لموسم بيع الربيع
يعتبر الربيع في الولايات المتحدة تقليديًا أكثر الفترات ازدحامًا بالمعاملات العقارية. قد يؤدي التصاعد الحالي في الأسعار إلى اختبار حد القدرة على تحمل التكاليف بالنسبة للمقترضين الجدد. وإذا كسرت أسعار الفائدة حاجز 6.5% وظلت عند هذا المستوى، فمن المفترض أن تعاني سرعة المبيعات من تراجع طبيعي.
وينتظر محللو الأسواق المالية الآن التطورات الدبلوماسية القادمة للتنبؤ بسقف سعر الفائدة. ولم تكن العلاقة بين السياسة الخارجية وتكاليف الإسكان أكثر مباشرة مما كانت عليه في الدورة الاقتصادية الحالية. وطالما ظلت إمدادات الطاقة تحت التهديد، فإن الضغط على سندات الخزانة سيستمر في دفع أسعار الفائدة العقارية إلى الارتفاع. وسيكون التوازن بين تضخم الأصول وتكلفة المال هو التحدي الأكبر في الأشهر المقبلة.