อัตราสินเชื่อบ้านในสหรัฐฯ ที่มีการร้องขอมากที่สุดแตะระดับสูงสุดในรอบ 9 เดือนเมื่อสัปดาห์ที่แล้ว การเพิ่มขึ้นนี้แสดงถึงความพ่ายแพ้อีกประการหนึ่งสำหรับความสามารถในการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ ค่าใช้จ่ายในการจัดหาบ้านมีราคาแพงขึ้นอย่างมากสำหรับผู้บริโภค
การเคลื่อนไหวนี้เกิดขึ้นในสถานการณ์ทางเศรษฐกิจที่ท้าทาย สงครามในอิหร่านทำให้ราคาน้ำมันอยู่ในระดับสูง ส่งผลให้เกิดความกังวลมากขึ้นเกี่ยวกับอัตราเงินเฟ้อ อัตราเงินเฟ้อที่สูงขึ้นส่งผลให้อัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลสหรัฐฯ สูงขึ้น ปัจจัยเหล่านี้รวมกันสร้างแรงกดดันโดยตรงต่อตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัย
อัตราที่เพิ่มขึ้นและผลกระทบต่อตลาด
การจำนองอัตราดอกเบี้ยคงที่โดยเฉลี่ย 30 ปีเพิ่มขึ้น 9 คะแนนพื้นฐาน เพิ่มขึ้นแตะ 6.65% ในสัปดาห์สิ้นสุดวันที่ 22 พ.ค. ตามข้อมูลที่เผยแพร่โดย Mortgage Bankers Association (MBA) ซึ่งเป็นระดับสูงสุดที่บันทึกไว้นับตั้งแต่เดือนสิงหาคม 2568 ระดับปัจจุบันนี้กำหนดระยะเวลาสินเชื่อที่เข้มงวดมากขึ้นสำหรับผู้มีโอกาสเป็นผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศ ภายในเดือนสิงหาคม พ.ศ. 2568 อัตราดังกล่าวพุ่งถึงจุดสูงสุดก่อนที่จะมีการแทรกแซงของธนาคารกลางสหรัฐหลายครั้ง
อัตราที่เพิ่มขึ้นทำให้การสมัครจำนองลดลงอย่างมาก มีการเพิกถอน 8.5% เมื่อเทียบกับสัปดาห์ก่อน การลดลงนี้ส่วนใหญ่ได้รับแรงหนุนจากการลดลงของการสมัครรีไฟแนนซ์ เจ้าของหลายคนถือว่าเงื่อนไขใหม่มีข้อได้เปรียบน้อยกว่า ปริมาณการสมัครโดยรวมแตะระดับต่ำสุดนับตั้งแต่ฤดูร้อนปีที่แล้ว ซึ่งบ่งชี้ว่ากิจกรรมในภาคอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวลงอย่างมาก กำลังซื้อของผู้บริโภคได้รับผลกระทบโดยตรง
ความเสื่อมโทรมของการเข้าถึงที่อยู่อาศัยเป็นผลโดยตรงและน่ากังวล หลายล้านครอบครัวที่ปรารถนาจะมีบ้านเป็นของตัวเอง ต้องเผชิญกับอุปสรรคทางการเงินที่ยิ่งใหญ่กว่านั้น ค่าใช้จ่ายในการกู้ยืมเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นอย่างมาก ซึ่งแปลเป็นการผ่อนชำระรายเดือนที่สูงขึ้น การเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์กลายเป็นเป้าหมายที่ห่างไกลมากขึ้นสำหรับประชากรส่วนสำคัญ
สถานการณ์นี้สะท้อนให้เห็นถึงความอ่อนไหวเฉียบพลันของตลาดต่อความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย การเพิ่มคะแนนพื้นฐานแต่ละจุดจะขยายความท้าทาย สถานการณ์ของอัตราการเพิ่มขึ้นนี้ไม่เพียงแต่ขัดขวางการซื้อใหม่เท่านั้น นอกจากนี้ยังขัดขวางการรีไฟแนนซ์สินเชื่อจำนองที่มีอยู่ เจ้าของบ้านจำนวนมากมองหาอัตราที่ดีกว่าเพื่อลดการชำระเงินรายเดือน รายงาน MBA เน้นย้ำถึงความเร่งด่วนของปัญหานี้ เขาเน้นย้ำถึงความยากลำบากที่เพิ่มขึ้นในการหาแหล่งเงินทุนด้านอสังหาริมทรัพย์
การวิเคราะห์ของ MBA แสดงให้เห็นว่าการเพิ่มขึ้นของคะแนนพื้นฐาน 9 แม้ว่าอาจดูเล็กน้อย แต่ก็มีผลกระทบแบบทวีคูณในระยะยาว หนี้สะสมมากว่า 30 ปีก็เพิ่มขึ้นอย่างมาก สิ่งนี้ส่งผลต่อความสามารถในการละลายของผู้ซื้อที่มีศักยภาพหลายราย ดังนั้นตลาดจึงตอบสนองด้วยความระมัดระวังและการถอยกลับ ความพร้อมของสินเชื่อที่เหมาะสมเป็นสิ่งสำคัญต่อสุขภาพของภาคที่อยู่อาศัย หากไม่มีสิ่งนี้ การไม่มีการใช้งานจะมีผลเหนือกว่าและการทำธุรกรรมจะลดลง
บริบททางเศรษฐกิจและปัจจัยกระทิง
สงครามในอิหร่านเป็นหนึ่งในตัวเร่งที่สำคัญสำหรับสถานการณ์ปัจจุบันของอัตราการจำนองที่สูงขึ้น ความขัดแย้งส่งผลให้ราคาน้ำมันเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องและสำคัญ การแข็งค่าของพลังงานปฐมภูมินี้ทำให้เกิดความกังวลเรื่องอัตราเงินเฟ้อในวงกว้าง สินค้าโภคภัณฑ์พลังงานส่งผลกระทบเกือบทุกภาคส่วนของเศรษฐกิจ ในทางกลับกัน อัตราเงินเฟ้อสร้างแรงกดดันให้สูงขึ้นต่ออัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลสหรัฐฯ
ก่อนหน้านี้ Federal Reserve ได้ดำเนินการลดอัตราดอกเบี้ยหลายครั้ง การดำเนินการนี้มีจุดมุ่งหมายเพื่อบรรเทาความอ่อนแอของตลาดงาน นโยบายนี้ส่งผลให้อัตราการจำนอง 30 ปีลดลงเหลือประมาณ 6% เป็นระยะเวลาหนึ่ง อย่างไรก็ตาม การโจมตีที่นำโดยประธานาธิบดีโดนัลด์ ทรัมป์ และอิสราเอลต่ออิหร่านเมื่อปลายเดือนกุมภาพันธ์ได้เปลี่ยนแปลงพลวัตนี้อย่างลึกซึ้ง การเพิ่มระดับทางภูมิรัฐศาสตร์กลับแนวโน้มของอัตราที่ลดลง
ในทางกลับกัน ตลาดงานในสหรัฐฯ แสดงให้เห็นความมั่นคงในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมา อัตราการว่างงานยังคงอยู่ที่ 4.3% ซึ่งเป็นระดับเดียวกับที่บันทึกไว้ในเดือนสิงหาคมปีก่อน ขณะเดียวกัน อัตราเงินเฟ้อก็เร่งตัวขึ้นอย่างเห็นได้ชัด ในตอนแรก ต้นทุนพลังงานที่เพิ่มขึ้นซึ่งได้รับแรงหนุนจากสงครามเป็นปัจจัยหลัก อย่างไรก็ตาม เมื่อเร็ว ๆ นี้ อัตราเงินเฟ้อเริ่มแพร่กระจายไปยังสินค้าและบริการที่หลากหลายมากขึ้น การขยายฐานนี้บ่งชี้ถึงแรงกดดันเงินเฟ้อที่เป็นระบบมากขึ้น
ราคาผู้บริโภคเพิ่มขึ้น 3.8% ในเดือนเมษายนเมื่อเทียบเป็นรายปี อัตรานี้ตรงกันข้ามกับอัตราเงินเฟ้อ 2.9% ที่บันทึกไว้ในเดือนสิงหาคม 2025 เจ้าหน้าที่ธนาคารกลางสหรัฐจำนวนมากขึ้นแสดงความกังวลอย่างมาก พวกเขากลัวว่าการเพิ่มขึ้นของอัตราเงินเฟ้อไม่ได้เป็นเพียงปรากฏการณ์ชั่วคราวเท่านั้น ซึ่งจำกัดอยู่ที่ราคาพลังงานที่สูงขึ้นเท่านั้น มีความเป็นไปได้ที่อัตราเงินเฟ้อนี้จะคงที่มากขึ้น สิ่งนี้อาจทำให้เฟดพิจารณาขึ้นอัตราดอกเบี้ยพื้นฐานเพิ่มเติมเพื่อควบคุมราคาที่สูงขึ้น
การประเมินการคงอยู่ของภาวะเงินเฟ้อถือเป็นจุดสำคัญสำหรับนโยบายการเงินในอนาคต หากอัตราเงินเฟ้อพิสูจน์ได้ว่ามีการยึดที่มั่น ก็จะต้องได้รับการตอบสนองที่เข้มงวดยิ่งขึ้นจากธนาคารกลาง ผู้กำหนดนโยบายจะติดตามตัวชี้วัดทางเศรษฐกิจหลายประการ พวกเขาพยายามกำหนดเส้นทางที่ดีที่สุดเพื่อให้มั่นใจถึงเสถียรภาพของราคา ในเวลาเดียวกัน พวกเขาพยายามรักษาการจ้างงานที่ยั่งยืนสูงสุด ความเชื่อมโยงระหว่างงานระดับโลกและเศรษฐกิจภายในประเทศไม่เคยมีความชัดเจนมากนัก สิ่งนี้แสดงให้เห็นถึงความอ่อนแอของตลาดต่อความตึงเครียดระหว่างประเทศและผลที่ตามมาทางเศรษฐกิจ
การตอบสนองของ Federal Reserve และสภาพแวดล้อมทางการเมือง
อัตราการจำนองที่เพิ่มขึ้นเมื่อเร็ว ๆ นี้ใกล้เคียงกับการเปลี่ยนแปลงผู้นำของธนาคารกลางสหรัฐ Kevin Warsh เข้ามารับตำแหน่งประธานาธิบดีคนใหม่ของสถาบัน เขารับช่วงต่อจากเจอโรม พาวเวลล์ในบทบาทนี้ ประธานาธิบดีโดนัลด์ ทรัมป์ วิจารณ์พาวเวลล์อย่างเฉียบแหลมและต่อเนื่อง เหตุผลก็คือการรักษาอัตราดอกเบี้ยที่สูงในระหว่างการบริหารของเขา ไม่กี่ชั่วโมงหลังจากที่ Warsh เข้ารับตำแหน่งในพิธีทำเนียบขาว ทรัมป์ก็แสดงความคาดหวังต่อสาธารณะ เขาเชื่อว่าอัตราดอกเบี้ยน่าจะลดลงภายใต้ผู้นำคนใหม่
ตรงกันข้ามกับความคาดหวังของรัฐบาล ตลาดการเงินในปัจจุบันมีการกำหนดราคาในสถานการณ์ที่แตกต่างกัน มีความเป็นไปได้ที่แท้จริงที่ธนาคารกลางสหรัฐจะขึ้นอัตราดอกเบี้ยที่สำคัญภายในสิ้นปีนี้ ความแตกต่างระหว่างการคาดการณ์ของรัฐบาลและความคาดหวังของตลาดการเงินเน้นย้ำถึงความซับซ้อนในการจัดการนโยบายการเงิน ความเป็นอิสระของธนาคารกลางเมื่อเผชิญกับอิทธิพลทางการเมืองเป็นหัวข้อที่ถกเถียงกันบ่อยครั้งในบริบททางเศรษฐกิจและการสื่อสารมวลชน
อัตราการจำนองรักษาความสัมพันธ์ทางอ้อมกับอัตราดอกเบี้ยนโยบายระยะสั้นของธนาคารกลางสหรัฐ อย่างไรก็ตาม พวกเขาติดตามอัตราผลตอบแทนของพันธบัตรรัฐบาลอายุ 10 ปีอย่างใกล้ชิดมากขึ้น ความสัมพันธ์นี้เป็นเสาหลักพื้นฐานในการทำความเข้าใจการเปลี่ยนแปลงของตลาดอสังหาริมทรัพย์และสินเชื่อ การตัดสินใจของเฟดจึงมีอิทธิพลต่อการจำนองผ่านผลกระทบต่อตลาดตราสารหนี้
ล่าสุดพบว่าอัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลสหรัฐฯ ลดลง การลดลงนี้ได้รับแรงผลักดันจากความหวังครั้งใหม่ของข้อตกลงทางการทูตในการเปิดช่องแคบฮอร์มุซอีกครั้ง ความก้าวหน้าที่ประสบความสำเร็จในการเจรจาเหล่านี้อาจมีศักยภาพในการบรรเทาความตึงเครียดทางภูมิรัฐศาสตร์ การพัฒนาดังกล่าวอาจส่งผลต่อราคาน้ำมันโลกและส่งผลต่อการคาดการณ์อัตราเงินเฟ้อในอนาคต ความอ่อนไหวของตลาดตราสารหนี้ต่อข่าวภูมิรัฐศาสตร์เป็นเรื่องที่น่าทึ่ง
การเคลื่อนไหวของอัตราผลตอบแทนพันธบัตรนี้อาจสะท้อนให้เห็นในข้อมูลที่แข่งขันกันในเรื่องอัตราการจำนอง Freddie Mac ซึ่งเป็นแหล่งข้อมูลที่สำคัญอีกแหล่งหนึ่งสำหรับภาคส่วนนี้ คาดว่าจะเปิดเผยตัวเลขของตัวเองในวันพฤหัสบดีหน้า สัปดาห์ก่อน Freddie Mac ได้รายงานอัตราเฉลี่ย 6.51% สำหรับการจำนอง 30 ปีแล้ว ค่านี้ยังแสดงถึงค่าสูงสุดนับตั้งแต่ปลายฤดูร้อนที่แล้ว สิ่งนี้ยืนยันแนวโน้มขาขึ้นทั่วไปที่สังเกตพบแล้วในรายงาน MBA การมาบรรจบกันของข้อมูลนี้จากแหล่งต่างๆ ตอกย้ำความร้ายแรงของสถานการณ์
ความท้าทายในการจัดหาอสังหาริมทรัพย์และ ‘การล็อคอัตรา’
การขาดแคลนบ้านในตลาดอย่างต่อเนื่องเป็นปัจจัยสำคัญเบื้องหลังยอดขายบ้านในสหรัฐฯ ที่ซบเซา การขาดอุปทานนี้เลวร้ายลงด้วยปรากฏการณ์ที่รู้จักกันอย่างแพร่หลายในชื่อ “การล็อคอัตรา” เจ้าของบ้านซึ่งปัจจุบันมีอัตราการจำนองต่ำเลือกที่จะไม่ขายบ้านของตน พวกเขาอยากจะคงจำนองปัจจุบันไว้มากกว่าเผชิญกับอัตราการจำนองที่สูงขึ้นอย่างมากเพื่อซื้อทรัพย์สินใหม่ การเปลี่ยนแปลงนี้จำกัดการไหลของบ้านใหม่ออกสู่ตลาดอย่างรุนแรง
การล็อคอัตราทำหน้าที่เป็นพลังอันทรงพลัง โดยประกอบด้วยบ้านว่างสำหรับขาย ณ สิ้นปี 2568 เกือบสองในสามของการจำนองที่มีอยู่ยังคงได้รับประโยชน์จากอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่า 5% สภาพตลาดซึ่งมีอัตราดอกเบี้ยต่ำเช่นนี้ ไม่สามารถใช้ได้กับผู้กู้รายใหม่มานานกว่าสี่ปีแล้ว ความแตกต่างระหว่างอัตราในอดีตและปัจจุบันเป็นอุปสรรคสำคัญต่อการเคลื่อนย้ายที่อยู่อาศัย สิ่งนี้ทำให้สินค้าคงคลังที่อยู่อาศัยอยู่ในระดับต่ำอย่างยิ่ง
การหลั่งไหลเข้ามาของทรัพย์สินใหม่อย่างจำกัดในตลาดขายต่อเป็นปัจจัยที่ทำให้เงื่อนไขความสามารถในการจ่ายที่ไม่มั่นคงอยู่แล้วรุนแรงขึ้นอีก Nancy Vanden Houten หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์สหรัฐฯ จาก Oxford Economics เน้นประเด็นนี้ ในการอัปเดตล่าสุดเกี่ยวกับดัชนีความสามารถในการจ่ายที่อยู่อาศัยของอ็อกซ์ฟอร์ด เธอเน้นย้ำถึงความหนักหน่วงของสถานการณ์ การไม่มีอสังหาริมทรัพย์พร้อมสำหรับการซื้อมีส่วนทำให้ราคาสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้ที่อยู่อาศัยกลายเป็นสิ่งหรูหราสำหรับหลาย ๆ คน
Vanden Houten ชี้ให้เห็นว่า “การขาดแคลนนี้ประกอบกับข้อเท็จจริงที่ว่าในอดีตมีเจ้าของบ้านเพียงไม่กี่รายที่ขายทรัพย์สินของตน” อัตราการหมุนเวียนของสต็อกที่อยู่อาศัยที่เจ้าของมีอยู่เฉลี่ยเพียง 4.7% ในช่วงสี่ไตรมาสที่ผ่านมา ระดับนี้ถือว่าน่าตกใจ ซึ่งต่ำกว่าอัตราการหมุนเวียนที่เห็น “ในช่วงวิกฤตการเงินโลก” การเปรียบเทียบในอดีตเน้นถึงความพิเศษและความเข้มงวดของข้อจำกัดการจัดหาในปัจจุบัน
การหมุนเวียนสินค้าคงคลังต่ำบ่งชี้ถึงตลาดที่มีความยืดหยุ่นและความสามารถในการตอบสนองต่อความต้องการน้อย แม้ว่าผู้ซื้อจะให้ความสนใจอย่างต่อเนื่อง แต่การไม่มีบ้านสำหรับขายจะขัดขวางการเติบโตที่ดีของปริมาณธุรกรรม สิ่งนี้ทำให้เกิดวงจรที่เลวร้าย: อัตราดอกเบี้ยที่สูงทำให้ท้อใจทั้งการขายและการซื้อ ส่งผลให้อุปทานอยู่ในระดับต่ำสุด
- ปัจจัยที่จำกัดการจัดหาคุณสมบัติและส่งผลต่อการเข้าถึง:
* ปรากฏการณ์ “ล็อคอัตรา”:เจ้าของบ้านที่มีอัตราการจำนองต่ำและเก่าหลีกเลี่ยงการขายทรัพย์สินของตน พวกเขาไม่ต้องการอยู่ภายใต้อัตราดอกเบี้ยปัจจุบันซึ่งสูงขึ้นอย่างมากสำหรับการจัดหาเงินทุนใหม่
*มูลค่าการซื้อขายที่ลดลงในอดีต:ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีอัตราการหมุนเวียนของอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายซึ่งต่ำกว่าที่สังเกตได้แม้ในช่วงที่เกิดวิกฤตเศรษฐกิจอย่างรุนแรง สิ่งนี้บ่งบอกถึงความซบเซาในการหมุนเวียนทรัพย์สิน
*ความเด่นของการจำนองดอกเบี้ยต่ำ:การจำนองที่มีอยู่ส่วนใหญ่ (เกือบ 66% ณ สิ้นปี 2568) มีอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่า 5% เงื่อนไขพิเศษเหล่านี้ไม่ได้เกิดขึ้นซ้ำในช่วงสี่ปีที่ผ่านมา ทำให้เกิดแรงจูงใจอย่างมากสำหรับเจ้าของบ้านที่จะอยู่ในบ้านของตน
*การไหลของยูนิตใหม่ที่ถูกจำกัด:การรวมกันขององค์ประกอบเหล่านี้ส่งผลให้มีทรัพย์สินใหม่เข้าสู่ตลาดขายต่อไม่เพียงพอ สิ่งนี้ทำให้การแข่งขันทวีความรุนแรงขึ้นสำหรับตัวเลือกไม่กี่ตัวที่มีอยู่ และทำให้ราคาสูงขึ้น ส่งผลให้ความสามารถในการจ่ายโดยรวมลดลง
การบรรจบกันของความท้าทายเหล่านี้ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งรวมถึงเงื่อนไขสินเชื่อและการเปลี่ยนแปลงของอุปทานที่ซับซ้อน ทำให้เกิดสถานการณ์ที่ซับซ้อน ความสามารถในการจ่ายที่อยู่อาศัยซึ่งได้รับผลกระทบจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ได้รับผลกระทบเป็นสองเท่าจากการขาดแคลนทางเลือกที่อยู่อาศัยอย่างมาก ความเป็นจริงนี้จำเป็นต้องมีการวิเคราะห์การพัฒนาทางเศรษฐกิจอย่างต่อเนื่องและการเชื่อมโยงหลายด้านทั้งในประเทศและทั่วโลก