自2月底以来，随着涉及伊朗的冲突爆发，美国的抵押贷款利率急剧上升。根据《抵押新闻日报》的数据，周三 30 年期固定贷款平均利率达到 6.48%。这一水平代表了大约六个月来的最高水平，并打破了春季购物季之前住房负担能力改善的预期。
此次上涨是在中东冲突造成金融市场动荡之际发生的。油价上涨，加剧了人们对通胀的担忧，并导致国债收益率波动。周初美国10年期国债利率接近4.44%，直接影响房地产贷款成本。
- 作为唐纳德·特朗普总统今年早些时候宣布的购买高达 2000 亿美元 MBS 指令的一部分，房地美 (Freddie Mac) 和房利美 (Fannie Mae) 加大了对抵押贷款支持证券的购买力度。
- 这些操作有助于避免利率进一步大幅上升，部分抵消了地缘政治波动的影响。
- 据估计，如果不采取这一行动，抵押贷款和债券之间的利差可能会扩大 20 至 25 个基点。
政府机构在债券市场上的行动
房地美和房利美的购买逐渐发生，并在最近几周内进行分配。专家指出，各机构不会单一进行收购，而是分散经营，以维持抵押贷款二级市场的稳定。这一策略使得部分缓解国债收益率上升带来的不利影响成为可能。
过去四个星期，十年期国债收益率大幅波动。 3月初，最低利率为3.91%，但随着油价上涨引发的通胀担忧，利率水平有所上升。 FHFA 监管的机构是该领域的重要买家，支持抵押贷款证券的流动性。
对再融资活动的影响
接近6.5%的利率实际上关闭了年初短暂打开的再融资有利窗口。持有较旧抵押贷款的借款人现在更换合同的动力越来越小，因为每月分期付款节省的钱不足以证明所涉及的成本是合理的。固定收益行业的分析师强调，在这个利率水平下，大约 90% 的潜在再融资者被排除在市场之外。
如果没有代理购买，30年期抵押贷款利率可能接近6.75%。这一额外差异将意味着新融资和再融资的每月成本相应增加。尽管面临外部压力，政府支持企业的行动仍有助于将利差维持在更受控制的水平。
已宣布的采购计划的背景
2026 年初宣布了购买高达 2000 亿美元抵押贷款支持证券的计划，作为提高住房负担能力的措施。自 2025 年秋季以来，各机构已在加强行动，但总统指令扩大了干预的范围和步伐。购买发生在公开市场上，旨在降低抵押贷款借款人的最终成本。
金融部门专家密切关注这些操作的数量和时间。冲突开始后，市场状况恶化，油价和政府债券收益率波动加大。尽管如此，机构参与仍对抵押贷款市场起到了部分缓冲作用。
对美国房地产市场的影响
中东冲突引发的波动直接影响了美国的住房融资成本。油价上涨会提高通胀预期，从而给美国国债收益率以及抵押贷款利率带来压力。传统上较为活跃的春季购物季现在对买家和卖家来说面临着不利的条件。
从长远来看，新住房的建设仍然是解决供应和可达性问题的重要结构性因素。与此同时，放松银行规则和对住宅物业机构投资的控制等措施是政府正在进行的讨论的一部分。机构购买证券是支持市场的直接工具。
该行业的最新发展
今年头几个月，房地美和房利美在其持有的投资组合中增加了数十亿美元的抵押贷款支持证券。这些收购利用二级市场价差扩大的时期，以有节奏的速度进行。目标包括维持流动性并帮助稳定住房部门的信贷状况。
分析师强调，宏观政治事件继续主导利率行为，部分超过了特定干预措施的影响。即使购买正在进行，5 年期和 10 年期债券收益率的波动也反映了当前的不确定性。抵押贷款市场仍然对影响通胀和货币政策预期的国际事态发展敏感。
新抵押贷款的定价继续与 10 年期国债收益率存在利差。这一机制保持了公共债务市场与住宅房地产融资之间的直接联系。最近的波动凸显了监测地缘政治动向和政府实体在该行业的行动的重要性。
