美國抵押貸款利率創九個月新高，再次損害房屋負擔能力

上週，美國最受歡迎的房屋貸款利率觸及九個月高點。這一增長代表了購買房產能力的另一個挫折。對消費者來說，購屋融資成本已經變得更昂貴。

這一變動發生在充滿挑戰的經濟情勢下。伊朗戰爭使油價維持在高位。因此，這加劇了人們對通貨膨脹的擔憂。通膨上升反過來又推高了基準美國公債的殖利率。這些因素加在一起給了抵押貸款市場帶來直接壓力。

升息和市場影響

30年期固定利率抵押貸款平均增加9個基點。根據抵押貸款銀行家協會 (MBA) 發布的信息，截至 5 月 22 日當週，該比率達到 6.65%。這是自 2025 年 8 月以來的最高水準。目前的水平為該國潛在購屋者設定了更嚴格的信貸期。到 2025 年 8 月，利率在聯準會採取一系列幹預措施之前已見頂。

利率上升導致房貸申請急劇下降。與前一周相比，下降了 8.5%。這一下降主要是由於再融資申請的減少所致。許多業主認為新的條件不太有利。整體申請量已達到去年夏季以來的最低水平，顯示房地產行業的活動大幅放緩。消費者的購買能力受到直接影響。

住房可及性的惡化是一個直接而令人擔憂的後果。數以百萬計渴望擁有自己房屋的家庭現在面臨更大的財務障礙。貸款購買房產的成本大大增加。這意味著更高的每月分期付款。對相當一部分人來說，進入房地產市場成為一個更遙遠的目標。

這種情況反映出市場對利率波動的高度敏感。每增加一個基點都會加劇挑戰。這種利率上升的情況不僅阻礙了新的購買。它還抑制現有抵押貸款的再融資。許多房主尋求更優惠的利率來減少每月付款。 MBA 報告強調了這個問題的迫切性。他強調了房地產融資越來越困難。

MBA的分析顯示，9個基點的漲幅雖然看起來很小，但長期來看卻具有乘數效應。 30多年來累積的債務大幅增加。這影響了許多潛在買家的償付能力。因此，市場反應謹慎且撤回。提供負擔得起的信貸對於住房部門的健康至關重要。如果沒有它，就會普遍不活躍，交易量也會下降。

經濟背景和看漲因素

伊朗戰爭是當前抵押貸款利率上升的主要催化劑之一。衝突導致石油價格持續大幅上漲。一次能源的升值引發了人們對普遍通貨膨脹的擔憂。能源商品幾乎影響所有經濟部門。通膨反過來又給基準美國公債殖利率帶來上行壓力。

此前，聯準會已實施了一系列降息措施。此举旨在缓解就业市场的疲软。在一段時間內，這項政策導致 30 年期抵押貸款利率降至 6% 左右。然而，唐納德·特朗普總統和以色列二月底對伊朗發動的襲擊深刻改變了這一動態。地緣政治升級扭轉了利率下降的趨勢。

另一方面，美国就业市场近几个月表现稳定。失业率维持在4.3%，与去年8月持平。同時，通貨膨脹明顯加速。最初，战争导致的能源成本上涨是主要因素。然而，最近通货膨胀已开始蔓延到更广泛的商品和服务领域。基數擴大表示系統性通膨壓力較大。

4月份居民消費價格較去年同期上漲3.8%。這一比率與 2025 年 8 月記錄的 2.9% 的通膨率形成鮮明對比。越來越多的聯準會官員表達了嚴重擔憂。他們擔心通膨上升不只是暫時現象，僅限於能源價格上漲。這種通貨膨脹有可能會更加持久。這可能導緻聯準會考慮進一步提高基本利率以遏制物價上漲。

通膨持續性的評估是未來貨幣政策的關鍵點。如果通膨被證明是根深蒂固的，央行將需要採取更堅定的應對措施。政策制定者監測一系列經濟指標。他們尋求確定確保價格穩定的最佳方法。同時，他們努力維持最大限度的永續就業。全球事件與國內經濟之間的相互連結從未如此明顯。這顯示市場容易受到國際緊張局勢及其經濟後果的影響。

聯準會的反應與政治環境

最近抵押貸款利率的上升恰逢聯準會領導層的更迭。凱文沃什 (Kevin Warsh) 接任該機構的新院長。他接替傑羅姆·鮑威爾擔任這一職位。唐納德·特朗普總統對鮑威爾表達了尖銳而持續的批評。原因是他在任期間維持高利率。沃什在白宮儀式上宣誓就職數小時後，川普公開表達了他的期望。他認為，在新領導的領導下，利率應該會下降。

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與政府表達的預期形成鮮明對比的是，金融市場目前的定價情況不同。聯準會確實有可能在年底前大幅升息。政府預測與金融市場預期之間的這種差異凸顯了貨幣政策管理固有的複雜性。中央銀行面對政治影響的自主權是經濟和新聞領域經常爭論的議題。

抵押貸款利率與聯準會的短期政策利率保持間接關係。然而，他們更密切地追蹤十年期國債的殖利率。這種相關性是了解房地產和信貸市場動態的基本支柱。因此，聯準會的決定透過對債券市場的影響來影響抵押貸款。

近期，美國公債殖利率出現下滑。這一減少是由於重新希望達成重新開放霍爾木茲海峽的外交協議而推動的。這些談判的成功突破將有可能緩和地緣政治緊張局勢。這種事態發展反過來可能影響全球石油價格，進而影響未來的通膨預期。債券市場對地緣政治消息的敏感度非常高。

債券殖利率的這種變動最終可能會反映在抵押貸款利率的競爭數據中。房地美是該行業的另一個重要資訊來源，預計下週四發布自己的數據。上週，房地美公佈的 30 年期抵押貸款平均利率為 6.51%。這一數值也創下了去年夏末以來的最高值。這證實了 MBA 報告中已經觀察到的普遍上升趨勢。來自不同來源的這些數據的匯集加劇了情況的嚴重性。

房地產供應和“利率鎖定”方面的挑戰

市場上房屋的持續短缺是美國房屋銷售緩慢的關鍵因素。眾所周知的「利率鎖定」現象加劇了供應不足。其中，目前抵押貸款利率較低的房主選擇不出售房屋。他們寧願維持目前的抵押貸款，也不願面臨更高的抵押貸款利率來購買新房產。這種動態嚴重限制了新房流入市場。

利率鎖定是一股強大的力量，限制了待售房屋的供應。到 2025 年底，近三分之二的現有抵押貸款仍受益於低於 5% 的利率。四年多來，新借款人無法享受到如此低利率的市場條件。歷史利率和當前利率之間的差異極大地抑制了住房流動性。這使得住房庫存保持在極低的水平。

轉售市場上新房產的湧入有限是進一步加劇本已岌岌可危的負擔能力狀況的一個因素。牛津經濟研究院首席美國經濟學家南希·范登·霍頓強調了這一點。在牛津住房負擔能力指數最近的更新中，她強調了情況的嚴重性。缺乏可供購買的房產直接導致價格持續上漲，使住房成為許多人的奢侈品。

Vanden Houten 指出，「歷史上很少有房主出售自己的房產，這一事實加劇了這種短缺。」過去四個季度現有自住住房的周轉率平均僅為 4.7%。這個水平被認為是令人震驚的。它低於「全球金融危機最嚴重時期」的周轉率。歷史比較凸顯了目前供應限制的特殊性和嚴重性。

庫存週轉率低表示市場缺乏靈活性和回應需求的能力。即使買家持續感興趣，待售房屋的缺乏也阻礙了交易量的健康成長。這就形成了一個惡性循環：高利率阻礙了買賣。這反過來又使供應保持在最低水平。

• 限制房產供應並影響可及性的因素：

* 「利率鎖定」現象：抵押貸款利率較低的舊房主會避免出售其房產。他們不想受到當前利率的影響，因為新融資的利率要高得多。
*歷史成交量減少：即使在嚴重的經濟危機時期，房地產市場的待售房產週轉率也低於觀察到的水平。這顯示房地產流通停滯。
*低利率抵押貸款占主導地位：絕大多數現有抵押貸款（到 2025 年底接近 66%）的利率低於 5%。這些特殊條件在過去四年中沒有出現過，這為房主留在自己的家中創造了強大的動力。
*新單位限流：這些因素的結合導致進入轉售市場的新房產數量不足。這加劇了對少數可用選項的競爭，並推高了價格，從而惡化了整體負擔能力。

房地產市場中的這些挑戰，包括信貸條件和複雜的供應動態，匯集在一起，創造了一個複雜的場景。住房負擔能力已經因利率上升而受到影響，而且住房選擇的嚴重短缺又受到雙重影響。這一現實需要對國內和全球的經濟發展及其多重相互聯繫進行持續分析。