法律改变了将居住地转变为短期住宿的要求

西班牙针对短期房产租赁采取了新规定。任何人想要将拥有多个业主的建筑中的住宅改造成旅游住宿，现在都需要获得居民社区的明确批准。该变更于 2025 年 4 月生效，改变了 Airbnb 等平台在该国的运营方式。

第 1/2025 号组织法修改了《横向财产法》。从那时起，业主必须获得五分之三业主的批准，这些业主也代表公寓五分之三的股份。未经同意，活动可能会立即停止。社区主席可以要求结束行动，必要时可以诉诸法庭。

集体认可取代了先前的沉默

改革之前，除非得到多数人的明确禁止，否则大多数情况下默认允许旅游租赁。现在逻辑已经颠倒了。相关方在开始活动之前必须寻求并获得书面授权。即使该决定意味着公寓的法规或构成所有权发生变化，也适用 3/5 的强化多数。

该措施旨在平衡住宅和旅游用途。许多城市都面临着永久居民住房供应减少的问题，特别是在巴塞罗那、马德里和沿海目的地等城市。近年来，旅游业的蓬勃发展给传统的租金价格带来了压力。

• 必须在公寓大会上获得批准。
• 赞成票必须覆盖60%的业主和60%的配额。
• 2025 年 4 月之前已经规范化的房产继续按照之前的规则运营。
• 未经批准的新业务将受到罚款并立即中断。
• 社区还可以对公共开支加收高达 20% 的费用，以弥补额外的磨损。

对短期住宿市场的影响

这一变化直接影响任何计划在数字平台上列出房产的人。未经社区批准，广告可能会受到质疑并被删除。近几个月来，当局已经在监控违规广告，并对平台处以巨额罚款。

国家改革被纳入地区和市级规则。一些城市限制在饱和地区发放新的旅游许可证。其他要求自 2025 年 7 月起强制所有短期租赁进行单一国家登记。不遵守规定的人将面临高达数十万欧元的制裁。

拥有先前有效许可证的所有者保留继续的权利。该法律不会追溯已经正式化的行动。但现在任何人开始或改造住宅物业都需要遵守新的集体批准要求。

西班牙住房压力的背景

该国为短期旅游提供的房产数量出现强劲增长。这减少了多个地区长期租赁的可用性。城市中心和旅游区的价格上涨。

政府和市政厅力求保护住房的居住功能。新规定赋予邻居更多决定建筑物用途的权力。在某些情况下，社区已经批准了每年租赁天数的总量限制或限制。

检查力度加大。由于缺乏许可证或数据不完整，数千个广告被分析。法院判决决定删除平台上的列表。

对于已经租房的人来说有什么变化

法律生效前规范化的旅游地产只要其行政许可有效，就可以继续正常运营。任何想要扩大或开始新活动的人都会面临邻居批准的障碍。

专家建议在采取任何行动之前先查阅公寓法规和最近的会议纪要。一些社区已经在其内部规定中纳入了限制性条款。

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西班牙仍然是一个强大的旅游目的地。酒店和住宿业必须适应新的需求。数字平台调整流程以验证是否符合当地立法。

国家注册和附加义务

除了社区批准外，还有单一租赁登记处，强制披露短期租金。业主需要获得注册号才能合法做广告。

社区可以收取高达 20% 的额外费用，以补偿电梯和游泳池等公共区域的更频繁使用。增加不具有追溯力，并且取决于相同的 3/5 多数。

该法律将旅游租赁定义为临时转让带家具的财产，出售以获取利润并符合旅游部门标准。根据地区法规，很短或很长的期限可能会有不同的处理方式。

此次改革旨在遏制某些市场失控的增长。既定目标是在不消除一般旅游活动的情况下保留永久居住用地。

（节奏短段：该规则适用于新案例。保留旧操作。）

（长段深入：西班牙多个地区存在关于旅游与住房平衡的争论。例如，巴塞罗那采取了自己的措施来减少住宅区的短期租赁供应。马德里和其他首都也加强了检查。2025年国家法律标准化了部分要求，并为业主社区提供了额外的工具。依赖此收入的业主需要根据具体情况评估继续或开始活动的可行性。专业律师建议事先与业主会面。公寓管理员在投资翻修或获得许可之前规划出各种可能性。）

业主的后续步骤

任何希望向游客出租房产的人都必须首先检查该建筑是否允许进行此类活动。然后，打电话或参加会议以获得必要的批准。同时，处理好市政许可证和国家注册。

如果没有这些步骤，罚款和暂停活动的风险就会增加。平台可以删除不符合规定的广告。环境变得更加规范，但在满足所有要求的情况下仍然允许合法运营。

西班牙对游客仍然具有吸引力。旅游业仍然是经济的一个相关部门。新规定旨在更好地组织这个市场，减少居民和住宿经营者之间的冲突。