法律改變了將居住地轉變為短期住宿的要求

西班牙針對短期房產租賃採取了新規定。任何人想要將擁有多個業主的建築中的住宅改造成旅遊住宿，現在都需要獲得居民社區的明確批准。該變更於 2025 年 4 月生效，改變了 Airbnb 等平台在該國的運作方式。

第 1/2025 號組織法修改了《橫向財產法》。從那時起，業主必須獲得五分之三業主的批准，這些業主也代表公寓五分之三的股份。未經同意，活動可能會立即停止。社區主席可以要求結束行動，必要時可以訴諸法庭。

集體認可取代了先前的沉默

在改革之前，除非得到多數人的明確禁止，否則大多數情況下默認允許旅遊租賃。現在邏輯已經顛倒了。相關方在開始活動之前必須尋求並獲得書面授權。即使該決定意味著公寓的法規或構成所有權發生變化，也適用 3/5 的強化多數。

該措施旨在平衡住宅和旅遊用途。許多城市都面臨永久居民住房供應減少的問題，特別是在巴塞隆納、馬德里和沿海目的地等城市。近年來，旅遊業的蓬勃發展給傳統的租金價格帶來了壓力。

• 必須在公寓大會上獲得批准。
• 贊成票必須覆蓋60%的業主和60%的配額。
• 2025 年 4 月之前已經規範化的房產繼續按照先前的規則運作。
• 未經批准的新業務將受到罰款並立即中斷。
• 社區還可以對公共開支加收高達 20% 的費用，以彌補額外的磨損。

對短期住宿市場的影響

這項變更直接影響任何計劃在數位平台上列出房產的人。未經社群批准，廣告可能會受到質疑並被刪除。近幾個月來，當局已經在監控違規廣告，並對平台處以巨額罰款。

國家改革被納入地區和市級規則。一些城市限制在飽和地區發放新的旅遊許可證。其他要求自 2025 年 7 月起強制所有短期租賃進行單一國家登記。不遵守規定的人將面臨高達數十萬歐元的製裁。

擁有先前有效許可證的所有者保留繼續的權利。該法不會追溯已經正式化的行動。但現在任何人開始或改造住宅物業都需要遵守新的集體批准要求。

西班牙住房壓力的背景

該國為短期旅遊提供的房產數量有強勁增長。這減少了多個地區長期租賃的可用性。城市中心和旅遊區的價格上漲。

政府和市政廳力求保護住房的居住功能。新規定賦予鄰居更多決定建築物用途的權力。在某些情況下，社區已經批准了每年租賃天數的總量限製或限制。

檢查力度加大。由於缺乏許可證或數據不完整，數千個廣告被分析。法院判決決定刪除平台上的清單。

對於已經租房子的人來說有什麼變化

法律生效前規範化的旅遊地產只要其行政許可有效，就可以繼續正常運作。任何想要擴大或開始新活動的人都會面臨鄰居批准的障礙。

專家建議在採取任何行動之前先查閱公寓法規和最近的會議記錄。一些社區已經在其內部規定中納入了限制性條款。

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西班牙仍然是一個強大的旅遊目的地。飯店和住宿業必須適應新的需求。數位平台調整流程以驗證是否符合當地立法。

國家註冊和附加義務

除了社區批准外，還有單一租賃登記處，強制揭露短期租金。業主需要獲得註冊號碼才能合法做廣告。

社區可以收取高達 20% 的額外費用，以補償電梯和游泳池等公共區域的更頻繁使用。增加不具追溯力，並且取決於相同的 3/5 多數。

該法律將旅遊租賃定義為臨時轉讓帶家具的財產，出售以獲取利潤並符合旅遊部門標準。根據地區法規，很短或很長的期限可能會有不同的處理方式。

此次改革旨在遏制某些市場失控的成長。既定目標是在不消除一般旅遊活動的情況下保留永久居住地。

（節奏短段：此規則適用於新案例。保留舊操作。）

（長段深入：西班牙多個地區存在關於旅遊與住房平衡的爭論。例如，巴塞隆納採取了自己的措施來減少住宅區的短期租賃供應。馬德里和其他首都也加強了檢查。2025年國家法律標準化了部分要求，並為業主社區提供了額外的工具。依賴此收入的業主需要根據情況評估業主或開始活動的可行性開始活動的可行性。

業主的後續步驟

任何希望向遊客出租房產的人都必須先檢查建築物是否允許進行此類活動。然後，打電話或參加會議以獲得必要的批准。同時，處理好市政許可證和國家註冊。

如果沒有這些步驟，罰款和暫停活動的風險就會增加。平台可以刪除不符合規定的廣告。環境變得更加規範，但在滿足所有要求的情況下仍然允許合法運作。

西班牙對遊客仍然具有吸引力。旅遊業仍然是經濟的一個相關部門。新規定旨在更好地組織這個市場，減少居民和住宿經營者之間的衝突。