Lei altera exigências para transformação de residência em hospedagem de curta duração

A Espanha adotou novas regras para o aluguel de imóveis por temporada. Quem quiser transformar uma residência em hospedagem turística em prédios com múltiplos proprietários precisa agora de aprovação expressa da comunidade de moradores. A mudança entrou em vigor em abril de 2025 e altera a forma como plataformas como Airbnb operam no país.

A Lei Orgânica 1/2025 modificou a Lei de Propriedade Horizontal. A partir de então, o proprietário deve obter o aval de três quintos dos proprietários, que também representem três quintos das quotas de participação no condomínio. Sem esse consentimento, a atividade pode ser suspensa imediatamente. O presidente da comunidade pode exigir o fim da operação e recorrer à Justiça se necessário.

Aprovação coletiva substitui silêncio anterior

Antes da reforma, o aluguel turístico era permitido por omissão na maioria dos casos, salvo proibição explícita aprovada por maioria. Agora a lógica inverteu. O interessado precisa buscar e obter a autorização por escrito antes de iniciar a atividade. Essa maioria reforçada de 3/5 aplica-se mesmo que a decisão implique mudança nos estatutos ou título constitutivo do condomínio.

A medida busca equilibrar o uso residencial com o turístico. Muitos municípios enfrentam redução na oferta de moradias para residentes fixos, especialmente em cidades como Barcelona, Madri e destinos costeiros. O turismo intenso pressionou os preços de aluguel tradicional nos últimos anos.

• A aprovação deve ocorrer em assembleia de condôminos.
• O voto favorável precisa cobrir 60% dos proprietários e 60% das quotas.
• Imóveis já regularizados antes de abril de 2025 continuam operando sob as regras anteriores.
• Novas operações sem aval ficam sujeitas a multa e interrupção imediata.
• Comunidades podem ainda impor até 20% a mais nas despesas comuns para cobrir desgaste extra.

Impacto no mercado de hospedagem de curta duração

A mudança afeta diretamente quem planeja listar imóveis em plataformas digitais. Sem o aval da comunidade, o anúncio pode ser questionado e removido. Autoridades já fiscalizam anúncios irregulares e aplicaram multas elevadas a plataformas nos últimos meses.

A reforma nacional se soma a regras regionais e municipais. Algumas cidades limitam novas licenças turísticas em áreas saturadas. Outras exigem registro único nacional para todos os aluguéis de curta duração, obrigatório desde julho de 2025. Quem descumpre enfrenta sanções que podem chegar a centenas de milhares de euros.

Proprietários com licenças válidas anteriores mantêm o direito de continuar. A lei não retroage sobre operações já formalizadas. Mas quem inicia agora ou converte um imóvel residencial precisa cumprir o novo requisito de aprovação coletiva.

Contexto de pressão habitacional na Espanha

O país registrou crescimento forte no número de imóveis oferecidos para turismo de curta estadia. Isso reduziu a disponibilidade para locação de longo prazo em várias regiões. Preços subiram em centros urbanos e zonas turísticas.

Governo e prefeituras buscam proteger a função residencial da moradia. A nova regra dá mais poder aos vizinhos para decidir o uso dos prédios. Em alguns casos, comunidades já aprovaram restrições totais ou limites ao número de dias de aluguel por ano.

A fiscalização se intensificou. Milhares de anúncios foram analisados por falta de licença ou dados incompletos. Decisões judiciais determinaram retiradas de listagens em plataformas.

O que muda para quem já aluga

Imóveis turísticos regularizados antes da entrada em vigor da lei seguem em operação normal, desde que mantenham as licenças administrativas em dia. Quem pretende expandir ou iniciar nova atividade enfrenta o obstáculo da aprovação dos vizinhos.

Especialistas recomendam consultar os estatutos do condomínio e atas recentes de assembleias antes de qualquer movimento. Algumas comunidades já incluíram cláusulas restritivas em seus regulamentos internos.

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A Espanha continua um destino forte para o turismo. O setor hoteleiro e de hospedagem deve se adaptar às novas exigências. Plataformas digitais ajustam processos para verificar conformidade com a legislação local.

Registro nacional e obrigações adicionais

Além da aprovação comunitária, existe o Registro Único de Arrendamentos, obrigatório para divulgação de aluguéis de curta duração. Proprietários precisam obter um número de registro para anunciar legalmente.

Comunidades podem cobrar quotas extras de até 20% para compensar uso mais intenso de áreas comuns, como elevadores e piscinas. O acréscimo não é retroativo e depende de acordo com a mesma maioria de 3/5.

A lei define aluguel turístico como a cessão temporária de imóvel mobiliado, comercializado com finalidade lucrativa e sujeito à norma setorial de turismo. Períodos muito curtos ou longos podem ter tratamentos diferentes conforme regulamentação regional.

A reforma busca conter o crescimento descontrolado em certos mercados. O objetivo declarado é preservar imóveis para uso residencial permanente sem eliminar a atividade turística de forma geral.

(Parágrafo curto para ritmo: A regra vale para novos casos. Operações antigas ficam preservadas.)

(Parágrafo longo para aprofundar: Diversas regiões da Espanha convivem com o debate sobre o equilíbrio entre turismo e moradia. Barcelona, por exemplo, adotou medidas próprias para reduzir a oferta de aluguéis de curta duração em áreas residenciais. Madri e outras capitais também reforçam a fiscalização. A lei nacional de 2025 uniformiza parte das exigências e dá instrumentos adicionais às comunidades de proprietários. Proprietários que dependem dessa renda precisam avaliar caso a caso a viabilidade de continuar ou iniciar atividades. Advogados especializados recomendam reunião prévia com o administrador do condomínio para mapear possibilidades antes de investir em reformas ou licenças.)

Próximos passos para proprietários

Quem deseja alugar um imóvel para turistas deve primeiro verificar se o prédio permite a atividade. Depois, convocar ou participar de assembleia para obter a aprovação necessária. Em paralelo, cuidar da licença municipal e do registro nacional.

Sem esses passos, o risco de multa e suspensão da atividade aumenta. Plataformas podem remover anúncios que não comprovem conformidade. O ambiente ficou mais regulado, mas ainda permite operação legal quando todos os requisitos são atendidos.

A Espanha mantém atratividade para visitantes. O turismo segue como setor relevante da economia. As novas regras visam organizar melhor esse mercado e reduzir conflitos entre moradores e operadores de hospedagem.