上周，美国最受欢迎的住房贷款利率触及九个月高位。这一增长代表了购买房产能力的又一次挫折。对于消费者来说，购房融资成本已经变得更加昂贵。
这一变动发生在充满挑战的经济形势下。伊朗战争使油价维持在高位。因此，这加剧了人们对通货膨胀的担忧。通胀上升反过来又推高了基准美国国债的收益率。这些因素加在一起给抵押贷款市场带来了直接压力。
加息和市场影响
30年期固定利率抵押贷款平均增加9个基点。根据抵押贷款银行家协会 (MBA) 发布的信息，截至 5 月 22 日当周，该比率达到 6.65%。这是自 2025 年 8 月以来的最高水平。目前的水平为该国潜在购房者设定了更严格的信贷期。到 2025 年 8 月，利率在美联储采取一系列干预措施之前已见顶。
利率上升导致抵押贷款申请急剧下降。与前一周相比，下降了 8.5%。这一下降主要是由于再融资申请的减少所致。许多业主认为新的条件不太有利。总体申请量已达到去年夏季以来的最低水平，表明房地产行业的活动大幅放缓。消费者的购买能力受到直接影响。
住房可达性的恶化是一个直接而令人担忧的后果。数以百万计渴望拥有自己房屋的家庭现在面临着更大的财务障碍。贷款购买房产的成本大大增加。这意味着更高的每月分期付款。对于相当一部分人来说，进入房地产市场成为一个更加遥远的目标。
这种情况反映出市场对利率波动的高度敏感。每增加一个基点都会加剧挑战。这种利率上升的情况不仅阻碍了新的购买。它还抑制现有抵押贷款的再融资。许多房主寻求更优惠的利率来减少每月付款。 MBA 报告强调了这个问题的紧迫性。他强调了房地产融资越来越困难。
MBA的分析显示，9个基点的涨幅虽然看起来很小，但从长远来看却具有乘数效应。 30多年来积累的债务大幅增长。这影响了许多潜在买家的偿付能力。因此，市场反应谨慎且撤回。提供负担得起的信贷对于住房部门的健康至关重要。如果没有它，就会普遍不活跃，交易量也会下降。
经济背景和看涨因素
伊朗战争是当前抵押贷款利率上升的主要催化剂之一。冲突导致石油价格持续大幅上涨。一次能源的升值引发了人们对普遍通货膨胀的担忧。能源商品影响几乎所有经济部门。通货膨胀反过来又给基准美国国债收益率带来上行压力。
此前，美联储已实施了一系列降息举措。此举旨在缓解就业市场的疲软。在一段时期内，这项政策导致 30 年期抵押贷款利率降至 6% 左右。然而，唐纳德·特朗普总统和以色列二月底对伊朗发动的袭击深刻改变了这一动态。地缘政治升级扭转了利率下降的趋势。
另一方面，美国就业市场近几个月表现稳定。失业率维持在4.3%，与去年8月持平。与此同时，通货膨胀明显加速。最初，战争导致的能源成本上涨是主要因素。然而，最近通货膨胀已开始蔓延到更广泛的商品和服务领域。基数扩大表明系统性通胀压力更大。
4月份居民消费价格同比上涨3.8%。这一比率与 2025 年 8 月记录的 2.9% 的通胀率形成鲜明对比。越来越多的美联储官员表达了严重担忧。他们担心通胀上升不仅仅是暂时现象，仅限于能源价格上涨。这种通货膨胀有可能会更加持久。这可能导致美联储考虑进一步提高基本利率以遏制物价上涨。
对通胀持续性的评估是未来货币政策的关键点。如果通胀被证明是根深蒂固的，央行将需要采取更坚定的应对措施。政策制定者监测一系列经济指标。他们寻求确定确保价格稳定的最佳途径。与此同时，他们努力保持最大限度的可持续就业。全球事件与国内经济之间的相互联系从未如此明显。这表明市场容易受到国际紧张局势及其经济后果的影响。
美联储的反应和政治环境
最近抵押贷款利率的上升恰逢美联储领导层的更迭。凯文·沃什 (Kevin Warsh) 接任该机构的新任院长。他接替杰罗姆·鲍威尔担任这一职务。唐纳德·特朗普总统对鲍威尔表达了尖锐而持续的批评。原因是他在任期间维持高利率。沃什在白宫仪式上宣誓就职数小时后，特朗普公开表达了他的期望。他认为，在新领导层的领导下，利率应该下降。
与政府表达的预期形成鲜明对比的是，金融市场目前的定价情况不同。美联储确实有可能在年底前大幅加息。政府预测与金融市场预期之间的这种差异凸显了货币政策管理固有的复杂性。中央银行面对政治影响的自主权是经济和新闻领域经常争论的话题。
抵押贷款利率与美联储的短期政策利率保持间接关系。然而，他们更密切地追踪十年期国债的收益率。这种相关性是了解房地产和信贷市场动态的基本支柱。因此，美联储的决定通过对债券市场的影响来影响抵押贷款。
近期，美国国债收益率出现下滑。这一减少是由于重新希望达成重新开放霍尔木兹海峡的外交协议而推动的。这些谈判的成功突破将有可能缓解地缘政治紧张局势。这种事态发展反过来可能会影响全球石油价格，从而影响未来的通胀预期。债券市场对地缘政治消息的敏感度非常高。
债券收益率的这种变动最终可能会反映在抵押贷款利率的竞争数据中。房地美是该行业的另一个重要信息来源，预计将于下周四发布自己的数据。上周，房地美公布的 30 年期抵押贷款平均利率为 6.51%。这一数值也创下了去年夏末以来的最高值。这证实了 MBA 报告中已经观察到的普遍上升趋势。来自不同来源的这些数据的汇集加剧了情况的严重性。
房地产供应和“利率锁定”方面的挑战
市场上房屋的持续短缺是美国房屋销售缓慢的一个关键因素。众所周知的“利率锁定”现象加剧了供应不足。其中，目前抵押贷款利率较低的房主选择不出售房屋。他们宁愿维持当前的抵押贷款，也不愿面临更高的抵押贷款利率来购买新房产。这种动态严重限制了新房流入市场。
利率锁定是一股强大的力量，限制了待售房屋的供应。到 2025 年底，近三分之二的现有抵押贷款仍受益于低于 5% 的利率。四年多来，新借款人都无法享受到如此低利率的市场条件。历史利率和当前利率之间的差异极大地抑制了住房流动性。这使得住房库存保持在极低的水平。
转售市场上新房产的涌入有限是进一步加剧本已岌岌可危的负担能力状况的一个因素。牛津经济研究院首席美国经济学家南希·范登·霍顿强调了这一点。在牛津住房负担能力指数最近的更新中，她强调了情况的严重性。缺乏可供购买的房产直接导致价格持续上涨，使住房成为许多人的奢侈品。
Vanden Houten 指出，“历史上很少有房主出售自己的房产，这一事实加剧了这种短缺。”过去四个季度现有自住住房的周转率平均仅为 4.7%。这个水平被认为是令人震惊的。它低于“全球金融危机最严重时期”的周转率。历史比较凸显了当前供应限制的特殊性和严重性。
库存周转率低表明市场缺乏灵活性和响应需求的能力。即使买家持续感兴趣，待售房屋的缺乏也阻碍了交易量的健康增长。这就形成了一个恶性循环：高利率阻碍了买卖。这反过来又使供应保持在最低水平。
- 限制房产供应并影响可达性的因素：
* “利率锁定”现象：抵押贷款利率较低的旧房主会避免出售其房产。他们不想受到当前利率的影响，因为新融资的利率要高得多。
*历史成交量减少：即使在严重的经济危机时期，房地产市场的待售房产周转率也低于观察到的水平。这表明房地产流通停滞。
*低息抵押贷款占主导地位：绝大多数现有抵押贷款（到 2025 年底接近 66%）的利率低于 5%。这些特殊条件在过去四年中没有出现过，这为房主留在自己的家中创造了强大的动力。
*新单位限流：这些因素的结合导致进入转售市场的新房产数量不足。这加剧了对少数可用选项的竞争，并推高了价格，从而恶化了整体负担能力。
房地产市场中的这些挑战，包括信贷条件和复杂的供应动态，汇集在一起，创造了一个复杂的场景。住房负担能力已经因利率上升而受到影响，而且住房选择的严重短缺又受到双重影响。这一现实需要对国内和全球的经济发展及其多重相互联系进行持续分析。