As regras do programa habitacional Minha Casa Minha Vida (MCMV) vigentes em 2026 ampliam o teto de renda familiar bruta para R$ 13.000 mensais nas áreas urbanas e permitem o financiamento de imóveis de até R$ 600 mil pela Caixa Econômica Federal e pelo Banco do Brasil. A reformulação aprovada pelo Conselho Curador do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) em 24 de março de 2026 e oficializada pela Portaria nº 333 do Ministério das Cidades em 1º de abril de 2026 passou a operar nos bancos em 22 de abril de 2026. Segundo dados do Ministério das Cidades, o reajuste das tabelas inclui cerca de 87.500 famílias no programa e permite que 31.300 lares migrem para categorias com taxas de juros menores.

Divisão das quatro faixas de renda e limites de imóveis em 2026

A arquitetura do programa federal em 2026 classifica os compradores em quatro grupos econômicos no meio urbano e estabelece tetos anuais específicos para os moradores do campo. Pela Lei nº 14.620, sancionada em 13 de julho de 2023, valores recebidos a título de Bolsa Família, Benefício de Prestação Continuada (BPC), seguro-desemprego, auxílio-doença e auxílio-acidente não entram na conta da renda bruta da família.

Na Faixa 1, o atendimento abrange núcleos familiares com ganhos mensais brutos de até R$ 3.200 nas cidades (ante o limite anterior de R$ 2.850 e o teto de R$ 2.640 praticado em 2024) e receita anual de até R$ 50.000 na Faixa Rural 1. Nessa categoria, a União concede descontos diretos que chegam a 90% do preço da propriedade na modalidade subsidiada ou abatem até R$ 55 mil no financiamento com recursos do FGTS. Famílias em vulnerabilidade inscritas no Bolsa Família ou no BPC têm direito a unidades 100% custeadas pelo poder público, ficando isentas do pagamento de prestações.

Para a Faixa 2, o enquadramento urbano contempla rendimentos mensais de R$ 3.200,01 a R$ 5.000, enquanto a Faixa Rural 2 abarca receitas anuais de R$ 50.000,01 a R$ 70.900. Os compradores desse grupo também acessam subsídios parciais do governo federal de até R$ 55 mil para reduzir o saldo devedor. Tanto na primeira quanto na segunda faixa, o valor máximo do imóvel urbano financiado varia de R$ 210 mil a R$ 275 mil, a depender do porte populacional do município.

O grupo da Faixa 3 reúne famílias urbanas com orçamento mensal entre R$ 5.000,01 e R$ 9.600 e produtores na Faixa Rural 3 com ganhos anuais de R$ 70.900,01 a R$ 134.000. Essa linha não oferece desconto direto no valor de compra pela modalidade tradicional do FGTS, mas elevou o preço máximo do imóvel financiável de R$ 350 mil para R$ 400 mil em 2026, mantendo a possibilidade de aporte complementar de até R$ 20 mil por estados e prefeituras na linha MCMV Cidades.

Já a Faixa 4, denominada modalidade Classe Média e lançada originalmente em maio de 2025 com limite de R$ 12.000, foi expandida em abril de 2026 para alcançar rendas familiares urbanas de R$ 9.600,01 a R$ 13.000 por mês, além de estabelecer um teto geral de até R$ 162.500 anuais no campo. Sem subsídio estatal, a categoria permite financiar residências novas, usadas ou na planta avaliadas em até R$ 600 mil — um acréscimo de R$ 100 mil sobre o teto anterior de R$ 500 mil.

Exigências de cadastro e documentação para solicitar o crédito

O ingresso no programa habitacional exige que o candidato cumpra requisitos financeiros e cadastrais verificados pelas administrações municipais e pelos bancos operadores. Os critérios obrigatórios para a aprovação do comprador incluem:

• Comprovação de capacidade financeira formal ou informal compatível com o valor das parcelas mensais da faixa correspondente;
• Residência atual ou vínculo de trabalho no mesmo município onde a propriedade residencial será adquirida;
• Situação fiscal e creditícia regularizada no Cadastro de Pessoas Físicas (CPF), sem apontamentos restritivos em órgãos de proteção ao crédito como o Serviço de Proteção ao Crédito (SPC) e a Serasa;
• Inscrição atualizada no Cadastro Único (CadÚnico) do governo federal para os pleiteantes das linhas subsidiadas, mediante entrega de carteira de identidade (RG), CPF, comprovantes de endereço e de rendimentos, além das certidões de nascimento dos filhos menores de idade.

Grupos familiares com prioridade na seleção das moradias

Nas modalidades que dependem de seleção pública e subsídio governamental, a legislação federal reserva atendimento prioritário para núcleos familiares expostos a maior fragilidade socioeconômica. O direcionamento acelera a entrega das chaves e a destinação de plantas adaptadas para quatro perfis principais:

• Lares monoparentais ou chefiados por mulheres que atuam como principais provedoras do sustento doméstico;
• Núcleos familiares que tenham pessoas com deficiência entre seus integrantes, garantindo o acesso a imóveis com adaptação de acessibilidade;
• Famílias com idosos ou crianças e adolescentes que vivam em condição de risco social comprovado;
• Moradores desabrigados ou residentes em áreas de risco geológico, insalubridade ou extrema vulnerabilidade habitacional.

Passo a passo para inscrição nas prefeituras e simulação bancária

O caminho para contratar o financiamento varia conforme a renda da família e a linha de crédito escolhida. Quem se enquadra na Faixa 1 subsidiada deve procurar a prefeitura da sua cidade ou uma entidade organizadora habilitada pelo Ministério das Cidades para atualizar o CadÚnico e aguardar a validação municipal dos documentos. Na modalidade rural, o cadastramento também ocorre por intermédio de entidades organizadoras locais.

Para as operações financiadas diretamente nas Faixas 1, 2, 3 e 4, não há sorteio público. O comprador pode escolher o imóvel de forma individual, diretamente com uma construtora ou em uma agência da Caixa Econômica Federal, em um Correspondente Caixa Aqui ou nas agências do Banco do Brasil. Após realizar a simulação de crédito para conferir o valor de entrada e as prestações, o interessado entrega a documentação pessoal e do imóvel para a análise jurídica e financeira do banco antes de assinar o contrato.

Regras para uso do saldo do FGTS, taxas de juros e prazos

Os trabalhadores vinculados ao regime do FGTS podem utilizar o saldo da conta para compor o pagamento da entrada ou amortizar o valor das prestações mensais do contrato. A liberação desses recursos exige que o titular some no mínimo três anos de trabalho sob o regime do fundo, em períodos consecutivos ou não, e não tenha utilizado o saldo do FGTS para comprar outro imóvel nos últimos cinco anos.

O custo efetivo do crédito imobiliário dentro do programa cresce de acordo com a faixa de renda familiar e muda conforme a região geográfica do país, com prazo máximo de pagamento de até 35 anos (420 meses) para todas as categorias. Na Faixa 1, os juros nominais partem de 4% ao ano nos estados do Norte e do Nordeste e de 4,25% ao ano no Centro-Oeste, Sudeste e Sul, chegando ao teto de 5% ao ano. Nas Faixas 2 e 3, as taxas variam de 4,75% a 8,66% ao ano conforme a modalidade e a época de contratação, situando-se na faixa de 7,66% a 8,16% ao ano nos contratos da Faixa 3 firmados em 2026. Já para a Faixa 4, os financiamentos operam com juros nominais de 10% a 10,5% ao ano, índice inferior às taxas acima de 10,5% ao ano cobradas nas linhas tradicionais de mercado em um período com a taxa básica de juros (Selic) em 14,75% ao ano.

Impedimentos legais, orçamento de 2026 e metas de contratação

As normas do programa proíbem a concessão de crédito ou subsídio a cidadãos que já sejam proprietários de imóvel residencial registrado em seu nome em qualquer município do território nacional. Também ficam impedidos de participar os candidatos que possuam financiamento habitacional ativo no Sistema Financeiro da Habitação (SFH) ou com recursos do FGTS, bem como aqueles que tenham recebido subsídios habitacionais de programas federais nos últimos dez anos.

Com orçamento recorde de R$ 12,5 bilhões reservado exclusivamente para a cobertura de subsídios em 2026, o governo federal trabalha para atingir a meta de contratar 2 milhões de novas moradias até o encerramento de 2026. Apesar de discussões no setor imobiliário sobre uma eventual criação de linha para rendas de até R$ 21 mil mensais, a vice-presidente de Habitação da Caixa Econômica Federal, Inês Magalhães, informou em outubro de 2026 que o banco estatal não prevê essa ampliação no curto prazo e que o orçamento aprovado no Plano Plurianual garante a sustentabilidade do programa pelos recursos do FGTS.