O Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu, em 21 de agosto de 2025, que consumidores que rescindirem contratos de compra de imóveis devido a atrasos na entrega têm até 10 anos para exigir a devolução integral da comissão de corretagem, taxa paga ao corretor pela intermediação, geralmente equivalente a 6% do valor do imóvel. A decisão, unânime pela 2ª Seção do tribunal, vale para casos em que a construtora ou incorporadora é responsável pelo descumprimento contratual. O prazo começa a contar a partir do momento em que o comprador toma ciência da recusa da devolução pela empresa. A medida, que rejeitou a proposta do setor imobiliário de limitar o prazo a três anos, é obrigatória em todo o Brasil e fortalece os direitos dos consumidores, que não serão mais penalizados pelo atraso nas obras e pela perda de valores pagos. A decisão não se aplica a corretores ou imobiliárias, cuja responsabilidade será julgada em outro processo. O Instituto de Defesa dos Consumidores (Idec) celebrou a medida, destacando que ela evita dupla penalização do comprador.
A decisão do STJ responde a uma demanda antiga do mercado imobiliário, onde atrasos na entrega de obras têm gerado litígios frequentes. Antes, consumidores enfrentavam o risco de não recuperar valores pagos, como a comissão de corretagem, devido à falta de clareza sobre prazos prescricionais. A nova tese, fixada sob o Tema 1099, estabelece que o prazo de 10 anos é contado a partir da ciência da negativa da construtora, garantindo mais tempo para que o comprador organize provas e ingresse com ações judiciais. A medida também reforça a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC) em relações contratuais imobiliárias, priorizando a proteção do comprador como parte vulnerável.
Direitos assegurados aos consumidores
A decisão do STJ trouxe mudanças significativas para os compradores de imóveis na planta, especialmente em casos de distrato motivado por atraso. A nova regra oferece segurança jurídica e amplia o prazo para ação, impactando diretamente o mercado imobiliário. Abaixo, os principais pontos da decisão:
- Devolução integral: Todos os valores pagos, incluindo a comissão de corretagem, devem ser restituídos em parcela única, sem retenções, caso o atraso seja culpa da construtora.
- Prazo de 10 anos: O período para solicitar o reembolso começa quando a construtora recusa a devolução, e não durante a vigência do contrato.
- Exclusividade para construtoras: A responsabilidade recai apenas sobre construtoras e incorporadoras, não abrangendo corretores ou imobiliárias.
- Aplicação nacional: A tese, definida como repetitiva, deve ser seguida por todos os tribunais do país, uniformizando a jurisprudência.
A clareza da decisão ajuda a evitar que consumidores sejam prejudicados por cláusulas contratuais abusivas ou pela demora em buscar reparação. O prazo estendido também facilita a reunião de documentos e provas, essencial em disputas judiciais.
Impacto no mercado imobiliário
O mercado imobiliário enfrenta agora maior pressão para cumprir prazos de entrega, já que a decisão do STJ aumenta a responsabilidade das construtoras. A possibilidade de devolução integral da corretagem em caso de atraso pode elevar os custos operacionais das empresas, que precisarão ajustar seus processos para evitar descumprimentos contratuais. Algumas construtoras já tentam incluir cláusulas que transferem a responsabilidade da devolução para imobiliárias, mas especialistas apontam que tais cláusulas podem ser consideradas nulas, já que a culpa pelo atraso recai sobre quem descumpriu o prazo de entrega.
A decisão também pode incentivar maior transparência nos contratos. A Lei do Distrato (Lei 13.786/2018) já estabelece que cláusulas sobre corretagem devem ser claras, com o valor destacado no preço total do imóvel. A falta de informação prévia sobre essa cobrança pode levar à devolução simples dos valores, sem necessidade de comprovar má-fé, conforme previsto no Código de Defesa do Consumidor.
Reações e implicações para o consumidor
A medida foi bem recebida por entidades de defesa do consumidor. O advogado Lucas Sammachi Fracca, do Idec, destacou que a decisão protege o comprador de ser penalizado duplamente, primeiro pelo atraso na obra e depois pela perda financeira. “A clareza do STJ reforça que a responsabilidade deve recair sobre quem descumpre o contrato”, afirmou. Para consumidores, o prazo de 10 anos oferece maior segurança para buscar reparação, especialmente em casos de atrasos prolongados, que podem causar prejuízos financeiros e emocionais, como a necessidade de pagar aluguel por mais tempo ou lidar com frustrações relacionadas a planos de mudança.
- Benefícios para o consumidor:
- Maior prazo para ação judicial, permitindo melhor organização de provas.
- Devolução integral dos valores, incluindo corretagem, sem retenções.
- Proteção contra cláusulas abusivas que transferem custos indevidos.
- Uniformidade nas decisões judiciais, reduzindo incertezas em litígios.
Por outro lado, o setor imobiliário argumenta que o prazo de 10 anos pode gerar uma onda de ações judiciais retroativas, aumentando os custos das construtoras. Representantes do mercado defendiam um prazo de três anos, com base no artigo 206 do Código Civil, que trata de enriquecimento sem causa. O STJ, no entanto, aplicou o artigo 205, que prevê 10 anos para casos de responsabilidade contratual, considerando que o atraso decorre de descumprimento da construtora.
Contexto da Lei do Distrato
A Lei do Distrato (Lei 13.786/2018) já regulamentava aspectos do desfazimento de contratos de imóveis na planta, incluindo o prazo de tolerância de 180 dias para atrasos. Caso o atraso ultrapasse esse limite, o comprador pode rescindir o contrato e exigir a devolução integral dos valores pagos, corrigidos monetariamente. A decisão do STJ complementa essa legislação, especificando o prazo para cobrança da corretagem e reforçando a proteção ao consumidor. A lei também exige que os contratos informem claramente o valor da corretagem, suas condições de pagamento e o beneficiário, promovendo maior transparência.
A nova tese do STJ diferencia-se do Tema 938, que estabelece um prazo de três anos para devolução de corretagem em casos de cláusulas abusivas. No Tema 1099, o foco é a resolução contratual por inadimplemento da construtora, justificando o prazo maior. Essa distinção é crucial para evitar confusões em julgamentos futuros.
Proteção jurídica e próximos passos
A decisão do STJ fortalece a aplicação do Código de Defesa do Consumidor em contratos imobiliários, reconhecendo o comprador como parte vulnerável. A unificação da jurisprudência pelo rito dos recursos repetitivos garante que tribunais em todo o país sigam a mesma interpretação, reduzindo decisões conflitantes. Consumidores que enfrentaram atrasos na entrega de imóveis agora têm mais tempo para buscar seus direitos, especialmente em casos de recusa da construtora em devolver valores pagos.
- Passos para o consumidor:
- Verificar o contrato para confirmar se o atraso ultrapassa o prazo de tolerância (180 dias).
- Documentar a recusa da construtora em devolver a corretagem, iniciando a contagem do prazo de 10 anos.
- Consultar um advogado especializado para avaliar a viabilidade de uma ação judicial.
- Reunir comprovantes de pagamento da corretagem e outros valores relacionados ao contrato.
A decisão também pode incentivar construtoras a revisar seus processos de entrega, investindo em planejamento para evitar atrasos. Para os consumidores, a recomendação é buscar assessoria jurídica antes de assinar contratos, garantindo que cláusulas sobre corretagem sejam claras e não abusivas.
Diferenças com casos de desistência
A tese do STJ aplica-se exclusivamente a rescisões por culpa da construtora, como atrasos na entrega. Em casos de desistência por iniciativa do comprador, a devolução da corretagem pode não ser integral, e as construtoras podem reter até 25% dos valores pagos, conforme a Lei do Distrato. Essa distinção é importante, pois consumidores que desistem por motivos pessoais enfrentam regras diferentes, com prazos e condições menos favoráveis.
A decisão do STJ não aborda a responsabilidade de corretores ou imobiliárias, que será definida em julgamento futuro. Isso significa que, por enquanto, consumidores devem focar em ações contra construtoras e incorporadoras. A clareza sobre o prazo de 10 anos, no entanto, já representa um avanço significativo, reduzindo incertezas e fortalecendo os direitos dos compradores.
