“SÓ É DONO QUEM REGISTRA” MAS EU MORO AQUI HÁ 15 ANOS SEM ESCRITURA E SEM REGISTRO. E AGORA? QUAL MEU DIREITO?
“SÓ É DONO QUEM REGISTRA” MAS EU MORO AQUI HÁ 15 ANOS SEM ESCRITURA E SEM REGISTRO. E AGORA? QUAL MEU DIREITO? Uma verdade perene que não pode ser ignorada no DIREITO IMOBILIÁRIO está contida no ditado que revelando muito sobre o DIREITO REGISTRAL assim decreta: “SÓ É DONO QUEM REGISTRA”. Tal ditado por certo embasa o preceito que está contido hoje no par. 1º do artigo 1.245 do Código Civil de 2002 mas que também já estava no Código Civil de 1916 (par. único do art. 860) – todavia, não se desconhece que em situações como na USUCAPIÃO a propriedade imobiliária poderá ser adquirida sem mesmo constar qualquer registro em nome do USUCAPIENTE no Cartório do Registro de Imóveis.
Rezam o artigo 1.245 e seu parágrafo primeiro do atual Código Civil:
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1º. Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”.
A bem da verdade, muito comum nessas situações será o imóvel no Cartório constar em nome de alguma pessoa física (muita vezes já falecida inclusive) ou mesmo de uma Pessoa Jurídica. Fato é, como já falamos diversas vezes aqui, que a Usucapião pode ocorrer sem mesmo que o interessado tenha qualquer documento de “aquisição” do imóvel, e também sem qualquer documento registrado. Bastarão estar presentes e devidamente comprovados os requisitos que a Lei exige para a concretização da prescrição aquisitiva (“Usucapião”). Uma vez preenchidos os requisitos exigidos pela Lei, consolidar-se-á em favor do adquirente (interessado na Usucapião) a aquisição da propriedade o a realização do procedimento – seja ele pela via JUDICIAL ou pela via EXTRAJUDICIAL – se mostra necessário para que o mesmo possa regularizar junto ao Cartório de Imóveis sua aquisição/propriedade, ostentando com isso legítima e legalmente PUBLICIDADE, DISPONIBILIDADE e OPONIBILIDADE – atributos que só o Registro em Cartório pode conferir.
A modalidade de Usucapião que dispensa TÍTULO e BOA-FÉ é aquela do art. 1.238 do Código Civil, também conhecida como USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA:
“Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, INDEPENDENTEMENTE DE TÍTULO E BOA-FÉ; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis”.
A redação do art. 1.238 do Código Civil de 2002 por certo falou apenas em “podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença” haja vista que naquela altura ainda não tínhamos a USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL – possibilidade que surgiu apenas em 2015 com o Novo Código de Processo Civil que introduziu o art. 216-A na Lei de Registros Públicos permitindo a regularização da aquisição por USUCAPIÃO direto em Cartório, com assistência obrigatória de Advogado mas sem a necessidade de Processo Judicial.
Tal procedimento tem regulamentação local conforme o Estado onde se pretenda o procedimento e conta também com uma regulamentação de nível nacional através do PROVIMENTO 65/2017 editado pelo CONSELHO NACIONAL DA JUSTIÇA.
É importante ressaltar que o requisito do PRAZO na Usucapião Extraordinária pode ser reduzido para DEZ ANOS caso o interessado nele estabelecido sua MORADIA HABITUAL ou realizado obras ou serviços de caráter produtivo. Outras modalidades estão contempladas pela Constituição Federal, pelo Código Civil e outras Leis Ordinárias, sendo certo que a análise pelo Advogado Especialista é o primeiro passo para um procedimento de regularização com maiores chances de êxito já que – como em qualquer outro procedimento/processo judicial ou extrajudicial – não é possível ao Advogado garantir resultado, porém a análise inicial pode corrigir deficiências como por exemplo no que diz respeito à PRODUÇÃO DE PROVAS nesse tipo de demanda onde as provas são essenciais.
POR FIM, o costumeiro acerto da decisão do TJMG que reformando a decisão do Juízo da primeira instância reconheceu a propriedade em favor do ocupante através da Usucapião Extraordinária que justamente dispensa a exigência de qualquer TÍTULO e BOA-FÉ – deixando clara a lição de que, em se tratando de USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA a questão deve ser apreciada considerando os seguintes requisitos: tempo; posse mansa, pacífica e continua; e animus domini:
“TJMG. 10000220112106001. J. em: 24/08/2022. APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA – TEMPO; POSSE MANSA, PACÍFICA E ININTERRUPTA; E ANIMUS DOMINI – REQUISITOS COMPROVADOS – JUSTO TÍTULO E BOA-FÉ – DISPENSADOS – PRESCRIÇÃO AQUISITIVA – RECONHECIMENTO. – Três requisitos são essenciais a qualquer modalidade de usucapião em nosso ordenamento jurídico: o tempo, a posse mansa e pacífica e o “animus domini”. E, tratando-se de usucapião extraordinária, dispensa-se o justo título e a boa-fé”.
