Em 2024, o programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV) alcançou um marco histórico ao registrar 583 mil contratos habitacionais, dos quais 155,1 mil foram para imóveis usados, representando 27% do total, a maior proporção já vista na modalidade. Essa expansão, impulsionada por taxas de juros atrativas e novas regras, ocorre em meio a debates com a construção civil, que defende a priorização de imóveis novos para estimular a economia. A modalidade de usados, liberada desde fevereiro de 2023, tem atraído famílias de diferentes faixas de renda, mas alterações recentes, como a criação da faixa 4 e ajustes na faixa 3, buscam equilibrar o mercado. O fenômeno, centrado em recursos do FGTS, reflete a busca por moradias acessíveis em um cenário de crédito caro, com a Selic a 15% ao ano. As mudanças, implementadas em 2025, prometem manter o programa como pilar do mercado imobiliário, enquanto construtoras alertam para a necessidade de incentivos à produção de novas unidades.
O crescimento dos financiamentos de imóveis usados no MCMV reflete uma combinação de fatores, como a escassez de novos empreendimentos em algumas regiões e a flexibilização de normas. Desde 2023, o programa permite que casas e apartamentos usados sejam adquiridos com juros entre 4% e 10%, dependendo da faixa de renda. Esse cenário ampliou o acesso à moradia, mas também gerou tensões com o setor de construção, que teme a redução de empregos e a desaceleração da cadeia produtiva. Em 2024, o governo respondeu com medidas para limitar o financiamento de usados na faixa 3, reduzindo o valor máximo de R$ 350 mil para R$ 270 mil.
- Principais números de 2024:
- 583 mil unidades contratadas no total.
- 427,9 mil imóveis novos financiados.
- 155,1 mil imóveis usados, recorde histórico.
- 27% dos contratos foram para usados, maior proporção já registrada.
Aumento dos usados no mercado
O avanço dos imóveis usados no MCMV começou a ganhar força em 2023, quando o governo federal permitiu oficialmente sua inclusão no programa. Em 2024, o volume de contratos para essa modalidade cresceu significativamente, alcançando 155,1 mil unidades. Esse número reflete a busca por opções mais acessíveis em cidades onde a oferta de novos empreendimentos é limitada. A Caixa Econômica Federal, responsável pela gestão do programa, destaca que os critérios para financiar usados são semelhantes aos de imóveis novos, incluindo comprovação de renda e ausência de outros imóveis no mesmo município.
A modalidade de usados tem se mostrado especialmente atrativa para famílias das faixas 1 e 2, com renda de até R$ 4,4 mil, que encontram nos imóveis usados uma alternativa viável para escapar do aluguel. Em regiões metropolitanas, como São Paulo e Rio de Janeiro, a procura por apartamentos usados cresceu, impulsionada por preços mais baixos em comparação com lançamentos imobiliários. Apesar disso, a construção civil argumenta que o foco em usados reduz o impacto econômico do programa, já que a produção de novas moradias gera empregos e fortalece o FGTS.
Mudanças nas regras de financiamento
Em agosto de 2024, o governo federal publicou uma instrução normativa que alterou as condições de financiamento de imóveis usados na faixa 3, voltada para famílias com renda de até R$ 8 mil. O valor máximo do imóvel caiu de R$ 350 mil para R$ 270 mil, e o percentual de entrada exigido aumentou, dificultando o acesso para parte da classe média. Essas medidas atenderam, em parte, às demandas das construtoras, que pressionavam por maior incentivo à produção de novos empreendimentos.
No entanto, em maio de 2025, o governo suavizou algumas restrições. A criação da faixa 4, para famílias com renda de até R$ 12 mil, ampliou o acesso a imóveis usados com juros de 10% ao ano. Além disso, os percentuais de entrada na faixa 3 foram reduzidos: de 50% para 35% nas regiões Sul e Sudeste, e de 30% para 20% nas regiões Norte, Nordeste e Centro-Oeste. Essas mudanças foram bem recebidas pelo mercado imobiliário, que viu um novo fôlego para os financiamentos.
Impacto no setor de construção
A construção civil, representada pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), defende que o MCMV deve priorizar imóveis novos para maximizar os benefícios econômicos. A produção de moradias novas movimenta uma cadeia produtiva que inclui desde fabricantes de materiais até trabalhadores da construção, gerando milhares de empregos. Em 2024, cerca de 50% dos lançamentos imobiliários no país contaram com incentivos do programa, evidenciando sua relevância para o setor.
A CBIC reconhece que os imóveis usados são uma alternativa válida em regiões com baixa oferta de novos empreendimentos, mas argumenta que sua expansão ameaça a sustentabilidade do FGTS. O fundo, principal fonte de recursos do MCMV, enfrenta limitações, e a competição entre novos e usados intensifica o debate sobre a alocação de verbas. Para o setor, o foco em novos projetos é essencial para manter o equilíbrio econômico e a geração de empregos.
- Benefícios dos imóveis novos, segundo a CBIC:
- Geração de empregos diretos e indiretos.
- Estímulo à cadeia produtiva da construção.
- Contribuição para a arrecadação do FGTS.
- Ampliação da oferta de moradias modernas e sustentáveis.
Novas faixas e acesso ampliado
A criação da faixa 4, anunciada em maio de 2025, trouxe novas possibilidades para o MCMV. Voltada para famílias com renda de até R$ 12 mil, a faixa permite a compra de imóveis de até R$ 500 mil, incluindo usados, com juros de 10% ao ano. Essa medida foi vista como um avanço para atender a classe média, que enfrenta dificuldades com o aumento dos juros no mercado imobiliário tradicional, hoje em torno de 12% ao ano.
A faixa 4 também trouxe maior flexibilidade para regiões onde os preços dos imóveis são mais altos, como capitais do Sudeste. Em cidades como São Paulo, onde o custo médio de apartamentos novos supera R$ 400 mil, os imóveis usados tornaram-se uma opção atrativa para famílias que buscam localização central sem comprometer o orçamento. A Caixa informou que os critérios de elegibilidade para a faixa 4 seguem os mesmos padrões das demais, com ênfase na capacidade de pagamento e na ausência de benefícios anteriores em programas habitacionais.
Desafios do mercado imobiliário
O mercado imobiliário enfrenta um cenário complexo em 2025. Apesar do otimismo com as novas regras do MCMV, a retração de 5,5% na oferta de imóveis no primeiro trimestre do ano reflete uma combinação de aumento nas vendas e redução nos lançamentos fora do programa. Segundo a CBIC, o estoque atual de imóveis é suficiente para atender a demanda por cerca de oito meses, desde que não haja interrupções nos financiamentos.
A alta da Selic, que permanece em 15% ao ano, encarece o crédito fora do MCMV, tornando o programa ainda mais crucial para o setor. A Associação Brasileira do Mercado Imobiliário (ABMI) destaca que as mudanças recentes, como a redução dos percentuais de entrada, ajudam a equilibrar o mercado, mas ainda há desafios para atender a demanda crescente por moradias acessíveis.
Exemplos práticos das novas regras
As alterações nos percentuais de entrada na faixa 3 trouxeram impactos diretos para os compradores. Para um imóvel usado de R$ 270 mil, as exigências atuais são:
- Regiões Sul e Sudeste: Entrada mínima de R$ 94,5 mil (35%), ante R$ 135 mil (50%) anteriormente.
- Regiões Norte, Nordeste e Centro-Oeste: Entrada mínima de R$ 54 mil (20%), ante R$ 81 mil (30%) antes.
Esses ajustes facilitam o acesso ao financiamento, especialmente em regiões com menor custo de vida. A Caixa destaca que os valores de entrada variam conforme o município e a faixa de renda, mas a redução representa um alívio para famílias que enfrentam dificuldades para acumular o capital inicial.
Perspectivas do mercado para 2025
O setor imobiliário mantém uma visão otimista para 2025, impulsionada pela consolidação da faixa 4 e pela continuidade do MCMV como principal motor do mercado. A CBIC projeta que o programa seguirá desempenhando um papel central na oferta de moradias, especialmente em regiões urbanas, onde a demanda por imóveis acessíveis é mais intensa.
A flexibilização das regras para imóveis usados, embora limitada, também é vista como um fator positivo. Alfredo Freitas, presidente da ABMI, destaca que a redução dos percentuais de entrada e a inclusão de famílias com renda de até R$ 12 mil na faixa 4 criam novas oportunidades para o mercado. Ele reforça, no entanto, que o equilíbrio entre novos e usados será essencial para manter a sustentabilidade do programa.
Curiosidades sobre o MCMV
O Minha Casa, Minha Vida tem transformado o acesso à moradia no Brasil desde sua criação, em 2009. Algumas características marcantes do programa incluem:
- Mais de 6 milhões de unidades habitacionais entregues desde o início.
- Subsídios que podem chegar a 90% do valor do imóvel nas faixas mais baixas.
- Juros até 50% menores que os do mercado tradicional.
- Expansão para áreas rurais, com financiamentos para reformas e construções.
Demanda por moradias acessíveis
A procura por imóveis no MCMV reflete o déficit habitacional brasileiro, que atinge cerca de 6 milhões de moradias, segundo dados do IBGE. Em 2024, o programa foi responsável por quase metade dos financiamentos imobiliários no país, consolidando sua relevância em um contexto de crise econômica. A inclusão de imóveis usados ampliou o alcance do programa, mas também destacou a necessidade de políticas que conciliem os interesses do mercado e das famílias.
O crescimento dos financiamentos de usados, aliado às novas regras de 2025, sugere que o MCMV continuará sendo um pilar do mercado imobiliário. A Caixa prevê que o programa manterá um ritmo intenso de contratações, com foco em atender tanto a demanda por moradias novas quanto a busca por opções mais acessíveis em áreas urbanas.
