Doanh số bán nhà trên một triệu đô la đang tăng với tốc độ nhanh chóng khi những người mua nhà lần đầu phải đối mặt với việc bị loại khỏi thị trường. Sự phân chia này phản ánh nền kinh tế hình chữ K, một mô hình trong đó các gia đình có thu nhập cao phát triển đồng thời trong khi thu nhập trung bình và thấp giảm xuống. Theo dữ liệu từ Hiệp hội môi giới bất động sản quốc gia Mỹ, giao dịch bất động sản ở phân khúc cao cấp tăng 9,3% so với năm trước, trái ngược với sự sụt giảm ở phân khúc bình dân.
Sự phân chia này cho thấy lạm phát và chi phí sinh hoạt cao ảnh hưởng không đồng đều đến các tầng lớp xã hội khác nhau như thế nào. Các chủ sở hữu hợp nhất được hưởng lợi từ việc tăng giá bất động sản tích lũy kể từ sau đại dịch, chuyển vốn chủ sở hữu thành sức mua cho các giao dịch vượt trội. Đồng thời, những người muốn mua bất động sản đầu tiên phải đối mặt với những rào cản ngày càng không thể vượt qua.
Thuộc tính cao cấp có được động lực khi mục nhập khô héo
Vào tháng 4, các giao dịch trong khoảng từ 250.000 USD đến 1 triệu USD tăng chậm. Phạm vi từ 100.000 USD đến 249.999 USD, phân khúc mua lần đầu truyền thống, ghi nhận mức giảm 1,3%. Những người mua đạt đến đỉnh K được hưởng lợi từ hiệu ứng xếp tầng: họ bán tài sản ban đầu của mình để thu được lợi nhuận đáng kể và tài trợ cho việc nâng cấp bằng vốn chủ sở hữu tích lũy.
Marcus Auerbach, một đại lý bất động sản ở Whitefish Bay, ngoại ô Milwaukee, Wisconsin, đã ghi lại những trường hợp mẫu mực về quỹ đạo này. Những người mua đã trả trước 35.000 USD cách đây 5 năm đã rời đi với giá trị tài sản ròng từ 200.000 USD đến 250.000 USD khi bán tài sản của họ ngày hôm nay. Ở khu vực này, những bất động sản cao cấp trên 800.000 USD tạo ra những lời đề nghị tiền mặt không ngừng tăng lên.
Bảo vệ lạm phát tập trung vào thu nhập cao
Các gia đình có thu nhập cao có nhiều lá chắn chống lại lạm phát không kiểm soát được, làm xói mòn sức mua của tầng lớp trung lưu. Đầu tư đáng kể vào danh mục đầu tư đa dạng, thị trường chứng khoán ở mức kỷ lục và khả năng tiếp cận tín dụng ưu đãi giúp cải thiện khả năng tiêu dùng của nó. Lawrence Yun, nhà kinh tế trưởng tại Hiệp hội môi giới bất động sản quốc gia, cho rằng sự chuyển động ở phân khúc cao hơn là do diễn biến của thị trường chứng khoán.
Selma Hepp, nhà kinh tế trưởng tại Cotality, một công ty dữ liệu bất động sản, nhấn mạnh rằng sự tập trung lợi thế này được lặp lại ở nhiều lĩnh vực kinh tế. “Đó chính xác là điều sẽ xảy ra ở nhiều lĩnh vực của nền kinh tế: các gia đình có thu nhập cao hơn có thể tham gia.” Mô hình này tiết lộ một cấu trúc hệ thống trong đó các nguồn lực chỉ củng cố lẫn nhau cho những người đã có chúng.
Bất bình đẳng giàu nghèo làm sâu sắc thêm sự chia rẽ lâu dài
Sự tăng giá bất động sản tích lũy hoạt động như một cơ chế khuếch đại tài sản thừa kế. Những người sở hữu lâu năm sẽ truyền lại những lợi ích qua nhiều thế hệ, trong khi những người mua lần đầu đang tiến hành một cuộc chiến leo thang để giành quyền tiếp cận. Những người mua trước năm 2020 nhận thấy tài sản của họ tăng giá trị mà không cần nỗ lực thêm, trong khi những người mua mới phải đối mặt với mức giá đã tăng tương ứng nhiều hơn mức lương.
Động lực này có thể làm trầm trọng thêm tình trạng bất bình đẳng giàu nghèo trong một khoảng thời gian không xác định. Mỗi chu kỳ thị trường làm gia tăng khoảng cách giữa người thừa kế tài sản và người mới tham gia. Nền kinh tế ở K không đại diện cho một sự bất thường tạm thời mà là một mô hình cấu trúc có thể vẫn được thể chế hóa.
Phân khúc tốc độ trong giao dịch bất động sản
Những bất động sản có mức giá vừa phải và mức đầu vào mất nhiều thời gian hơn để bán so với phân khúc cao cấp, tạo ra lượng hàng tồn kho tích lũy ở thị trường giá thấp. Hiện tượng này đảo ngược động lực truyền thống nơi cầu cân bằng cung. Người mua lần đầu phải đối mặt:
- Giá cao hoàn toàn ngay cả ở phân khúc cấp nhập cảnh
- Sự cạnh tranh hạn chế từ những người bán sẵn sàng hạ giá
- Khả năng tiếp cận tín dụng hạn chế hơn so với người mua cao cấp
- Không đủ công bằng cho đàm phán cạnh tranh
- Ưu đãi có điều kiện về tài chính mà các cuộc đấu giá giao ngay đã tổ chức
Mùa xuân năm 2026 đã củng cố một mô hình thị trường trong đó chuyển động xảy ra chủ yếu ở các chi: tiêu chuẩn cao về khả năng tăng tốc, rơi vào trạng thái tê liệt. Dải trung trải nghiệm quá trình chuyển đổi chậm và không có sự năng động ở cả hai bên.