CNJ simplifica regras para contrato particular em alienação fiduciária de imóveis

O Conselho Nacional de Justiça (CNJ) confirmou, em 30 de julho de 2026, a possibilidade de celebrar contratos de alienação fiduciária de bens imóveis e seus atos relacionados por meio de instrumento particular, conferindo-lhes os mesmos efeitos de escritura pública. Essa medida se aplica mesmo quando as partes envolvidas não fazem parte do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) ou do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Na prática, a decisão simplifica as garantias imobiliárias fora desses sistemas tradicionais, reduzindo a necessidade de formalização por escritura pública e reforçando a segurança jurídica para um leque mais amplo de operações e agentes.

Entenda quem se beneficia com a nova regra do CNJ

A decisão impacta diretamente diversos agentes do mercado que dependem de imóveis como garantia ou que estruturam operações com alienação fiduciária. Entre os principais beneficiados estão incorporadoras, loteadoras, fundos de investimento, empresas em geral, credores privados, instituições financeiras e outros participantes do setor.

Relembre o histórico da discussão no Conselho Nacional de Justiça

A recente deliberação do CNJ é o desfecho de uma série de discussões sobre o tema:

• Em 2024, o CNJ havia imposto a exigência de escritura pública para certas operações de alienação fiduciária fora do SFI e do SFH, através dos Provimentos CNJ nº 172, 175 e 177.
• A União Federal apresentou um pedido de providências, argumentando que tal restrição era contrária ao art. 38 da Lei nº 9.514/1997.
• Ainda em 2024, o próprio CNJ concedeu uma liminar que suspendeu essas restrições, aguardando o julgamento final do caso.
• O Colégio Notarial do Brasil – Conselho Federal (CNB-CF) solicitou uma reconsideração para que a exigência de escritura pública fosse mantida.

A decisão final do CNJ, portanto, ratifica a liminar concedida anteriormente, acolhendo o pleito da União Federal e negando o do CNB-CF. Além disso, determina a adaptação do art. 440-AO do Código Nacional de Normas para refletir o entendimento estabelecido.

Fundamentos legais que embasam a nova diretriz do CNJ

O Conselho Nacional de Justiça fundamentou sua decisão alinhando-se a entendimentos já firmados pelo Supremo Tribunal Federal (STF), em Mandados de Segurança nºs 39.805/DF e 39.930/DF, e pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), no Agravo Regimental Interno do REsp nº 1.530.556/MS. O órgão ressalta que o art. 38 da Lei nº 9.514/1997 abrange todos os atos e contratos previstos na lei ou que dela se originem, independentemente de estarem vinculados ao SFI. A imposição de escritura pública para agentes não integrados ao SFI ou SFH poderia gerar aumento de custos, maior burocracia e distorções competitivas no mercado.

Mudanças práticas na celebração de contratos imobiliários

Com a decisão, as seguintes alterações serão observadas na prática:

• Contratos de alienação fiduciária e atos relacionados poderão ser firmados por instrumento particular, com a validade e força de escritura pública.
• Tanto pessoas físicas quanto jurídicas poderão se valer dessa modalidade, mesmo que não participem do SFI, do SFH ou do mercado de capitais, salvo em situações onde a lei federal expressamente exija escritura pública.
• Os títulos resultantes desses instrumentos particulares poderão ser encaminhados para registro no Cartório de Registro de Imóveis competente, conforme as determinações da Lei nº 9.514/1997 e da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973).
• Instrumentos particulares que atendam aos requisitos legais não poderão ter seu recebimento, qualificação ou registro recusados apenas pela ausência de integração das partes ao SFI/SFH ou pela falta de regulação específica.

Projeções para o setor imobiliário e de crédito após a decisão

A nova diretriz deve trazer benefícios significativos para os agentes que utilizam imóveis como garantia, especialmente em operações realizadas fora dos sistemas SFI e SFH. Em termos práticos, a decisão pode levar a:

• Redução de custos transacionais em operações que não exigirão mais escritura pública;
• Maior agilidade na formalização de garantias imobiliárias;
• Expansão do acesso a estruturas de crédito que utilizam a alienação fiduciária como garantia;
• Aumento da segurança jurídica para as transações efetuadas fora do escopo tradicional do SFI e do SFH.

O CNJ também validou os instrumentos particulares com efeitos de escritura pública que foram celebrados antes ou durante o período de vigência dos provimentos que exigiam a escritura pública, desde que estivessem em conformidade com a legislação federal.

Orientações importantes para as futuras operações no setor

Esta decisão representa um marco importante para os mercados imobiliário e de crédito, ao consolidar uma interpretação mais abrangente da Lei nº 9.514/1997. Contudo, essa flexibilização não exclui a necessidade de uma análise cuidadosa por parte dos registradores de imóveis, que devem continuar verificando o cumprimento dos requisitos legais e registrais pertinentes.

Para todas as operações em andamento ou em fase de planejamento, é aconselhável revisar as estruturas e garantir a plena adequação às novas diretrizes.