O fundo imobiliário Guardian Real Estate (GARE11) concluiu a compra do Complexo Logístico Nova Santa Rita, centro de armazenagem frigorificada localizado na Região Metropolitana de Porto Alegre, pelo valor de R$ 155,86 milhões. A transação foi comunicada ao mercado pela administração do fundo na sexta-feira, 2 de outubro de 2026, com quitação integral programada para ocorrer ao longo de até 18 meses.
A operação foi estruturada de forma indireta por meio do Guardian Prime Log FII, veículo de investimento controlado pelo GARE11. A gestão do fundo imobiliário informou em fato relevante que o volume financeiro do compromisso assumido é “plenamente compatível” com as disponibilidades mantidas em caixa, que superam a marca de R$ 1 bilhão.
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Qual é o retorno financeiro projetado para o GARE11?
A estrutura de desembolso parcelado em até 18 meses permite uma estimativa de rentabilidade corrente média de 13,5% ao ano nos primeiros 60 meses de vigência da operação. A partir do 61º mês, quando o fluxo de pagamentos pelo imóvel já estiver totalmente liquidado, a projeção de retorno corrente anual do empreendimento se estabiliza em 11,75%.
O indicador running yield mede a relação direta entre o rendimento gerado pelos aluguéis e o capital desembolsado pelo fundo imobiliário para adquirir o ativo ao longo do tempo. Na avaliação da gestão, a distribuição parcelada das obrigações financeiras otimiza o fluxo de rendimentos para os cotistas enquanto o capital remanescente segue aplicado nas reservas líquidas da carteira de investimentos.
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Divisão de espaço e contratos de locação no complexo
O ativo imobiliário possui 18.987 metros quadrados de área bruta locável e um terreno total com 154.790 metros quadrados. O espaço opera com taxa de ocupação de 100%, distribuído entre dois inquilinos do setor corporativo de alimentos e transporte rodoviário, ambos com contratos de locação que preveem reajustes anuais calculados pela variação do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).
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A companhia de alimentos BRF S.A. ocupa 8.609,84 metros quadrados do centro de distribuição, montante que representa cerca de 45% de toda a área bruta locável disponível no imóvel. O restante das instalações, correspondente a 10.376,79 metros quadrados ou cerca de 55% da área total, é utilizado pela operadora RTL Armazéns e Logística Ltda., conhecida comercialmente como Reiter Log.
Números e especificações do Complexo Logístico Nova Santa Rita
- Valor total contratual da aquisição: R$ 155.866.412,36
- Prazo estipulado para liquidação das parcelas: até 18 meses
- Área bruta locável total: 18.987 metros quadrados
- Área total do terreno: 154.790 metros quadrados
- Ocupação por locatário: BRF S.A. com 8.609,84 m² e Reiter Log com 10.376,79 m²
- Rentabilidade média estimada: 13,5% ao ano nos primeiros 60 meses e 11,75% ao ano a partir do 61º mês
- Localização do ativo: Nova Santa Rita, Rio Grande do Sul, às margens da rodovia BR-386
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Diferenciais técnicos e potencial de expansão na BR-386
A propriedade está situada às margens da rodovia federal BR-386, a cerca de 25 quilômetros de Porto Alegre, em uma faixa territorial fora da área atingida pelas enchentes no Rio Grande do Sul. O imóvel apresenta capacidade técnica para ampliações futuras, contando com um projeto de expansão já devidamente aprovado para adicionar 13.900 metros quadrados, além de potencial construtivo total que permite superar 60 mil metros quadrados de área locável.
O segmento de galpões frigorificados apresenta barreiras de entrada superiores em comparação aos armazéns secos convencionais do mercado imobiliário brasileiro. Estimativas do setor apontam que o custo de construção de uma instalação equipada para refrigeração varia entre duas e três vezes o valor exigido para erguer um galpão logístico tradicional, o que restringe o surgimento de novas ofertas concorrentes na região.
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O investimento integra a estratégia da administração de reequilibrar a composição do patrimônio do fundo entre os segmentos de galpões logísticos e ativos de renda urbana. O movimento também acelera a alocação de capital da carteira, diminuindo o montante de recursos acumulados em caixa e direcionando os valores para contratos imobiliários atrelados à inflação oficial.
