Proprietários que constroem casas enfrentam cobranças financeiras imprevistas de contribuição previdenciária calculadas pela Receita Federal na etapa final da obra. A apuração ocorre por meio do Serviço Eletrônico para Aferição de Obras (Sero), plataforma digital obrigatória para apurar os tributos devidos sobre a mão de obra da construção civil.
O acerto dessas pendências tributárias é condição indispensável para a liberação da Certidão Negativa de Débitos (CND) ou da certidão positiva com efeitos de negativa. Sem o documento fiscal, os Cartórios de Registro de Imóveis barram a averbação da construção na matrícula do terreno, o que impede financiamentos bancários e transações formais de compra e venda.
Cálculo do INSS da obra utiliza aferição indireta da Receita Federal
Para construções executadas por pessoas físicas ou pessoas jurídicas sem contabilidade regular, o Fisco aplica a chamada aferição indireta para apurar a Remuneração da Mão de Obra Total (RMT). Esse modelo estima a base de cálculo a partir das características físicas do imóvel informadas no processo, em vez de analisar exclusivamente notas fiscais apresentadas de forma isolada.
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O cálculo leva em conta a área total construída em metros quadrados, a destinação do imóvel, o tipo da estrutura e o padrão do acabamento da edificação. Por essa razão, projetos mais amplos ou com especificações técnicas superiores geram bases de incidência consideravelmente maiores. O levantamento é regulamentado pela Instrução Normativa RFB nº 2.021/2021 e tem amparo no artigo 22 da Lei nº 8.212/1991, que disciplina o custeio da Seguridade Social.
As regras e os procedimentos foram detalhados em matéria de orientação assinada pelo editor Vítor Scheffer, publicada no Jornal Cruzeiro neste domingo (11), às 11h30. Scheffer alertou que a falta de informação prévia faz com que famílias sejam pegas de surpresa com débitos expressivos justamente no momento em que os recursos financeiros da edificação já se esgotaram.
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Prazos e parâmetros da regularização de obras no CNO e Sero
O processo fiscal da construção civil obedece a regras administrativas específicas fixadas pelas normas da Receita Federal, envolvendo cadastramento prévio, alíquotas e condições de pagamento:
- Prazo de 30 dias: período limite fixado pela Instrução Normativa RFB nº 2.061/2021 para inscrever a obra no Cadastro Nacional de Obras (CNO), contado do início dos serviços;
- Redução de 50% a 70%: percentual estimado de desconto sobre a apuração previdenciária quando o responsável cumpre os requisitos do fator de ajuste por recolhimentos mensais;
- Multa de mora de até 20%: acréscimo punitivo aplicado gradativamente sobre o saldo devedor apurado após o vencimento da guia original da DCTFWeb Aferição de Obras;
- Parcelamento em até 60 vezes: limite de parcelas concedido pelo portal e-CAC da Receita Federal para negociação ordinária de dívidas previdenciárias de construção civil.
Fator de ajuste reduz cobrança no Sero com recolhimento mensal
A elevação inesperada da dívida final decorre com frequência da ausência de recolhimentos previdenciários no decorrer da execução dos trabalhos. Quando o construtor pessoa física não registra a mão de obra contratada no eSocial nem transmite a DCTFWeb mensalmente, a Receita Federal presume que a remuneração não foi tributada no período correto, cobrando o encargo acumulado de uma só vez na conclusão do projeto.
A comprovação tempestiva das remunerações e dos recolhimentos mensais durante a obra permite acessar o fator de ajuste, benefício normativo que reduz entre 50% e 70% o saldo remanescente apurado no encerramento. Sem esse histórico documentado no sistema, o titular do imóvel perde os créditos correspondentes e recebe o lançamento integral pela aferição indireta.
Débito apurado no Sero pode ser parcelado no e-CAC
O contribuinte que não possui recursos para quitar a DCTFWeb Aferição de Obras à vista pode optar pelo parcelamento do saldo devedor. A solicitação deve ser feita de forma eletrônica no Centro Virtual de Atendimento ao Contribuinte (e-CAC) da Receita Federal, logo após o vencimento do prazo original de pagamento da guia.
O parcelamento pode ser dividido em até 60 prestações mensais, sujeito aos valores mínimos por cota fixados pelo órgão. Sobre o saldo parcelado incidem juros equivalentes à taxa Selic acumulada mensalmente, acrescidos da multa de mora, que atinge o teto de 20%.
O Sero entrou em operação em 2021 em substituição à antiga Declaração e Informação sobre Obra (DISO), estabelecendo cruzamento informatizado de alvarás e habite-se emitidos pelas prefeituras municipais com os registros cartorários. A Receita Federal não estabelece um valor monetário fixo padrão para a cobrança, uma vez que a quantia exata é calculada individualmente segundo a metragem e a tabela de custos de cada localidade.
