Dicas para evitar que seu imóvel seja tomado pelo banco por atraso no pagamento do financiamento imobiliário
Dicas para evitar que seu imóvel seja tomado pelo banco por atraso no pagamento do financiamento imobiliário. O financiamento de imóveis no Brasil exige atenção dos mutuários. O regime de contrato de concessão de crédito prevê a alienação fiduciária. Isso quer dizer que até a quitação da dívida, a casa ou apartamento pertence à instituição financeira e está alienada ao adquirente. Por este sistema, o bem a ser financiado é utilizado em garantia, ou seja, em caso de inadimplência o comprador perde o imóvel, e pode perder também uma parte ou o total já pago, incluindo a entrada, caso o imóvel vá a leilão e seja arrematado por um valor abaixo do mercado.
Ao financiar um imóvel, constam do contrato o prazo e o número de prestações em atraso que poderão justificar a retomada do imóvel. A maioria dos contratos estabelece entre três e seis prestações atrasadas para o início do processo. O proprietário poderá perder seu direito sobre o bem, que voltará a ser patrimônio do banco, e este poderá ir a leilão e ser arrematado por um terceiro.
Inadimplência
Especialistas alertam que, antes de 1998, a contratação de um financiamento era feito com um sistema de hipoteca, que exigia um trâmite mais longo e uma ação judicial para que o comprador perdesse o imóvel. Com a mudança na lei, há 21 anos, a regra agilizou a retomada dos bens, que pode ocorrer em 120 dias.
— A Lei de Alienação Fiduciária permite que o comprador de um imóvel dê o próprio imóvel a ser financiado como garantia do financiamento. Ao pagar todas as prestações do financiamento a alienação cessa, e o imóvel passa a ser do devedor. O problema é que esta lei é muito severa, e todo o procedimento é extrajudicial, ou seja, não precisa de autorização da Justiça para acontecer — alerta Lizia Jacintho, presidente da Associação de Mutuário do Rio (Amurio).
Segundo ela, o contrato com a instituição financeira deverá estipular com quantas prestações em atraso o banco pode iniciar o procedimento extrajudicial para retomada.
Para Fátima Santoro, coordenadora da graduação de Direito Imobiliário da Universidade Veiga de Almeida (UVA), o comprador deve evitar que a quantidade de prestações em atraso chegue a três e, antes disso, procurar o banco para iniciar uma renegociação da dívida:
— Estamos tendo um número significativo de imóveis retomados por conta da inadimplência. Aconselho que o mutuário procure a instituição financeira o mais rapidamente possível para um acordo — recomenda.
As cinco maiores instituições financeiras do país retomaram, somente no ano passado, cerca de 90 mil imóveis. Maior banco de crédito habitacional do país, a Caixa Econômica Federal acumula um estoque de 62.900 imóveis retomados, dos quais, 29.500 entraram no balanço financeiro em 2018.
Segundo a consultoria Resale, cerca de 60% dos imóveis retornados ao mercado pelos bancos por motivo de inadimplência de seus antigos mutuários estão sendo vendidos com descontos de 30% a 50% sobre seu valor real.
— Nos casos em que a arrematação do imóvel for superior ao saldo devedor do financiamento, o banco deverá devolver a diferença da arrematação para o mutuário — explica Lizia.
Processo
Quando o pagamento não acontece, o proprietário recebe uma notificação, avisando que serão concedidos 15 dias para o pagamento do débito na íntegra. Caso a dívida não seja quitada, é feita a consolidação da propriedade, ou seja, o imóvel passa a pertencer automaticamente ao banco, que envia o imóvel para leilão.
Se não houve notificação, todo e qualquer ato da instituição sobre o imóvel pode ser questionado e, em alguns casos, anulado na Justiça. Depois da consolidação da retomada, também é necessária uma intimação com a data do leilão do qual o imóvel fará parte, pois o comprador tem direito e preferência de, se quiser, pagar o débito e retomar o bem.
— Há casos em que o proprietário sequer recebe o aviso de que o imóvel está sendo tomado, dada a rapidez do processo — relata Sabrina Rui, advogada especializada em Direito Tributário e Imobiliário.
