Contradição da Receita Federal na tributação de imóveis no lucro presumido preocupa empresas

Em 24 de junho de 2023, a Receita Federal divulgou um novo entendimento que reacende discussões antigas sobre a tributação da venda de imóveis previamente classificados como ativo imobilizado por empresas no regime de Lucro Presumido. A nova orientação do Fisco estabelece que a taxação deve ocorrer como ganho de capital, contradizendo em grande parte decisões anteriores, como a Solução de Consulta Cosit nº 7/2021. Essa reviravolta gera um cenário de insegurança para as empresas que haviam reorganizado suas operações de boa-fé.

A controvérsia surge da forma como o Lucro Presumido opera: nesse modelo, o Imposto de Renda Pessoa Jurídica (IRPJ) e a Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL) são calculados sobre uma base de lucro estimada por lei, e não sobre o lucro real da companhia. Para as empresas cujo objetivo principal é a compra e venda de bens imobiliários, essa base presumida é de 8% da receita bruta para o IRPJ e 12% para a CSLL. Contudo, quando a transação é considerada ganho de capital, o imposto incide sobre a diferença total entre o preço de venda e o valor contábil do imóvel, resultando em uma carga tributária que pode chegar a 34%, sem o benefício dos percentuais presumidos. A classificação da venda como receita operacional ou ganho de capital, portanto, é crucial e tem um impacto financeiro direto nas empresas.

Esse dilema central foi abordado novamente pela autoridade fiscal. A Solução de Consulta Cosit nº 95/2026, emitida em 24 de junho de 2023 e de caráter vinculante para a Receita Federal, determinou que a receita proveniente da comercialização de propriedades que já foram parte do ativo não circulante imobilizado da empresa deve ser tributada como ganho de capital. Essa regra se aplica mesmo se a empresa realizou uma reclassificação contábil do ativo e alterou seu objeto social para atuar legitimamente no setor imobiliário. Em termos práticos, a classificação original do bem no imobilizado torna-se uma característica indelével, mantendo o imóvel sob essa distinção até sua venda, independentemente de mudanças efetivas na atividade empresarial e na sua categorização contábil.

No entanto, a nova conclusão entra em direto conflito com a Solução de Consulta Cosit nº 7/2021, entendimento que havia sido ratificado pela Cosit nº 221/2024, ambos igualmente vinculantes para a Receita Federal e que adotavam um critério divergente. O posicionamento anterior priorizava a essência da operação, e não apenas a origem contábil do bem: se a compra e venda de imóveis estivesse alinhada ao objeto social e às atividades rotineiras da empresa, a receita era classificada como operacional e tributada pela base presumida, mesmo que o imóvel tivesse sido alugado ou parte do imobilizado antes da venda.

Ao justificar a Solução de Consulta de 2021, a própria Receita havia esclarecido que o artigo 215, parágrafo 14, da Instrução Normativa RFB nº 1.700/2017, tinha como propósito evitar que uma mera alteração contábil artificializasse a natureza tributária de uma receita. A atual consulta, porém, inverte essa lógica, utilizando a mesma norma, originalmente criada para combater o formalismo, a fim de ignorar uma modificação legítima e comprovada na atividade empresarial.

Há indícios de que a própria Receita Federal reconhece essa tensão, ao categorizar a Solução de Consulta mais recente como “parcialmente vinculada” ao posicionamento de 2021. Tal classificação equivale a um reconhecimento implícito de que o novo entendimento só pode ser sustentado em parte, quando confrontado com o precedente legal que ele mesmo cita.

As implicações práticas dessa mudança são diretas para as empresas que organizaram suas operações com base na interpretação anterior. Agora, o risco é substancial: elas podem enfrentar autuações fiscais que desconsideram os percentuais de presunção de 8% e 12%, levando à cobrança do imposto de até 34% sobre o ganho de capital total, além de multas e juros, em transações que foram cuidadosamente planejadas sob uma premissa fiscal diferente.

Além das consequências imediatas, existe uma questão de fundo que transcende o caso específico. A publicação de orientações sucessivas e conflitantes sobre a mesma legislação compromete a previsibilidade que se espera da administração tributária. Uma nova interpretação, especialmente se mais restritiva, não deveria ser aplicada retroativamente para afetar operações já estabelecidas sob o entendimento prévio, conforme princípios do Código Tributário Nacional e da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro, que preveem a vedação à retroatividade e o dever de coerência administrativa.

Diante dessa conjuntura, empresas que efetivaram a reclassificação de seus ativos e uma alteração genuína e comprovada de suas atividades — com um objeto social claramente exercido, operações regulares e uma estrutura adequada ao novo segmento de negócio — ainda possuem argumentos sólidos para defender que a tributação de suas vendas ocorra como receita operacional, pela sistemática presumida. Contudo, a situação exige que tais empresas reforcem a documentação que ateste essa substância econômica, e pode ser prudente considerar a formalização de uma nova consulta tributária ou a avaliação de ações judiciais preventivas, frente ao rigor fiscal indicado pela Solução de Consulta Cosit nº 95/2026.