Confira as novas faixas de renda e isenções para o Minha Casa, Minha Vida
Os deputados federais deram sinal verde para a reestruturação completa da principal política habitacional do país, sacramentando o fim do formato adotado na gestão anterior. A aprovação da medida provisória que recria e atualiza o programa federal de moradias populares ocorreu em votação no plenário, mas o texto ainda corre contra o tempo, pois precisa passar pelo crivo do Senado antes de perder a validade na próxima semana.
O documento que avançou no Congresso Nacional foi desenhado pelo deputado Fernando Marangoni, que inseriu modificações substanciais no projeto original do Executivo. Uma das inovações mais sensíveis para o setor de infraestrutura é a liberação do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço para bancar obras de regularização fundiária, o que engloba desde a pavimentação de ruas e instalação de postes de luz até redes de esgoto e escoamento de chuvas em loteamentos antes irregulares.
O desenho atualizado divide o público-alvo em três degraus de renda, alcançando famílias que ganham até R$ 8 mil por mês, um teto que busca atender também a classe média baixa em um cenário de déficit habitacional que ultrapassa a marca de seis milhões de moradias no Brasil. Nos centros urbanos, o primeiro grupo atende quem recebe até R$ 2.640 mensais; o segundo patamar engloba rendimentos de até R$ 4.400; e o terceiro limite fecha a conta nos R$ 8 mil.
Para quem vive no campo, a lógica de cálculo sofre uma adaptação necessária para respeitar o ciclo das safras, contabilizando o dinheiro que entra ao longo de doze meses. Dessa forma, a primeira faixa rural cobre ganhos anuais de até R$ 31.680; a segunda vai a R$ 52.800; e a última atinge R$ 96 mil por ano. O Ministério das Cidades, responsável por capitanear a iniciativa, detém a prerrogativa de reajustar essas cifras futuramente por meio de portarias.
Um detalhe crucial para não prejudicar os mais vulneráveis na hora da triagem é a exclusão de auxílios governamentais da conta da renda familiar. Dinheiro proveniente de programas de transferência de renda, pagamentos do INSS por acidentes ou doenças, seguro-desemprego e o Benefício de Prestação Continuada não serão somados para definir em qual faixa o cidadão se enquadra.
Quem já assinou papéis de financiamento sob a vigência da legislação de 2021 continuará respondendo às normas daquele período. Contudo, o governo federal abriu uma brecha jurídica permitindo que a pasta responsável pela habitação estenda as vantagens da nova regulamentação para esses mutuários antigos, caso as regras recentes se mostrem mais favoráveis ao bolso do cidadão.
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Critérios de prioridade para o recebimento das moradias subsidiadas
A engenharia financeira do projeto envolve múltiplas contas públicas, e sempre que houver injeção de capital direto da União ou de fundos sociais específicos voltados ao desenvolvimento e arrendamento, a fila de espera adotará critérios rigorosos de preferência para a entrega das chaves:
- Lares onde a mulher é a principal provedora financeira;
- Grupos familiares que possuam integrantes com deficiência, autismo, idosos, menores de idade ou pacientes enfrentando doenças raras e degenerativas;
- Pessoas vivendo em extrema vulnerabilidade e risco social;
- Vítimas de enchentes, deslizamentos e outros desastres naturais que destruíram suas casas;
- Cidadãos obrigados a se mudar devido à execução de grandes obras de infraestrutura do governo federal;
- População que atualmente vive nas ruas;
- Mulheres que sofreram agressões no ambiente doméstico;
- Moradores de encostas e áreas com perigo iminente de desabamento;
- Comunidades quilombolas e povos originários.
Além dessa lista primária, o poder público deverá cruzar esses dados com outras legislações de proteção social, a exemplo das diretrizes de igualdade racial. Prefeitos e governadores também ganharam autonomia para adicionar exigências locais que reflitam a realidade da pobreza em suas regiões, desde que o governo federal valide a inclusão desses novos filtros.
Titularidade dos imóveis passa a focar na proteção das mulheres
A documentação de posse e os contratos de financiamento trarão o nome da mulher como titular prioritária. Em lares onde ela assume o papel de chefe de família, a burocracia foi reduzida drasticamente, dispensando a assinatura do marido ou companheiro para fechar o negócio, uma exceção importante à regra geral do Código Civil brasileiro.
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O processo nos cartórios também foi simplificado para esse público. Bastará que a compradora apresente uma declaração informando os dados do parceiro e o regime de divisão de bens adotado pelo casal para que o registro do imóvel seja efetivado sem entraves.
Em cenários de divórcio ou dissolução de união estável, a propriedade da casa permanecerá com a mulher. Caso o casal tenha filhos, a titularidade será transferida automaticamente para o genitor que detiver a guarda exclusiva das crianças. A única exceção para essa regra de separação ocorre quando o imóvel foi comprado utilizando recursos do fundo de garantia do trabalhador.
Uma trava de segurança inédita foi criada para proteger vítimas de violência doméstica amparadas por medidas protetivas. Elas terão o direito de cancelar o contrato de compra antes mesmo de receberem as chaves, garantindo que possam se inscrever novamente no programa para morar em um endereço diferente e seguro, longe do agressor.
Formas de pagamento e isenções para famílias de baixa renda
A participação financeira de quem adquire a casa ocorrerá tradicionalmente por meio do pagamento de parcelas mensais. Para baratear o custo final da obra, prefeituras e governos estaduais estão autorizados a doar os terrenos ou assumir a execução de serviços básicos de infraestrutura no entorno dos condomínios.
A grande mudança no alívio financeiro vai para os beneficiários de programas sociais contínuos. Famílias que já recebem ajuda mensal de transferência de renda do governo ou auxílios assistenciais para idosos e pessoas com deficiência de baixa renda ganharão o imóvel sem precisar pagar nenhuma prestação.
O formato de entrega das unidades também foi diversificado. O cidadão não precisará necessariamente comprar a casa; o governo poderá ceder o espaço, alugar por valores simbólicos, doar ou fazer contratos de arrendamento, dependendo da situação de vulnerabilidade.
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Destinação de recursos obrigatórios para finalizar construções abandonadas
O fantasma dos esqueletos de concreto espalhados pelo país recebeu atenção especial no texto aprovado. Ficou amarrado que 5% de todo o dinheiro carimbado nos fundos de habitação, somado às emendas indicadas por deputados e senadores, deverá ser injetado exclusivamente na conclusão de obras que estão paralisadas há anos.
Esse montante reservado não servirá apenas para terminar prédios inacabados, mas também poderá financiar reformas profundas em edifícios antigos para transformá-los em moradias, com um olhar voltado especialmente para o interior do país, em cidades que possuem menos de 50 mil moradores.
Custos embutidos no financiamento e exclusões feitas pelo relator
A legislação aprovada detalha exatamente o que pode ser cobrado dentro do valor total do projeto habitacional. As construtoras poderão incluir na conta final a instalação de placas de energia solar, preparação do terreno, taxas de cartório, construção de escolas no entorno e até sistemas de tecnologia e comunicação para os futuros moradores.
Por outro lado, o parlamentar responsável por relatar o projeto cortou algumas despesas que antes poderiam ser bancadas pelo governo. Gastos com assistência técnica especializada e a contratação de seguros para cobrir problemas durante e após a construção foram retirados da lista de itens financiáveis com dinheiro público.
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Novas fontes de captação de dinheiro e exigências para prefeituras
Para garantir que o programa não dependa exclusivamente dos cofres internos, o governo abriu as portas para empréstimos internacionais. Dinheiro vindo de instituições financeiras globais, como o banco mantido pelo bloco dos Brics, poderá ser injetado na construção das moradias populares.
O caixa do programa também será reforçado pelo orçamento tradicional da União, pelas contas do fundo de garantia e por reservas destinadas a calamidades públicas, garantindo teto rápido para quem perdeu tudo em tragédias climáticas reconhecidas oficialmente pelo Estado.
O governo federal também reservou a possibilidade de usar seu próprio orçamento para cobrir rombos e garantir que os bancos parceiros não tenham prejuízo nas operações, além de incentivar parcerias com a iniciativa privada para erguer os condomínios.
Gestores estaduais e municipais estão liberados para injetar dinheiro próprio e oferecer benefícios fiscais para atrair as obras. No entanto, foi imposta uma condição inegociável: prefeituras e estados só poderão receber os projetos federais se aprovarem leis locais zerando a cobrança de impostos sobre transferência de imóveis, heranças e o IPTU das casas entregues às famílias de baixa renda.
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Restrições que impedem o cidadão de participar do programa habitacional
A nova lei estabelece barreiras claras para evitar fraudes e garantir que o subsídio chegue a quem realmente precisa. O cidadão terá o benefício negado se:
- Já possuir algum financiamento ativo utilizando recursos do fundo de garantia;
- For dono, herdeiro com usufruto ou comprador de um imóvel residencial que esteja em boas condições de moradia, com luz e esgoto, em qualquer cidade do território nacional;
- Tiver sido contemplado por programas habitacionais do governo na última década, com exceção de ajudas para compra de material de construção ou créditos rurais do Incra.
Apesar do rigor, a legislação prevê flexibilizações importantes. O cidadão poderá entrar no programa se:
- For dono de uma pequena parte de um imóvel (até 40%), geralmente fruto de herança dividida entre vários parentes;
- Tiver perdido sua única casa em uma enchente ou desabamento com estado de emergência decretado;
- Estiver sendo removido de sua casa atual porque o governo precisa do terreno para construir obras públicas.
Redução de impostos para construtoras que erguerem habitações sociais
Para aquecer o setor da construção civil e atrair empresas para o segmento popular, o Congresso ressuscitou um benefício fiscal agressivo. Construtoras que erguerem imóveis para o programa pagarão uma alíquota única de apenas 1% sobre o faturamento mensal, englobando quatro tributos federais diferentes. Em obras normais de mercado, essa mordida do Leão chega a 4%.
A regra atual traz uma vantagem extra para os empresários: não há mais um teto de valor para o imóvel construído, como ocorria no passado, quando a isenção só valia para casas de até R$ 100 mil. A única exigência agora é que a residência seja vendida para famílias da faixa 1, que ganham até R$ 2.640.
Caso prefeituras ou governos estaduais repassem dinheiro diretamente para as construtoras para ajudar a erguer os prédios, esse valor extra que entrar no caixa das empresas também será tributado com a mesma taxa reduzida de 1%, aliviando a carga tributária de toda a operação.
