IBS e CBS no aluguel: pessoa física entra só com receita acima de R$ 240 mil

Pessoa física só passa a pagar IBS e CBS sobre o aluguel de imóveis quando atende a dois requisitos ao mesmo tempo. A receita de locação precisa superar R$ 240 mil no ano anterior, e o locador precisa ter alugado mais de três imóveis distintos.

Um único imóvel alugado não gera, por si só, enquadramento no regime regular. IBS é o Imposto sobre Bens e Serviços, e CBS é a Contribuição sobre Bens e Serviços, tributos da reforma do consumo que mudam a cobrança sobre operações de locação. A lei fixou o valor-base do limite em R$ 240 mil, corrigido mensalmente pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). Para saber se a pessoa física entra no regime em 2027, é preciso somar as operações de 2026 e comparar com o limite já atualizado. Os requisitos são cumulativos: receita alta com um só imóvel não basta, e vários imóveis com receita baixa também não. Não há fato novo nas últimas 24 horas, porque essas regras já constam da legislação.

Pessoa física: quando o aluguel entra no IBS e na CBS?

A pessoa física também pode entrar no regime dentro do próprio ano-calendário. Pelos regulamentos da CBS e do IBS, isso ocorre quando a receita supera em mais de 20% o limite atualizado, cerca de R$ 288 mil, com mais de três imóveis distintos. Conta o número de imóveis, e não o de contratos: sucessivas locações do mesmo apartamento não transformam a unidade em vários imóveis. A redação não localizou o texto integral da lei nem do regulamento em fonte oficial nas buscas realizadas.

Saiba mais: Alíquota de teste de 0,9% da CBS e 0,1% do IBS segue valendo em 2026

Pela Lei Complementar 227/2026, os aluguéis de temporada entram na soma das receitas e dos imóveis da pessoa física. Anunciar o imóvel em plataforma ou alugá-lo por temporada não gera enquadramento por si só, mas essas receitas contam na verificação dos limites. Pessoa física também não tem direito a créditos de IBS e CBS na locação, ao contrário das empresas do regime regular.

Pessoa jurídica: como funciona a alíquota reduzida na locação

Para a pessoa jurídica que apura IBS e CBS pelo regime regular, valem as regras do setor imobiliário. Elas não têm os limites de receita e de quantidade de imóveis previstos para o locador pessoa física. Na locação, as alíquotas têm redução, e o cálculo incide sobre a parcela restante da alíquota cabível no período, e não sobre uma taxa fixa do aluguel. Nos contratos residenciais, há um redutor social deduzido da base de cálculo até o limite dessa base. O redutor não se aplica ao aluguel comercial. A locação residencial por até 90 dias ininterruptos recebe tratamento de hotelaria quando o locador é contribuinte do regime regular, e as mesmas regras alcançam a pessoa física enquadrada, quando a operação se qualifica.

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• Redução das alíquotas de IBS e CBS na locação: 70%
• Redutor social em imóvel residencial: R$ 600 por imóvel, por mês, corrigido pelo IPCA
• Alíquota conjunta no regime opcional de contratos antigos: 3,65% sobre a receita bruta

Contratos antigos podem optar pelo regime de 3,65%

A lei permite que contribuintes com determinados contratos por prazo determinado, firmados até a data-limite prevista na legislação, façam o recolhimento conjunto de IBS e CBS sobre a receita bruta. Nos contratos residenciais elegíveis, a opção vale até o fim do prazo original ou até o fim de 2028, o que ocorrer primeiro. Nos não residenciais, a opção pode valer pelo prazo original, desde que sejam atendidos os requisitos de comprovação da data e de registro ou disponibilização do contrato.

A comparação deve ser feita contrato a contrato. Quem opta não pode usar o redutor social nem apropriar créditos de IBS e CBS relativos ao imóvel submetido ao regime opcional. Por isso, comparar só o percentual de 3,65% com a alíquota reduzida da locação não mostra qual será o custo tributário.

Imposto de Renda sobre aluguel continua com carnê-leão

A reforma não substitui o Imposto de Renda sobre os aluguéis. O locador pessoa física residente no Brasil que recebe de outra pessoa física continua sujeito ao carnê-leão, mesmo quando uma imobiliária intermedeia o pagamento. Se o locatário for uma empresa, valem as regras de retenção na fonte. A receita de aluguel do locador pessoa jurídica segue as regras de IRPJ e CSLL do regime de tributação adotado. Os limites de receita e de imóveis servem ao IBS e à CBS e não são faixas de isenção do Imposto de Renda.

Datas do IBS e da CBS no aluguel, de 2025 a 2028

• 2025 — a Lei Complementar 214/2025 passa a reger o IBS e a CBS sobre o aluguel de imóveis
• 16 de janeiro de 2025 — data-limite de assinatura de contratos que podem optar pelo regime de 3,65%
• 2026 — ano de teste, com CBS de 0,9% e IBS de 0,1%, compensáveis com PIS e Cofins
• 1º de janeiro de 2027 — início da cobrança da CBS; o IBS segue com alíquota de transição
• 31 de dezembro de 2028 — fim do regime opcional de 3,65% para contratos residenciais antigos

Não se confirmou o efeito da reforma sobre o valor dos aluguéis, que depende das alíquotas e da negociação entre as partes. Para o fechamento de 2026, o trabalho contábil é separar as receitas por locador e por imóvel, identificar os contratos de temporada e verificar quais contratos antigos podem entrar na opção de 3,65%.