Aluguel de imóveis com IBS e CBS: alíquotas de teste em 2026 e cobrança em 2027

Quem aluga imóveis como pessoa física e ultrapassa os limites previstos na Lei Complementar nº 214/2025 entra no novo regime do IBS e da CBS. Os dois tributos se somam ao Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF), que já incide sobre o aluguel.

• Quem paga: pessoa física com mais de três imóveis alugados e receita bruta anual acima de R$ 240 mil, ou acima de R$ 288 mil com qualquer número de imóveis.
• Alíquotas de 2026: 0,1% para o IBS e 0,9% para a CBS, em caráter de teste.
• Redução: 70% na alíquota de locação, que leva a carga efetiva a cerca de 8,4%.
• Redutor social: R$ 600 por mês, por imóvel residencial, abatido da base de cálculo.

Em 6 de novembro de 2026, o regime ainda está na fase de testes, e a mudança alcança aluguéis residenciais e vendas de imóveis. A proposta é simplificar o sistema tributário, que deixa de lado ISS, PIS e Cofins, mas investidores e famílias que vivem de aluguel temem a elevação da carga.

Aluguel residencial e de temporada passam a pagar IRPF mais IBS e CBS

Até agora, o aluguel de pessoa física pagava somente o IRPF, cuja alíquota pode chegar a 27,5%. Com o novo regime, o locador que se enquadra precisa somar a carga de IBS e CBS, e cada etapa da transição representa um aumento real para quem paga apenas o IRPF hoje.

Contratos de temporada, com vigência de até 90 dias, têm redução de 40% na base e alíquota efetiva próxima de 16,8%. Proprietários que anunciam em plataformas como Airbnb sentem esse peso com mais força, principalmente em cidades turísticas onde esse tipo de locação é comum.

Venda de imóvel tem redutor de 50% e regra que vale até 2026

A venda de imóveis também passa a ser tributada por IBS e CBS, com redutor de 50% na base de cálculo. O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e o Imposto de Renda sobre ganho de capital continuam valendo.

Imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 2026 podem usar, na base de cálculo, o menor valor entre o custo de aquisição atualizado pelo IPCA e o valor de referência oficial. A partir de 2027, essa escolha deixa de existir, e a base passa a ser só o custo de aquisição.

Quem vende mais de três imóveis em um ano, ou um imóvel construído pelo próprio dono nos últimos cinco anos, também se torna contribuinte do IBS e da CBS. Por isso, quem pensa em vender no curto prazo precisa planejar o patrimônio antes da data.

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Notas fiscais e contabilidade entram na rotina do locador

A entrada do IBS e da CBS amplia as obrigações fiscais do locador pessoa física, que até aqui lidava apenas com o carnê-leão ou com a Declaração de Ajuste Anual. Em 2026, a emissão de notas fiscais com destaque dos novos tributos passa a ser exigida, além de declarações específicas, e escritórios de contabilidade devem orientar o proprietário para evitar penalidades.

Para empresas e holdings imobiliárias, a não cumulatividade permite aproveitar créditos de impostos pagos em etapas anteriores, como na compra de materiais ou serviços. A alíquota combinada de 26,5% cai para cerca de 7,95% nas locações, depois do redutor de 70%. Ainda assim, a carga total com IRPJ, CSLL e os novos tributos pode chegar a 19,28% no lucro presumido, ante 14,53% hoje.

Revisão de contratos e compra antes de 2027 reduzem o impacto

O planejamento tributário é apontado como essencial para proprietários e investidores. A revisão dos contratos de locação, com cláusulas que permitam repassar tributos ou ajustar preços, pode ajudar a manter a rentabilidade.

A formalização de holdings imobiliárias é outra alternativa para quem opera no lucro real, porque permite aproveitar créditos e reduzir a carga fiscal. Outra estratégia é antecipar compras e vendas de imóveis para antes de 31 de dezembro de 2026, quando valem as regras transitórias mais vantajosas.

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Pessoa física com até três imóveis fica isenta, mas precisa acompanhar a receita

Pequenos locadores, com até três imóveis e receita anual inferior a R$ 240 mil, estão isentos do IBS e da CBS e continuam pagando apenas o IRPF. Quem está perto desse limite deve acompanhar a receita todo mês, porque ultrapassar R$ 48 mil em um ano, que equivale a 20% do valor, pode torná-lo contribuinte no mesmo exercício.

A locação por temporada, comum em plataformas como Airbnb, exige atenção extra. A equiparação a serviços de hotelaria eleva a carga, mas permite aproveitar créditos para custos como limpeza e manutenção, e alguns proprietários consideram formalizar a atividade como pessoa jurídica.

Plataformas de temporada terão de emitir notas e podem mexer nas taxas

Plataformas como Airbnb e Booking também sentem o impacto. A exigência de emissão de notas fiscais com destaque do IBS e da CBS pode elevar os custos dessas empresas, que repassam comissões aos proprietários.

Uma eventual maior tributação pode levar a revisão das taxas ou dos preços finais cobrados dos hóspedes, o que afeta a competitividade em destinos turísticos. A cobrança efetiva da CBS começa em 2027, e a partir daí o locador verá a diferença no cálculo do aluguel.