XP Malls (XPML11) vende participações em 9 shoppings por R$ 1,6 bi e anuncia dividendos de R$ 1 bi

O fundo imobiliário XP Malls (XPML11), um dos maiores da B3, anunciou a venda de participações em nove shopping centers do seu portfólio por R$ 1,6 bilhão, em negociação com a Riza Real Estate, conforme comunicado ao mercado em 29 de agosto de 2025. A transação, que envolve empreendimentos em São Paulo, Rio de Janeiro, Amazonas e Bahia, prevê pagamento de 68% à vista e o restante em até cinco anos. A operação deve gerar R$ 1 bilhão em liquidez, com distribuição de até R$ 4,90 por cota em dividendos aos investidores no próximo mês. A estratégia reforça o foco do fundo em manter participações minoritárias, delegando a gestão operacional a terceiros. Localizado em São Paulo, o XPML11 é administrado pela XP Vista Asset Management e tem patrimônio líquido de R$ 6,66 bilhões. A venda alivia pressões financeiras de aquisições recentes e fortalece a posição do fundo no mercado imobiliário.

A operação envolve shoppings de relevância regional, como o Tietê Plaza, em São Paulo, e o Shopping Bela Vista, em Salvador. A decisão de alienar participações majoritárias está alinhada com a estratégia de longo prazo do fundo, que busca otimizar sua carteira e maximizar retornos. A Riza, por sua vez, estreia no segmento de shoppings, diversificando seu portfólio de real estate.

• Principais shoppings envolvidos: Tietê Plaza, Campinas Shopping, Shopping Downtown, Shopping Ponta Negra.
• Valor da transação: R$ 1,6 bilhão, com 68% pago à vista.
• Dividendos esperados: Até R$ 4,90 por cota, a serem distribuídos em breve.
• Objetivo estratégico: Reduzir participações majoritárias e focar em ativos mais rentáveis.

A negociação reflete o dinamismo do mercado imobiliário brasileiro, que tem atraído novos players e movimentado grandes volumes financeiros.

Estratégia de reciclagem de ativos

O XP Malls adota uma gestão ativa, com foco em reciclagem de portfólio, o que significa comprar e vender participações para otimizar rentabilidade. A venda de fatias em nove shoppings, anunciada em 29 de agosto, faz parte dessa abordagem. Segundo a XP Vista Asset, a operação deve gerar um ganho de capital de até R$ 278 milhões, fortalecendo a capacidade do fundo de cumprir obrigações financeiras, como o pagamento de R$ 780 milhões em parcelas de aquisições recentes, previstas para o final de 2025. A estratégia também reduz a necessidade de nova alavancagem, preservando a saúde financeira do fundo.

A escolha por participações minoritárias permite ao XPML11 delegar a administração dos shoppings a empresas especializadas, como JHSF e Ancar Ivanhoe, o que minimiza riscos operacionais. A transação com a Riza Real Estate, que estruturará um novo fundo para gerir os ativos adquiridos, marca a entrada da gestora no segmento de shopping centers, um mercado que segue atrativo no Brasil devido à retomada do consumo pós-pandemia.

• Ganhos projetados: Até R$ 278 milhões em ganho de capital.
• Liquidez gerada: Cerca de R$ 1 bilhão para distribuição aos cotistas.
• Redução de alavancagem: Menor dependência de novas emissões de dívida.
• Gestão terceirizada: Parcerias com JHSF e Ancar Ivanhoe para administração.

O fundo mantém um portfólio diversificado, com 26 shoppings em estados como São Paulo, Rio de Janeiro, Amazonas, Bahia, Minas Gerais, Paraná, Rio Grande do Norte e Rio Grande do Sul, totalizando 964 mil m² de área bruta locável (ABL), dos quais 330 mil m² são próprios.

Impacto nos dividendos e cotistas

A distribuição de R$ 1 bilhão em dividendos, equivalente a R$ 4,90 por cota, é um dos destaques da transação. Com 604.158 cotistas e 56,7 milhões de cotas emitidas, o XPML11 é um dos fundos imobiliários mais populares da B3, com liquidez diária média de R$ 9,25 milhões. A cota, que fechou em R$ 101,90 em 29 de agosto de 2025, registrou alta de 1,37% nos últimos 12 meses, com dividend yield de 10,83% no período. A distribuição anunciada reforça a atratividade do fundo para investidores que buscam renda passiva.

A venda também responde à necessidade de caixa do fundo, que enfrenta compromissos financeiros significativos até o final do ano. A estratégia de alienar ativos considerados menos representativos no portfólio permite ao XPML11 manter sua competitividade, mesmo em um cenário de alta de juros, com a Selic a 14,25% ao ano.

• Dividend yield histórico: 10,83% nos últimos 12 meses.
• Cota atual: R$ 101,90, com P/VP de 0,88.
• Compromissos financeiros: R$ 780 milhões em parcelas de aquisições.
• Cotistas beneficiados: 604.158 investidores.

A expectativa é que a distribuição de dividendos ocorra no próximo mês, após a conclusão da due diligence e captação de recursos pela Riza, previstas para os próximos 90 dias.

Movimentação no mercado de shoppings

O mercado de shopping centers no Brasil tem mostrado resiliência, com crescimento nas vendas e redução de vacância e inadimplência desde 2022. O XPML11, que investe majoritariamente em shoppings voltados para o público de alta renda, se beneficia desse cenário. A transação com a Riza reflete a atratividade do setor, que atrai novos entrantes, como a própria Riza, até então focada em outros segmentos imobiliários.

Os shoppings vendidos, como Tietê Plaza (45%) e Shopping Downtown (100%), são ativos consolidados, com alta taxa de ocupação e localizados em regiões de grande fluxo populacional. A operação também sinaliza uma tendência de consolidação no setor, com fundos imobiliários buscando parcerias estratégicas para otimizar seus portfólios.

• Setor em alta: Crescimento de vendas acima de 2019.
• Ativos estratégicos: Shoppings com alta ocupação e localização privilegiada.
• Novos players: Entrada da Riza no segmento de shoppings.
• Consolidação: Fundos ajustam portfólios para maior rentabilidade.

A administração do XPML11 destaca que a venda não compromete a diversificação geográfica do fundo, que mantém presença em diversas regiões do país.

Negociação e próximos passos

A transação com a Riza Real Estate depende da conclusão de due diligence e da captação de recursos, com prazo de até 90 dias. A primeira parcela, equivalente a 68% do valor, será paga na assinatura do contrato, enquanto os 32% restantes serão quitados em até cinco anos, com correção pelo CDI. A XP Vista Asset estima que a operação será concluída sem contratempos, reforçando a confiança do mercado no fundo.

O XPML11 planeja usar os recursos para quitar parcelas de aquisições recentes, como a compra de 10% do Shopping Pátio Higienópolis, anunciada em abril de 2025 por R$ 243,7 milhões. A gestão também avalia novas vendas de ativos não estratégicos para equilibrar o caixa, mantendo a estratégia de reciclagem de portfólio.

• Prazo de conclusão: Até 90 dias para due diligence e captação.
• Pagamento parcelado: 68% à vista, 32% em até cinco anos.
• Novas aquisições: Incluem Shopping Pátio Higienópolis e Uberlândia Shopping.
• Estratégia futura: Venda de ativos non-core para equilíbrio financeiro.

Cenário econômico e perspectivas

O cenário macroeconômico, com a Selic a 14,25%, impacta o mercado imobiliário, mas o setor de shoppings se mantém resiliente devido à retomada do consumo. A alta de juros eleva o custo de financiamento, mas a estratégia de participações minoritárias do XPML11 reduz riscos operacionais, já que a gestão dos shoppings é delegada a parceiros experientes. A operação com a Riza também demonstra a capacidade do fundo de atrair investidores institucionais, reforçando sua posição no mercado.

A diversificação geográfica e a qualidade dos ativos, como shoppings dominantes em grandes metrópoles, garantem ao XPML11 uma base sólida para enfrentar volatilidades. A venda de participações majoritárias alivia pressões financeiras e permite ao fundo focar em ativos com maior potencial de retorno.

• Taxa Selic: 14,25% ao ano, impactando custos de financiamento.
• Resiliência do setor: Shoppings com alta demanda e ocupação.
• Parcerias estratégicas: Gestão delegada a empresas como JHSF.
• Diversificação: Presença em oito estados brasileiros.

O XPML11 segue como referência no mercado de fundos imobiliários, com um portfólio robusto e uma gestão focada em gerar valor aos cotistas. A transação com a Riza é um marco na estratégia do fundo, que busca equilibrar crescimento e estabilidade financeira.