A Reforma Tributária, formalizada pela Lei Complementar nº 214/2025, iniciará um período de profundas mudanças na locação e venda de imóveis em 2026, impactando diretamente proprietários e investidores em todo o território nacional. A partir de janeiro do próximo ano, pessoas físicas que mantêm mais de três imóveis alugados ou que registram uma receita anual superior a R$ 240 mil serão submetidas ao Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e à Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), além do tradicional Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF). Esta nova estrutura tributária, que visa simplificar o sistema ao substituir impostos como ISS, PIS e Cofins, introduz uma complexidade adicional e uma carga fiscal que exige atenção e planejamento.
A transição para este novo modelo será gradual, estendendo-se até o ano de 2033, com a implementação de alíquotas iniciais reduzidas que aumentarão progressivamente. Embora pequenas isenções tenham sido consideradas para locadores de menor porte, a maioria dos investidores no mercado imobiliário precisará se ajustar a custos adicionais e a novas obrigações fiscais.
As principais alterações a serem observadas incluem:
– A locação e a venda de imóveis passarão a ser tributadas pelo IBS e pela CBS.
– Pessoas físicas com mais de três imóveis e receita acima de R$ 240 mil/ano serão os principais contribuintes.
– A vigência se inicia em janeiro de 2026, com alíquotas iniciais mais baixas para facilitar a adaptação.
Nova tributação sobre aluguéis para pessoas físicas
A partir de 2026, a tributação dos aluguéis para pessoas físicas deixará de ser exclusiva do IRPF, englobando também o IBS e a CBS, que gradualmente substituirão outros tributos. Proprietários que alugam mais de três imóveis ou que superam o limite de R$ 240 mil em receita bruta anual (ou R$ 288 mil com qualquer número de imóveis) serão enquadrados como contribuintes desses novos impostos, enfrentando uma carga tributária adicional.
Para locações residenciais, um redutor social de R$ 600 por imóvel pode diminuir a base tributável, mas o impacto fiscal ainda será notável para investidores. A Lei Complementar nº 214/2025 prevê alíquotas simbólicas em 2026 (0,1% para IBS e 0,9% para CBS), aumentando gradualmente a partir de 2028, enquanto os tributos antigos são eliminados até 2033.
Mudanças na venda de propriedades e ganho de capital
A Reforma Tributária também implementa alterações significativas na tributação sobre a venda de imóveis. A alienação onerosa será agora taxada por IBS e CBS, contando com um redutor de 50% na base de cálculo, além do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e do Imposto de Renda sobre ganho de capital, que permanecem vigentes. Para imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 2026, a base de cálculo poderá ser o menor valor entre o custo de aquisição atualizado pelo IPCA e o valor de referência oficial, oferecendo uma vantagem temporária para alguns proprietários.
A partir de 2027, as normas para vendas se tornarão mais rigorosas, pois o redutor de ajuste se baseará apenas no custo de aquisição, eliminando as opções mais flexíveis. Proprietários que vendem mais de três imóveis em um ano, ou um imóvel construído por eles nos últimos cinco anos, também serão considerados contribuintes do IBS e CBS.
Obrigações fiscais e adaptação contábil
A introdução do IBS e CBS amplia as responsabilidades fiscais para locadores pessoas físicas, que anteriormente lidavam apenas com o carnê-leão ou a Declaração de Ajuste Anual. A partir de 2026, será exigida a emissão de notas fiscais com o destaque dos novos tributos e o cumprimento de obrigações acessórias, como a entrega de declarações específicas para o novo regime.
Escritórios de contabilidade desempenharão um papel crucial neste processo, auxiliando proprietários a se adequarem às exigências e a evitarem potenciais penalidades. Para empresas e holdings imobiliárias, a não cumulatividade do novo sistema permite o aproveitamento de créditos tributários sobre impostos pagos em etapas anteriores, como na aquisição de materiais ou serviços.
Planejamento estratégico para proprietários e investidores
O planejamento tributário torna-se uma ferramenta indispensável para proprietários e investidores navegarem pela nova realidade fiscal. A revisão de contratos de locação, com a inclusão de cláusulas que permitam o repasse de tributos ou ajustes de preços, pode ser uma medida para manter a rentabilidade dos investimentos.
Além disso, a formalização de holdings imobiliárias pode representar uma alternativa estratégica para otimizar a tributação, especialmente para aqueles que operam no regime de lucro real. Outra tática relevante é a antecipação de decisões de compra e venda de imóveis antes do encerramento de 2026, a fim de aproveitar as regras transitórias que oferecem maiores vantagens fiscais.
Cenário do mercado imobiliário pós-reforma
A Reforma Tributária está configurada para transformar o mercado de locação e venda de imóveis, gerando impactos diretos nos preços e na atratividade dos investimentos. O aumento da carga tributária pode resultar em ajustes nos valores dos aluguéis, especialmente em grandes centros urbanos onde a demanda por imóveis é consistentemente elevada.
O setor imobiliário, que constitui uma parcela significativa da economia nacional, enfrenta o desafio de se adaptar a um sistema mais complexo e com maior demanda por conformidade fiscal. Incorporadoras e imobiliárias também precisarão reavaliar seus modelos de negócio, considerando os custos adicionais na construção e na gestão de propriedades.
Exceções e alertas para pequenos locadores
Pequenos locadores, definidos como aqueles que possuem até três imóveis e uma receita anual inferior a R$ 240 mil, estão isentos do IBS e CBS, mantendo a tributação exclusiva pelo IRPF. Contudo, é fundamental que esses proprietários monitorem suas receitas mensalmente, pois ultrapassar 20% do valor limite (R$ 48 mil em um único ano) pode levá-los a se tornar contribuintes no mesmo exercício fiscal.
A locação por temporada, popular em plataformas digitais, também requer atenção especial. A equiparação a serviços de hotelaria eleva a carga tributária, mas oferece a possibilidade de aproveitamento de créditos para custos operacionais, como limpeza e manutenção.
O papel das plataformas digitais e a formalização
As plataformas de locação por temporada, como Airbnb e Booking, também sentirão os efeitos da reforma tributária. A exigência de emissão de notas fiscais com o destaque do IBS e CBS pode elevar os custos operacionais dessas empresas, que repassam comissões aos proprietários.
Além disso, a maior tributação pode induzir uma revisão das taxas cobradas ou dos preços finais para os hóspedes, afetando a competitividade em destinos turísticos. A transição para o novo sistema tende a incentivar a profissionalização do setor, mas pode, ao mesmo tempo, desestimular pequenos investidores que operam de forma mais informal.
