Imóvel na planta com atraso superior a 180 dias permite cancelar compra e reaver valores

Compradores de imóveis na planta têm garantias jurídicas específicas para exigir indenização mensal ou o cancelamento do contrato quando a construtora não entrega o empreendimento no período pactuado. A legislação brasileira estipula que, após o esgotamento do período de tolerância previsto em contrato, a empresa entra em situação de descumprimento formal, abrindo caminho para reparações financeiras imediatas ao consumidor.

Nesta segunda-feira (5 de outubro de 2026), representantes de comissões de direito imobiliário detalharam os limites legais que regem a relação entre adquirentes e incorporadoras. O presidente da Comissão de Direito Imobiliário da Ordem dos Advogados do Brasil do Distrito Federal (OAB-DF), Márcio Eduardo Caixeta Borges, ressaltou que a tolerância contratual possui parâmetros rígidos e não depende de avisos adicionais para que os efeitos da mora comecem a surtir efeito contra a empresa responsável pela construção.

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Prazo de tolerância de 180 dias e o início automático da mora

Os contratos de incorporação imobiliária podem prever uma cláusula de prorrogação da entrega das chaves por até 180 dias corridos sem incidência de penalidades financeiras. Para ter validade jurídica, essa previsão precisa constar no documento assinado pelas partes de maneira expressa, clara e com redação destacada, permitindo que o adquirente tenha plena ciência da extensão temporal permitida à obra.

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Quando esse intervalo se esgota sem a conclusão dos trabalhos, a configuração jurídica da infração é imediata. “Na prática, são 180 dias corridos, sem pular domingos ou feriados. Se a promessa de entrega era 31 de dezembro, a construtora tem até o apagar das luzes do final de junho. E aqui está o pulo do gato: a mora não tem aviso prévio. Ela começa a correr no primeiro segundo do 181º dia. A partir daquele momento exato, a construtora está oficialmente em falta e você já pode disparar todas as suas armas jurídicas para exigir multas ou o cancelamento do negócio”, declarou Márcio Eduardo Caixeta Borges.

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O advogado explicou que argumentos operacionais frequentemente usados por construtoras para justificar a extrapolação do prazo não encontram respaldo na jurisprudência dos tribunais brasileiros. Fenômenos climáticos comuns, escassez de materiais na praça ou greves de trabalhadores integram o chamado fortuito interno, que representa o risco inerente à atividade econômica da construção civil e já se encontra absorvido pela margem legal dos 180 dias corridos. Para afastar a responsabilidade ou paralisar o relógio contratual, a empresa precisa comprovar a ocorrência de fortuito externo ou força maior imprevisível.

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“Estamos falando de um terremoto devastador, uma guerra ou uma pandemia global, como a de Covid-19, naqueles meses de paralisação total obrigatória. Fora desses cenários cinematográficos, a construtora tem que assumir a culpa”, afirmou Borges ao analisar as justificativas apresentadas pelo setor.

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Opções financeiras do comprador perante a Lei do Distrato

Ao se deparar com a mora confirmada a partir do 181º dia, a legislação concede ao adquirente o direito potestativo de escolher entre dois caminhos excludentes para resguardar seu patrimônio. A primeira alternativa consiste em rescindir o contrato de promessa de compra e venda por culpa exclusiva da incorporadora, exigindo o reembolso integral de 100% das quantias pagas ao longo do plano de pagamento.

Nessa modalidade resolutiva, o montante restituído deve vir acompanhado de correção monetária e da aplicação da multa penal estipulada em contrato, com liquidação obrigatória em até 60 dias corridos após o encerramento do vínculo. A devolução imediata e integral em caso de culpa da fornecedora segue a diretriz consolidada na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), introduzida formalmente no artigo 43-A da Lei nº 4.591/1964 por meio da Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato Imobiliário.

Caso o comprador prefira manter o negócio e aguardar a conclusão física da edificação, passa a vigorar uma compensação pecuniária por mês de atraso suportado. “Agora, se você tiver nervos de aço para esperar, a Lei do Distrato garante uma espécie de ‘aluguel punitivo’. A construtora tem que pagar uma indenização de 1% ao mês de atraso. Mas esse 1% não é sobre o valor total do apartamento dos seus sonhos, mas sim sobre o valor que você já desembolsou e pagou à construtora, sempre corrigido monetariamente”, explicou o presidente da comissão da OAB-DF.

Paralisação de pagamentos exige cautela do consumidor

A reação instintiva de interromper o repasse de parcelas mensais ao notar o atraso no canteiro pode prejudicar a situação jurídica do comprador. O advogado e membro da Comissão de Direito Imobiliário da Ordem dos Advogados do Brasil de São Paulo (OAB-SP), Carlos Alberto de Santana, adverte que suspender desembolsos sem amparo judicial pode transferir a culpa contratual ao próprio adquirente.

Carlos Alberto de Santana frisou que os contratos precisam ser avaliados individualmente para evitar o apontamento de inadimplência perante instituições financeiras ou nos cadastros de proteção ao crédito. “A situação precisa ser diferenciada, a fim de identificar se as parcelas são devidas à construtora ou decorrentes de financiamento bancário”, pontuou o advogado da OAB-SP. Em hipóteses de financiamento já contratado com um banco, o adimplemento segue sob regras financeiras autônomas em relação às obras.

“Essa atitude de simplesmente parar de pagar sem avisar ou sem orientação pode fazer com que a construtora alegue inadimplência do comprador, piorando a situação”, disse Santana. A via adequada para o adquirente que busca conter pagamentos diretos envolve a notificação formal da construtora sobre a mora e o ajuizamento de ação com pedido de tutela de urgência, permitindo o depósito das parcelas em conta judicial ou a suspensão das cobranças por determinação de um juiz.

Prazos e parâmetros numéricos da Lei nº 13.786/2018

• 180 dias corridos: limite máximo de tolerância admitido pela legislação para o atraso na conclusão da obra sem incidência de penalidades à incorporadora.
• 181º dia: marco temporal exato em que a construtora é declarada legalmente em mora sem necessidade de interpelação do cliente.
• 1% ao mês: índice indenizatório calculado proporcionalmente aos dias de atraso sobre o valor efetivamente pago e corrigido caso o consumidor mantenha a compra.
• 60 dias corridos: período máximo fixado por lei para a restituição integral dos pagamentos e da multa contratual na hipótese de rescisão.
• 100%: percentual obrigatório de devolução dos valores despendidos pelo comprador quando o distrato ocorre por descumprimento da empresa.

Cuidados essenciais ao negociar aditivos contratuais

Durante períodos de descumprimento de cronograma, é frequente a apresentação de termos aditivos por parte das incorporadoras sob a justificativa de regularização cadastral. Especialistas do setor imobiliário orientam que o consumidor analise detalhadamente o teor de cada nova cláusula antes de manifestar concordância, evitando a supressão involuntária de indenizações já acumuladas.

Entre as práticas identificadas em negociações bilaterais desfavoráveis estão a inserção de termos de quitação plena e irrestrita, que impedem o acionamento judicial futuro por danos decorrentes da demora; a repactuação integral do calendário de entrega, que reinicia a contagem contratual e anula a mora preexistente; e a oferta de compensações materiais de baixo valor, como armários planejados ou meses de isenção condominial, cujo montante econômico costuma ficar muito abaixo do valor apurado pelo rendimento mensal de 1% garantido pela Lei do Distrato.

Para assegurar a efetividade de seus direitos, o adquirente deve reunir todos os instrumentos contratuais, comprovantes bancários de quitação e trocas de mensagens com o departamento de atendimento, enviando notificação formal que certifique o decurso do prazo de tolerância sem renunciar a eventuais reparações financeiras cabíveis.