Caixa Econômica libera múltiplos financiamentos imobiliários com SBPE e eleva teto para R$ 2,25 milhões em 2025

A Caixa Econômica Federal anunciou na terça-feira, 9 de dezembro de 2025, a retomada da contratação de mais de um financiamento imobiliário simultâneo com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). A medida revoga restrição vigente desde novembro de 2024 e beneficia clientes com financiamentos ativos, incluindo cônjuges, independentemente do regime de casamento.

Essa alteração ocorre em meio a ajustes recentes no mercado habitacional, como o aumento do teto do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) para R$ 2,25 milhões, implementado em novembro de 2025. O banco, responsável por cerca de 70% dos créditos imobiliários no país, busca equilibrar a demanda crescente com a disponibilidade de recursos da poupança.

A decisão integra pacote governamental de outubro de 2025 para estimular o setor de construção civil. Com isso, famílias e investidores ganham acesso ampliado a linhas de crédito corrigidas pela Taxa Referencial (TR), com prazos de até 420 meses.

• Taxas iniciais de 10,99% ao ano para operações SBPE.
• Financiamento de até 80% do valor em modalidade SAC e 70% em Price.
• Uso do FGTS expandido para imóveis até o novo teto do SFH.

Histórico da restrição e motivos para a mudança

A limitação a um único financiamento por CPF vigorou por 13 meses, de novembro de 2024 a dezembro de 2025. Implementada devido à redução nos saldos de poupança, a regra visava preservar a liquidez do SBPE em face de saques recordes de R$ 78,5 bilhões no ano.

Durante esse período, apenas operações específicas, como leilões de imóveis da Caixa ou linhas atreladas ao CDI com taxas acima de 15% ao ano, permitiam exceções. A demanda por crédito habitacional cresceu 28,6% até setembro de 2025, totalizando R$ 175 bilhões em concessões pelo banco.

O presidente da Caixa, Carlos Vieira, destacou que a liberação do compulsório da poupança amplia a liquidez do sistema financeiro. Essa ação responde a alterações do Banco Central em regras de depósitos compulsórios, direcionando mais recursos para o crédito imobiliário.

A medida alinha-se a projeções da Abecip, que estimam retração de 15% a 20% no volume total de financiamentos em 2025, para R$ 155 bilhões, influenciada por altas na Selic.

Condições atuais das linhas de crédito SBPE

Clientes elegíveis agora acessam múltiplos contratos sem barreiras prévias. O saldo devedor atualiza pela TR, com taxas mínimas de 10,99% ao ano para residenciais enquadrados no SFH ou SFI.

Em outubro de 2025, a Caixa retomou a cota máxima de 80% do valor do imóvel na amortização constante (SAC), reduzindo a entrada necessária. Para a tabela Price, o limite é de 70%, favorecendo famílias com renda comprimida pela inflação.

O teto de R$ 2,25 milhões no SFH reposiciona imóveis de médio padrão para juros mais baixos, até 12% ao ano. Isso contrasta com o SFI, sem limite de valor, mas com taxas de mercado.

Projeções indicam R$ 64 bilhões em financiamentos SBPE para 2025, abaixo dos R$ 73 bilhões de 2024, priorizando estabilidade.

Impactos no mercado de construção e emprego

O pacote de outubro de 2025 deve injetar R$ 20 bilhões iniciais no crédito habitacional, com potencial para R$ 111 bilhões no primeiro ano. A Caixa estima 80 mil unidades adicionais financiadas até 2026.

Essa expansão beneficia o setor de construção, que responde por 6,5% do PIB nacional. Com mais aprovações, incorporadoras preveem alta de 10% em lançamentos de imóveis até R$ 2 milhões em capitais como São Paulo e Rio de Janeiro.

Empregadores do ramo calculam criação de 50 mil vagas diretas em 2026, concentradas em obras residenciais. A medida também estimula o mercado secundário, com maior rotatividade de imóveis usados.

Bancos privados, como Itaú e Bradesco, acompanham as mudanças, ampliando linhas SFH para competir.

Vantagens para diferentes perfis de compradores

Famílias de classe média, com renda entre R$ 12 mil e R$ 20 mil mensais, ganham principal benefício. O uso ampliado do FGTS como entrada ou amortização reduz o desembolso inicial em até 20%.

Investidores acessam segundas aquisições sem migrar para linhas caras do SFI. Para pró-cotistas, faixas de renda subiram para R$ 8 mil, com cotas de 80% em SAC.

• Perfil familiar: Redução de entrada para 20% em imóveis até R$ 2,25 milhões.
• Investidor: Múltiplos SBPE com prazos longos e correção pela TR.
• Reformas: Nova linha Casa Brasil com taxas competitivas para melhorias.

Simulações indicam parcelas iniciais 15% menores que em 2024 para um imóvel de R$ 1,8 milhão.

Expansão do uso do FGTS nas operações

O Conselho Curador do FGTS aprovou em outubro de 2025 ajustes para imóveis até R$ 2,25 milhões no SFH. Trabalhadores com três anos de contribuição utilizam saldos em entradas ou quitações, sem outro imóvel financiado na localidade.

Em 2025, o fundo destinou R$ 142 bilhões ao habitacional, com expectativa de 80 mil contratos extras. A modalidade saque-aniversário ganha adesão, com 15% das operações indexadas ao IPCA em projeções para 2026.

Instituições como Caixa e Banco do Brasil processam as transações, priorizando residenciais urbanos novos ou usados. Juros limitam-se a 12% ao ano mais TR, com prazos de 360 meses.

Essa integração destina 65% dos depósitos compulsórios da poupança ao setor, com transição gradual até 2027.

Linha especial para reformas habitacionais

A Caixa lançou em outubro de 2025 a linha Reforma Casa Brasil, com crédito para melhorias em imóveis próprios. Taxas partem de 10,99% ao ano, corrigidas pela TR, e prazos de até 240 meses.

Elegíveis incluem proprietários com renda até R$ 8 mil, financiando até R$ 30 mil por operação. O foco abrange adaptações para acessibilidade e eficiência energética, alinhado a normas do Ministério das Cidades.

Projeções apontam 20 mil contratações em 2026, estimulando o varejo de materiais de construção. A modalidade integra o SFH, permitindo uso de FGTS para quitação.

Essa iniciativa complementa aquisições, permitindo upgrades em unidades já financiadas via SBPE.

Projeções para o setor em 2026

Analistas preveem crescimento de 8% no crédito imobiliário em 2026, impulsionado pela liquidez extra da poupança. A Caixa planeja R$ 40 bilhões adicionais em operações, focando em sustentabilidade.

O modelo transita para plena vigência em janeiro de 2027, com 80% dos recursos SBPE para SFH. Competição entre bancos deve reduzir taxas médias em 0,5 ponto percentual.

O volume total de carteira da Caixa atingiu R$ 905 bilhões no terceiro trimestre de 2025, alta de 11,4%. Isso reforça o banco como pilar do habitacional, com 67,1% de market share.

Desafios incluem monitoramento de saques na poupança, mas medidas como depósitos interfinanceiros mitigam riscos.