Mercado imobiliário vê Minha Casa, Minha Vida alcançar mais da metade das vendas no Brasil

O programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV) tem demonstrado uma ascensão contínua, consolidando-se como força dominante no cenário imobiliário nacional. Atualmente, ele é responsável por mais de 50% dos novos lançamentos e comercializações de propriedades residenciais em todo o Brasil. No município de São Paulo, a atuação do MCMV mostra-se ainda mais relevante, correspondendo a dois terços do total de transações efetuadas.

Este avanço, por um lado, evidencia o sucesso da iniciativa em possibilitar a moradia própria a famílias que, de outra forma, não conseguiriam adquirir um imóvel sem o apoio de subsídios. As medidas do governo federal incluíram a elevação dos limites de preços e das faixas de renda, a redução das taxas de juros e a criação da faixa 4, que agora abrange imóveis de até R$ 600 mil e pessoas com ganhos mensais de até R$ 13 mil.

Adicionalmente, várias unidades federativas e administrações municipais começaram a oferecer incentivos financeiros adicionais. Na capital paulista, por exemplo, os valores variam de R$ 10 mil a R$ 16 mil para auxiliar no pagamento inicial. A expansão do MCMV em São Paulo também é influenciada pelas alterações na legislação de zoneamento, que permitiram construções de maior porte próximas a estações de transporte público, favorecendo projetos habitacionais de caráter popular.

Contrariamente, a crescente fatia de mercado conquistada pelo Minha Casa, Minha Vida também aponta para a retração nas vendas de imóveis de médio e alto padrão, uma consequência direta dos elevados juros praticados na economia brasileira. A atual conjuntura econômica desfavorável impede a concretização de muitos projetos nesses nichos, levando as incorporadoras a reorientar seus investimentos para o programa governamental.

Vantagem da taxa de juros mais reduzida

Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi, observa que o Minha Casa, Minha Vida tem ganhado uma dimensão cada vez maior em todo o país. Segundo ele, a atração pelos produtos do programa se deve principalmente às taxas de juros mais vantajosas, inferiores às encontradas em outras modalidades de crédito. No âmbito do MCMV, os financiamentos para a compra de moradias oscilam entre 4,5% e 8,16% anualmente, beneficiados por subsídios do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), que é custeado por trabalhadores contratados via CLT. Já para o restante do mercado, os custos de crédito estão na faixa de 12% a 14% ao ano.

Petrucci aponta, ainda, que grande parcela da procura pelo MCMV provém de famílias de baixa renda, as quais residem em habitações inadequadas ou enfrentam aluguéis elevados. Conforme o especialista, a iniciativa foca em atender o segmento da população onde o déficit habitacional é mais acentuado, abrangendo indivíduos com rendimento de até R$ 5 mil. Existe uma busca considerável pela primeira casa própria entre esses grupos.

Dificuldade da classe média para comprar imóveis

Alberto Ajzental, coordenador do curso de negócios imobiliários da Fundação Getúlio Vargas (FGV), corrobora essas observações e adiciona um fator crucial: a ascensão do MCMV é igualmente resultado da diminuição de outros segmentos, como o mercado de propriedades de médio e médio-alto padrão na cidade de São Paulo, cujos valores se situam entre R$ 600 mil e R$ 2,25 milhões.

Ajzental explica que o fenômeno não se resume ao crescimento do Minha Casa, Minha Vida, mas também à retração dos demais setores. A classe média tradicional enfrenta grandes desafios, com dificuldades de compra devido aos altos preços dos imóveis e aos juros elevados dos financiamentos. Enquanto os indivíduos de altíssimo poder aquisitivo prosseguem com suas aquisições, o segmento intermediário é o mais afetado.

Petrucci estima que, diante deste cenário, o MCMV deverá ampliar ainda mais sua participação em lançamentos e comercializações por todo o Brasil. Ele projeta que, caso as taxas de juros permaneçam em dois dígitos, o mercado nacional poderá ter entre 60% e 65% das unidades vendidas dentro do programa, repetindo a tendência já observada em São Paulo.

A adesão crescente de empresas ao programa

Como consequência, várias construtoras e incorporadoras começaram a direcionar suas atividades para o MCMV, incluindo nomes como Trisul, Eztec, Lavvi, Melnick, Moura Dubeux e Tecnisa, entre outras. No mês de setembro, a REM também fará esse movimento. A companhia, que tradicionalmente desenvolve projetos de médio-alto padrão na zona oeste de São Paulo, lançará em setembro seu primeiro empreendimento de categoria econômica, sob a nova marca Vér. Este projeto contemplará 513 apartamentos e será localizado no bairro Alto da Lapa.

Rodrigo Mauro, presidente da REM, explica que, com a maior dificuldade da classe média-alta, a empresa optou por focar no Minha Casa, Minha Vida, por ser mais acessível aos clientes. Ele descreve a mudança como uma chance de diversificar os negócios e explorar novos mercados.

Nesta nova fase, a REM estabeleceu colaborações com a Vinx e a Vittalar, ambas do Grupo 2Continentes, especializadas em MCMV. Simultaneamente, a empresa começou a formar equipes internas de vendas e engenharia, com o objetivo de operar autonomamente nesse segmento futuramente. Mauro garantiu que a iniciativa não é isolada e que a companhia pretende continuar investindo. A REM planeja lançar, em até 24 meses, um grande condomínio com 2,5 mil apartamentos em um terreno de 7 mil metros quadrados, localizado no Jaguaré, próximo à Universidade de São Paulo (USP).

A força do mercado para o MCMV na capital paulista também tem despertado o interesse de empresas de outras localidades, como a ADN. Atualmente, a companhia atua em 11 cidades do interior, incluindo Campinas, Sorocaba e Ribeirão Preto. Agora, a empresa se prepara para seu lançamento inicial em São Paulo, previsto para 2027. O empreendimento contará com 700 apartamentos e será construído na Água Branca, região com diversos projetos da Cury e da Vivaz.

No interior, a ADN alcança uma produção anual de 3 mil unidades, volume que se espera manter estável. Com isso, São Paulo é considerada uma nova via de expansão. A expectativa é que a atuação na capital atinja um patamar de volume semelhante ao do interior nos próximos anos. Pedro Donadon, sócio da ADN, afirmou que a empresa enxerga oportunidades para ingressar na capital, pois o mercado apresenta um tamanho considerável.

Conforme Donadon, o principal obstáculo do MCMV reside nas margens de lucro reduzidas. Ele detalha que, no interior, essas margens são ainda mais restritas, demandando maior eficiência na elaboração dos projetos e na engenharia. Em São Paulo, a ADN identificou a chance de conquistar uma porção do mercado por meio de sua eficácia operacional. O executivo menciona que há poucas empresas com desempenho excepcional, e muitas outras que a ADN acredita ser capaz de superar.

Nível de estoque considerado reduzido

Apesar do aumento nos lançamentos do MCMV, o volume de estoque (que inclui imóveis na planta, em construção e recém-concluídos) nesse segmento ainda é avaliado como relativamente baixo. Na cidade de São Paulo, existem 52,8 mil unidades disponíveis, um acréscimo de 58% em comparação ao ano anterior. Contudo, essa quantidade corresponde a somente 8 meses de vendas, considerando a velocidade atual de comercialização.

Em âmbito nacional, o estoque do MCMV totaliza 137,1 mil unidades, um crescimento de 23% em um ano, porém equivale a apenas 7,6 meses de vendas. Para fins de comparação, durante a crise de 2014, o volume absoluto era menor, mas representava entre 15 e 20 meses de vendas. Petrucci, do Secovi-SP, conclui que o estoque atual está em um patamar relativamente baixo.