Receita Federal define regra de IRPF sobre imóveis e dação em pagamento

A Receita Federal definiu que a isenção de IRPF sobre ganho de capital em imóveis residenciais alcança operações realizadas por meio de dação em pagamento, desde que o contribuinte cumpra a exigência de reinvestimento no prazo de 180 dias. A medida foi formalizada pela Solução de Consulta Cosit nº 149/2026, emitida em 14 de agosto de 2026 e publicada no Diário Oficial da União em 20 de agosto de 2026.

O ato administrativo esclarece a abrangência do artigo 39 da Lei nº 11.196/2005 e também fixa os limites legais para o uso da denúncia espontânea na quitação de tributos em atraso. Segundo a manifestação oficial do órgão tributário, “atendidos os requisitos do art. 138 do CTN, a denúncia espontânea afasta a aplicação de multa, inexistindo, nesse caso, diferença entre multa moratória e multa punitiva”.

Dação em pagamento e o prazo de 180 dias no ganho de capital

No caso de negociações imobiliárias em que o contribuinte vende uma moradia e entrega outro bem para compor o pagamento da nova residência, a contagem do prazo legal ocorre de forma contínua. A Receita Federal estabeleceu que o intervalo de 180 dias é contado exclusivamente a partir da celebração do contrato referente à primeira operação de alienação, sem nova contagem a partir da data em que a dação em pagamento for celebrada perante a outra parte.

A dação em pagamento, caracterizada pela entrega de um bem para extinguir uma dívida contraída na aquisição de outro imóvel, é reconhecida pelo Fisco como modalidade de alienação. Por esse motivo, os contribuintes que utilizam essa estrutura contratual mantêm o direito ao benefício fiscal, contanto que o valor integral ou parcial obtido na negociação seja destinado à aquisição de outro imóvel residencial localizado no Brasil.

Como funciona a tributação quando o reinvestimento é parcial?

Se o valor arrecadado na alienação do imóvel residencial for aplicado apenas em parte na compra da nova moradia, a isenção do Imposto sobre a Renda da Pessoa Física não atinge a integralidade do montante. O artigo 39, parágrafo 2º, da Lei nº 11.196/2005 e a Instrução Normativa SRF nº 599/2005 preveem a incidência do tributo de maneira proporcional sobre o ganho de capital.

A tributação é calculada aplicando-se a alíquota sobre a fração do ganho de capital correspondente ao montante não utilizado dentro do prazo de 180 dias. A parte dos recursos efetivamente reinvestida no imóvel residencial segue amparada pelo benefício fiscal, enquanto a quantia retida ou direcionada para outras finalidades gera imposto devido com os acréscimos legais previstos na legislação federal.

Denúncia espontânea e as multas de 0,33% a 75% da Receita Federal

A segunda parte da Solução de Consulta Cosit nº 149/2026 trata da regularização voluntária de débitos com base no artigo 138 do Código Tributário Nacional. A Receita Federal confirmou que o procedimento afasta tanto a multa de mora, calculada em 0,33% por dia de atraso até o teto de 20%, quanto a penalidade punitiva de ofício, fixada em 75% sobre o valor do tributo devido.

Quando o contribuinte opta pela denúncia espontânea com o objetivo de quitar obrigações em atraso antes do início de qualquer procedimento fiscalizatório, os efeitos do benefício não alcançam todas as sanções tributárias. Conforme fixou a administração tributária, a entrega de declarações em atraso gera penalidades próprias que permanecem vigentes mesmo após o recolhimento integral do tributo principal acrescido de juros, pois a lei trata a obrigação acessória com total autonomia.

Veja também: Receita Federal adota split payment facultativo para empresas em 2027

O texto da ementa do órgão aponta que “a instrumentalização da denúncia espontânea se dá por meio das declarações em cumprimento a obrigações acessórias previstas na legislação tributária”. No entanto, o envio fora do prazo regular segue sujeito às penalidades específicas estabelecidas para cada obrigação não cumprida no tempo devido.

Critérios da Solução de Consulta Cosit 149/2026 para o contribuinte

A consulta publicada no Diário Oficial da União unifica os parâmetros que pessoas físicas e setores contábeis devem seguir na administração de patrimônio imobiliário e débitos fiscais federais:

• Prazo de 180 dias contado unicamente a partir da celebração do contrato da primeira alienação residencial.
• Aplicação válida para operações que envolvam dação em pagamento de imóvel como forma de aquisição de nova residência no país.
• Cálculo proporcional da isenção sobre o ganho de capital caso haja emprego parcial do recurso obtido.
• Afastamento da multa moratória de 0,33% ao dia e da multa punitiva de 75% sobre a obrigação principal regularizada espontaneamente.
• Cobrança mantida da penalidade pelo atraso na entrega de declarações e deveres instrumentais perante a administração pública.

Precedentes da Cosit 233 e da Súmula 360 do STJ

O posicionamento da Receita Federal mantém a linha técnica consolidada pela Solução de Consulta Cosit nº 233, de 16 de agosto de 2019, que já separava a punição da obrigação principal da sanção decorrente de obrigações acessórias. Na visão fazendária, a confissão do débito com pagamento imediato restaura o valor devido ao erário, mas não anula o descumprimento de prazos formais de declaração.

A aplicação desse entendimento também converge com a jurisprudência fixada na Súmula 360 do Superior Tribunal de Justiça. A corte pacificou que a denúncia espontânea não se aplica a tributos sujeitos a lançamento por homologação quando o débito foi previamente declarado pelo contribuinte, mas pago com atraso, determinando o recolhimento das sanções moratórias devidas.

Confira também: Processo com 3 etapas padroniza a abertura de CNPJ na plataforma Gov.br; documentos, MEI e tudo na Receita Federal

A administração tributária informou que as diretrizes expedidas na Solução de Consulta Cosit nº 149/2026 possuem efeito vinculante para os auditores-fiscais federais em casos com idêntico objeto, balizando futuras fiscalizações patrimoniais.