Empresas com atividade predominantemente imobiliária têm direito à imunidade do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) na transferência de propriedades para a integralização de capital social, decidiu o Supremo Tribunal Federal (STF) na segunda-feira (19). O entendimento, tomado por maioria no plenário virtual ao concluir o julgamento do Tema 1.348 de repercussão geral, passa a orientar obrigatoriamente todas as instâncias inferiores do Poder Judiciário.
A decisão beneficia negócios cujo foco principal é a compra e venda, a locação ou o arrendamento mercantil de bens imóveis. No início da análise do caso, o relator e presidente do STF, ministro Edson Fachin, informou que a definição solucionaria mais de 300 processos sobre a mesma cobrança que tramitavam nos Tribunais de Justiça estaduais pelo país.
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Ao defender o benefício fiscal para o setor, o relator rejeitou a tese de que a medida crie distorções no mercado. “A vedação de tributação, longe de configurar qualquer privilégio, traduz uma opção constitucional legítima voltada à proteção da liberdade de atuação das pessoas jurídicas em determinados áreas econômicas, entre as quais, inclusive, a construção civil e a participação e incorporação imobiliária, instrumentos determinantes para a garantia do direito ao acesso à moradia”, afirmou o ministro Edson Fachin.
Como votaram os ministros no julgamento do ITBI pelo STF
No julgamento do Recurso Extraordinário (RE) 1.495.108, prevaleceu a interpretação de Fachin sobre o artigo 156, parágrafo 2º, inciso I, da Constituição Federal. O dispositivo prevê que o imposto municipal não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem nas transferências decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção da empresa — salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for imobiliária.
Para a maioria dos ministros, essa exceção que permite aos municípios cobrar o ITBI de empresas do ramo imobiliário aplica-se exclusivamente às operações societárias de fusão, incorporação, cisão ou extinção. Quando a transferência do imóvel ocorre para integralizar o capital social da companhia, a imunidade é incondicionada, independentemente da área de atuação da pessoa jurídica.
Acompanharam o voto do relator os ministros Cristiano Zanin, André Mendonça, Kassio Nunes Marques, Luiz Fux, Cármen Lúcia, Dias Toffoli e Alexandre de Moraes. Moraes seguiu o entendimento principal, mas registrou ressalva expressa para garantir que as prefeituras possam fiscalizar as operações e afastar o benefício tributário se comprovarem a ocorrência de fraude ou simulação.
Ficaram vencidos os ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino. Ambos abriram divergência por entenderem que a dispensa do pagamento do ITBI não deveria alcançar empresas dedicadas principalmente à compra, venda, locação ou arrendamento de imóveis.
Ao final da sessão virtual, o tribunal fixou a tese oficial que deverá ser aplicada pelos juízes de todo o país: “A imunidade tributária do ITBI, prevista no art. 156, § 2º, I, na realização do capital social mediante integralização de bens e valores, é incondicionada e, portanto, indiferente a atividade preponderantemente imobiliária, ressalvada eventual prática de simulação ou fraude à lei com o objetivo de usufruir indevidamente da imunidade tributária em questão”, declarou o Supremo Tribunal Federal no texto do Tema 1.348.
Dados e cronologia do processo sobre o ITBI no STF
O processo que serviu de base para a decisão nacional teve origem no interior paulista e percorreu diferentes etapas na Corte desde 2024. Os dados centrais e as datas de tramitação do julgamento estão listados abaixo:
- Processo de referência: Recurso Extraordinário (RE) 1.495.108, vinculado ao Tema 1.348 da repercussão geral.
- Origem da ação: Disputa entre uma empresa do setor imobiliário e o município de Piracicaba (SP), após o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) manter a cobrança do imposto municipal.
- 6 de novembro de 2024: O STF reconheceu a repercussão geral da matéria.
- 2 de setembro de 2026: Realização de sessão presencial no plenário, em Brasília, com leitura do relatório por Edson Fachin e sustentações orais das partes envolvidas.
- 9 de outubro de 2026, às 11h: Retomada do julgamento de mérito no plenário virtual após o ministro Alexandre de Moraes devolver pedido de vista.
- 19 de outubro de 2026: Encerramento da sessão virtual com a aprovação da tese favorável aos contribuintes.
Impacto do Tema 796 de 2020 e limites para holdings e construtoras
A decisão do STF altera diretamente o custo de operações realizadas por construtoras, incorporadoras, administradoras de bens e holdings familiares empresas criadas para organizar o patrimônio de famílias e facilitar o planejamento de heranças. Quando um sócio transfere um imóvel próprio para formar ou aumentar o capital social dessas pessoas jurídicas, a prefeitura não pode exigir o ITBI apenas pelo fato de a empresa atuar no mercado imobiliário.
A regra, contudo, não representa isenção irrestrita para qualquer transação. Permanece em vigor o limite estabelecido pelo próprio STF no Tema 796 (RE 796.376), cujo julgamento transitou em julgado em 15 de outubro de 2020. Naquela ocasião, a Corte determinou que a imunidade do imposto municipal cobre apenas o valor do capital social efetivamente integralizado, incidindo a cobrança de ITBI sobre a parcela do valor do imóvel que ultrapassar esse montante.
Foi justamente no julgamento de 2020 que surgiu a disputa encerrada nesta semana. No voto condutor do Tema 796, houve uma menção lateral (conhecida no meio jurídico pela expressão em latim obiter dictum, usada para argumentos que não fazem parte da decisão principal) apontando que a trava para empresas imobiliárias não valeria na realização de capital. Essa observação motivou a abertura de centenas de ações judiciais por contribuintes em todo o território nacional.
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Apesar da conclusão do julgamento no plenário virtual, ainda não há definição sobre uma eventual modulação temporal dos efeitos da decisão mecanismo pelo qual o tribunal estabelece a partir de que data a regra passa a valer e se as empresas poderão pedir a devolução de valores pagos nos últimos 5 anos. Essa definição aguarda a publicação oficial do acórdão pelo STF e a análise de possíveis embargos de declaração.
