Faixa 4 do MCMV segue com renda de R$ 13 mil e imóvel de R$ 600 mil

A Caixa Econômica Federal descartou, no curto prazo, a elevação para R$ 21 mil do limite de renda do programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV). Segundo a vice-presidente de Habitação do banco, Inês Magalhães, a Faixa 4 segue com renda bruta mensal de até R$ 13.000 e imóveis avaliados em até R$ 600 mil.

A declaração foi feita em reunião com analistas do BTG Pactual, cujo relato veio a público em 18 de outubro de 2026. As instituições não informaram a data exata do encontro. Magalhães afirmou que ajustes operacionais e calibrações pontuais seguem em discussão, mas uma ampliação grande para a faixa de R$ 21 mil está fora do horizonte imediato da Caixa. Quem quer financiar com condições subsidiadas deve consultar os parâmetros pelo aplicativo Habitação Caixa, nas agências ou pelos telefones 4004-0104 (capitais e regiões metropolitanas) e 0800-104-0104 (demais localidades).

Fundo trabalhista sustenta o MCMV com cautela nos saques

Mesmo sem abrir espaço para renda mais alta, a direção da Caixa avalia que o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) tem capacidade para cobrir o orçamento do MCMV previsto no Plano Plurianual (PPA), documento que fixa as metas orçamentárias de médio prazo do governo federal. O banco considera que a política habitacional avançou no volume de obras contratadas e que as reformulações operacionais foram bem recebidas por construtoras e mutuários.

Ao acompanhar a carteira, a instituição trata a taxa de desemprego como o indicador mais sensível para a sustentabilidade do crédito imobiliário. A ocupação define a capacidade de as famílias pagarem as prestações em dia e também o volume líquido arrecadado pelo FGTS. Na construção civil, a liquidez do fundo aparece como principal freio para novas ampliações de faixas de renda, depois de R$ 15 bilhões em retiradas ao longo de 2026, puxadas pelo saque-aniversário. Com isso, o Conselho Curador do FGTS reduziu de R$ 175 bilhões para R$ 165 bilhões a projeção de saldo de caixa no fechamento de 2026.

Dados do secretário nacional de Habitação do Ministério das Cidades, Augusto Rabelo, apresentados em outubro de 2026, mostram o peso do fundo na execução do programa. Desde 2023, o MCMV contratou 2,7 milhões de unidades habitacionais em 3.405 municípios, com R$ 424,2 bilhões em financiamentos. Desse total, R$ 369,3 bilhões saíram do FGTS e do Fundo Social do Pré-Sal, fundo público abastecido por royalties e receitas da exploração de petróleo em águas profundas, e R$ 54,8 bilhões vieram de subsídios diretos do Orçamento Geral da União (OGU). A meta oficial da pasta é chegar a 3 milhões de moradias contratadas até dezembro de 2026.

Caixa aperta a análise de crédito e os acordos com construtoras

Na aprovação de novos contratos, a Caixa elevou o rigor na seleção de tomadores de financiamento e intensificou o monitoramento da carteira ativa. A inadimplência segue em patamares controlados, e os filtros mais restritivos não comprometem a meta de contratações do MCMV para 2026. Antes da assinatura, o banco montou três frentes de controle com as empresas do setor.

• Ampliação da base de dados sobre o histórico e a capacidade financeira dos compradores, antes do fechamento da venda nos estandes.
• Elevação do padrão de crédito na triagem de clientes trazidos pelas incorporadoras e repassados à carteira habitacional da Caixa.
• Corte gradual nas linhas sem garantia real, sobretudo o pró-soluto, modalidade em que a construtora financia ao comprador parte da entrada para quitação após a entrega das chaves.

Além disso, a Caixa informou aos analistas que outras flexibilizações debatidas pelo mercado não devem sair do papel no curto prazo. Estão sem previsão o aumento do percentual máximo da renda que pode ser comprometido com a parcela e a ampliação da cota medida pelo indicador loan-to-value (LTV), métrica que define a proporção máxima do valor de avaliação que o banco aceita financiar.

Renda de R$ 21 mil fica de fora e faixas seguem em vigor

A discussão começou no fim de junho de 2026, quando a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) protocolou no governo federal um plano para ampliar a Faixa 4. Segundo cálculos da entidade, presidida por Luiz França, a mudança permitiria contratar até 70 mil moradias adicionais em 2026. Entre setembro de 2025 e agosto de 2026, o MCMV representou 86,7% dos lançamentos e 83% das vendas totais do país, e a proposta previa também cortar taxas na Faixa 3.

A sugestão encontrou resistência técnica em integrantes dos ministérios das Cidades, da Fazenda e da Casa Civil, que temiam perda de foco no déficit habitacional de famílias com renda de até três salários mínimos, equivalentes a R$ 4.863 em valores de 2026. Sem consenso no governo, valem na Caixa e no Banco do Brasil as regras aprovadas pelo Conselho Curador do FGTS em 24 de março de 2026, colocadas em operação nas agências em 22 de abril de 2026. Os parâmetros urbanos em vigor e a proposta descartada para o curto prazo estão listados abaixo.

• Faixa 1 urbana: renda bruta mensal de até R$ 3.200,00.
• Faixa 2 urbana: renda bruta mensal de R$ 3.200,01 até R$ 5.000,00, ante R$ 4.700,00 antes da revisão.
• Faixa 3 urbana: renda bruta mensal de R$ 5.000,01 até R$ 9.600,00, ante R$ 8.600,00, com imóveis de até R$ 400 mil.
• Faixa 4 urbana: renda de R$ 9.600,01 até R$ 13.000,00, ante R$ 12.000,00, com imóveis de até R$ 600 mil e juros nominais a partir de 10% ao ano.
• Proposta descartada para o curto prazo: renda de até R$ 21.000,00 e imóveis de até R$ 1,2 milhão, com juros anuais de 8,66% (renda até R$ 13 mil), 9,16% (até R$ 15 mil) e 10,00% (até R$ 21 mil), além de taxas de 6,66% a 7,66% ao ano na Faixa 3.

Quem ganha acima de R$ 13 mil recorre ao SBPE

Para o público de renda média e alta, que supera o limite do MCMV ou busca imóveis acima de R$ 600 mil, a Caixa concentra o atendimento no Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), modalidade abastecida pelos depósitos das cadernetas de poupança. Estatísticas do Banco Central referentes a agosto de 2026 mostram custo efetivo médio de 10,91% ao ano nas linhas com juros regulados. Nas operações a taxas livres de mercado, a média chegou a 14,24% ao ano.

A carteira do SBPE também tem índices de atraso controlados, e as mudanças regulatórias aprovadas em 2025 permitiram ampliar a concessão de crédito para obras de incorporadoras em 2026. Na transição das novas normas, a Caixa pretende manter o volume destinado à construção perto do patamar de 2026 e reservar uma fatia maior do orçamento para financiar a compra do imóvel pelo mutuário final.