Itaú BBA alerta para menor disponibilidade de recursos no FGTS e possível impacto no Minha Casa Minha Vida

Analistas do Itaú BBA destacaram que o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) apresenta uma posição de caixa mais restrita do que o observado anteriormente, o que pode influenciar diretamente o programa Minha Casa Minha Vida (MCMV). O alerta aponta para desafios no fluxo de recursos que sustentam a iniciativa habitacional.

Conforme análises do banco, os financiamentos destinados ao MCMV totalizam R$ 610 bilhões. Essa quantia representa a maior parte, cerca de 93%, da carteira de crédito do Fundo de Garantia em abril de 2026, com um retorno de 4,72% anualmente.

A margem para melhorias é limitada, considerando as taxas de juros subsidiadas que o programa habitacional oferece atualmente.

Adicionalmente, os depósitos do FGTS precisam assegurar um rendimento equivalente à inflação, que atualmente supera o retorno gerado pelos financiamentos de moradia do fundo.

O Itaú BBA, em relatório divulgado após reunião com membro do conselho, explicou que a disponibilidade de recursos do FGTS diminuiu devido a recentes programas de saques extraordinários, reduzindo o caixa projetado para o final de 2026. Mesmo assim, avaliações em curso buscam viabilizar a diminuição das taxas de financiamento para as faixas 3 e 4, o que poderia ampliar a capacidade de aquisição imobiliária dos consumidores em até 5% a 35%, oferecendo uma vantagem considerável aos futuros compradores.

O banco revelou que retiradas extraordinárias, incluindo o saque-aniversário e outras modalidades, somaram R$ 15 bilhões subtraídos do FGTS no decorrer deste ano.

Diante desse cenário, o conselho do fundo realizou uma revisão na projeção de caixa para o encerramento do ano, ajustando a expectativa de R$ 175 bilhões para R$ 165 bilhões.

A previsão para a posição de caixa do fundo, que inicialmente era de R$ 184 bilhões em 2029, agora aponta para R$ 156 bilhões no mesmo período, levando em conta os saques realizados.

Uma representante do conselho do FGTS enfatizou a prioridade em manter a liquidez e a rentabilidade do fundo, o que, a médio prazo, restringe a expansão do volume de financiamentos do programa Minha Casa Minha Vida.

Novas propostas em análise para o programa Minha Casa Minha Vida

Apesar das atuais limitações, o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço explora a possibilidade de implementar subfaixas nas categorias 3 e 4 do MCMV, visando a redução das taxas de juros para potenciais compradores qualificados.

Caso essas medidas sejam aprovadas, a projeção do Itaú BBA indica um aumento na capacidade de compra entre 5% e 10% para os participantes da Faixa 3, e entre 15% e 35% para aqueles que se enquadram na Faixa 4.

A representante do conselho também apontou o Fundo Social como uma fonte adicional de recursos para o Minha Casa Minha Vida.

No entanto, uma diferença crucial em relação ao FGTS é que a destinação dos recursos do Fundo Social requer aprovação anual, conferindo-lhe uma previsibilidade menor do ponto de vista estrutural.

Entenda as taxas de juros atuais por faixa de renda no MCMV

• Faixa 1 (renda de R$ 0 a R$ 3.200): taxas entre 4,00% e 4,50% ao ano, com preço de venda de até R$ 210 mil a R$ 300 mil.
• Faixa 2 (renda de R$ 3.200 a R$ 5.000): taxas entre 4,75% e 6,50% ao ano.
• Faixa 3 (renda de R$ 5.000 a R$ 9.600): taxas entre 6,66% e 7,66% ao ano, com tetos de R$ 300 mil, R$ 315 mil e R$ 400 mil.
• Faixa 4 (renda de R$ 9.600 a R$ 21.000): taxas entre 8,66% e 10,00% ao ano, com teto de até R$ 1,2 milhão.

As taxas de juros aplicadas variam de acordo com a região, sendo que as regiões Norte e Nordeste apresentam condições um pouco mais vantajosas em comparação com Centro-Oeste, Sudeste e Sul.

A região Sudeste permanece como o principal mercado para os financiamentos do programa habitacional. O Nordeste registrou uma expansão significativa nos últimos anos, impulsionada por melhores condições de acesso, enquanto a região Norte ainda precisa intensificar a concessão de crédito imobiliário.

Neste cenário, o Itaú BBA planeja ajustar suas projeções de resultados, mas mantém uma preferência por incorporadoras com forte atuação no Minha Casa Minha Vida. As ações recomendadas são da Direcional Engenharia (DIRR3), Tenda (TEND3) e Cury Construtora (CURY3), negociadas a múltiplos ajustados de lucro (P/L) entre 8x e 6x para a Direcional em 2026-2027, entre 8x e 5x para a Tenda, e entre 9x e 6,5x para a Cury.