A regulamentação da reforma tributária define regras específicas para as operações imobiliárias no Brasil, com aplicação de redutores de alíquotas, deduções sociais e novos critérios para enquadrar pessoas físicas como contribuintes. A disciplina foi sancionada pelo presidente da República, Luiz Inácio Lula da Silva, por meio da Lei Complementar nº 214/2025, em Brasília.
O texto legislativo insere o setor imobiliário no modelo do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), concedendo desconto de 70% na alíquota padrão para operações de locação, arrendamento e cessão onerosa. Para a venda, incorporação e construção de bens imóveis, a redução estabelecida pela legislação é de 50% sobre a alíquota padrão dos novos tributos.
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Principais dados da regulamentação imobiliária na Lei Complementar nº 214/2025
- Desconto de 70% sobre a alíquota padrão de IBS e CBS para locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis
- Desconto de 50% sobre a alíquota padrão de IBS e CBS para venda, incorporação e construção civil
- Teto de R$ 240 mil ao ano em receitas de locação e posse de mais de três imóveis alugados para tributar pessoa física
- Redutor social mensal de R$ 600 por imóvel na base de cálculo do aluguel residencial, com correção pelo IPCA
- Dedução de até R$ 100 mil na alienação de imóveis residenciais novos e de R$ 30 mil para lotes residenciais
- Critério de habitualidade na venda fixado em mais de três imóveis negociados no ano anterior com menos de cinco anos de posse
Critérios de habitualidade da pessoa física no IBS e na CBS
A pessoa física que atua na compra e venda de imóveis só ingressa no campo de incidência do IBS e da CBS se a sua atividade for considerada habitual. Esse enquadramento ocorre quando o cidadão tiver vendido ou cedido mais de três imóveis distintos no ano-calendário anterior, desde que os bens tenham sido adquiridos há menos de cinco anos.
A tributação também alcança a pessoa física que vender mais de um imóvel construído por ela mesma nos cinco anos anteriores. Caso os imóveis negociados tenham permanecido no patrimônio do proprietário por cinco anos ou mais, a operação não entra no cálculo de habitualidade, mantendo-se fora do regime regular do IBS e da CBS.
Regras de tributação para proprietários e inquilinos de aluguel residencial
Para quem aluga propriedades, a pessoa física só passa a ser contribuinte dos novos tributos se alcançar cumulativamente dois requisitos: faturamento anual superior a R$ 240 mil com locações e mais de três imóveis distintos alugados. Quem não atinge esses dois limites permanece fora da tributação de IBS e CBS
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Quando a cobrança é aplicável na locação residencial, a base de cálculo exclui as despesas com IPTU e condomínio cobradas do locatário. A legislação também concede um abatimento social de R$ 600 por mês para cada imóvel alugado, quantia que terá atualização periódica pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).
Transição dos tributos sobre o consumo a partir de 2026
Antes da aprovação da Emenda Constitucional nº 132/2023, a locação de imóveis próprios por pessoa física ou jurídica não sofria incidência de ICMS nem de ISS. A atividade recolhia apenas o Imposto de Renda e a CSLL, além de PIS e Cofins no caso de pessoas jurídicas. A reformulação estrutural do sistema tributário unifica esses tributos sobre o consumo no modelo do imposto sobre valor agregado dual.
O processo de substituição tributária começa em 1 de janeiro de 2026, com o início dos testes do novo sistema por meio de uma alíquota piloto. Em 1 de janeiro de 2027, entra em vigor a CBS plena, extinguindo o PIS e a Cofins. A partir de 1 de janeiro de 2029, tem início a transição gradual do IBS com a redução progressiva do ICMS e do ISS até 2032, até que em 1 de janeiro de 2033 ocorra a implementação integral do novo modelo.
Definição de alíquotas pendente de deliberação no Senado Federal
A alíquota padrão definitiva combinada entre IBS e CBS para a economia brasileira ainda não foi fixada. O percentual final depende de calibração técnica e de votação no Senado Federal e nos entes federativos durante as etapas do período de transição da reforma.
Na alienação de imóveis residenciais novos, além da futura alíquota com abatimento de 50%, a lei garante o redutor social de base de cálculo de até R$ 100 mil, ao passo que os lotes residenciais dispõem de redutor social de R$ 30 mil, somados aos descontos de custos de aquisição e benfeitorias.