Ganho de capital em imóvel: reinvestimento isenta em 180 dias

O ganho de capital na venda de imóveis e de participações societárias exige mais atenção do que parece, segundo comentário publicado pelo Portal Contábeis. A alíquota do imposto de pessoa física vai de 15% até R$ 5 milhões de ganho e chega a 22,5% acima de R$ 30 milhões.

O texto é um comentário de um auditor-fiscal aposentado, não um anúncio de mudança de regra. O autor tem 25 anos de experiência no Imposto de Renda da Pessoa Física junto à Receita Federal do Brasil e apresenta o podcast Pílulas do Dr. Imposto de Renda. Segundo ele, o tema parece mais simples do que é, sobretudo na venda de imóveis e de participações em empresas. A fonte não detalha quais situações de participações societárias o episódio aborda. Ele afirmou que, pela duração média prometida de 10 minutos por episódio, muito assunto ficou de fora e que o tema pode voltar em episódios futuros.

Reinvestimento em até 180 dias pode isentar ganho de capital

A Solução de Consulta Cosit nº 149, da Receita Federal, trata da isenção de ganho de capital na venda de imóvel residencial reinvestido em outro imóvel residencial. Segundo o documento, a isenção vale quando o dinheiro da venda é aplicado em até 180 dias, contados da celebração do contrato, na compra de outro imóvel residencial no Brasil. A dação em pagamento, que é a entrega de um bem para quitar uma dívida, também pode se enquadrar na regra. A mesma solução trata ainda da denúncia espontânea, que é a regularização feita pelo contribuinte antes de ser notificado pelo fisco.

Leia também: Restituição do Imposto de Renda tem consulta aberta pela Receita Federal para pagamento em 30 de outubro

Reinvestimento parcial: parte do ganho de capital sem reinvestir é tributada

Se apenas parte do valor da venda for reinvestida, a tributação incide de forma proporcional sobre a parcela do ganho correspondente ao valor não aplicado. Na prática, o contribuinte que reinveste só uma fração da venda não fica isento do ganho inteiro. A fonte base não traz caso concreto nem exemplo de cálculo.

Isenção de até R$ 440 mil para único imóvel residencial

Na venda de único imóvel residencial, a isenção vale para valor de venda de até R$ 440 mil, desde que o contribuinte não tenha feito outra alienação nos últimos 5 anos. A regra está no artigo 23 da Lei 9.250/1995. Segundo a própria fonte, a Receita Federal esclareceu que não houve mudança nas regras de isenção do IRPF sobre ganho de capital na venda de imóveis residenciais, que seguem a Lei 11.196/2005.

Continue lendo: Receita Federal paga recorde de R$ 41 bilhões no Imposto de Renda a 25,9 milhões

GCAP e DARF 4600: como pagar o ganho de capital de pessoa física

O imposto sobre ganho de capital de pessoa física é apurado no programa GCAP, da Receita Federal, e pago por meio do Documento de Arrecadação de Receitas Federais (DARF) com código 4600. O prazo é o último dia útil do mês seguinte ao da venda. Quando o pagamento sai do prazo, incide multa de mora de 0,33% ao dia, limitada a 20%, além de juros Selic. A apuração de imóveis de 2025 deveria ser feita no GCAP antes de a operação entrar na declaração anual.

Ganho de capital: datas da Solução Cosit 149 e do podcast

• 2025 — A Receita Federal esclareceu que não houve mudança nas regras de isenção do IRPF sobre ganho de capital na venda de imóveis residenciais.
• 14 de agosto de 2026 — Data da Solução de Consulta Cosit nº 149, sobre isenção de ganho de capital em venda de imóvel residencial reinvestido.
• 20 de agosto de 2026 — Publicação da Solução de Consulta Cosit nº 149 no Diário Oficial da União.
• 11 de novembro de 2026, às 12h30 — Publicação do episódio pelo Portal Contábeis, sem anúncio de fato novo.

Nenhuma fonte oficial encontrada na busca confirma mudança de regra nas últimas 24 horas. O episódio do podcast não registra fato novo e não detalha os casos de participações societárias que o autor disse ter selecionado.