IBS e CBS no aluguel de imóveis: regras de 2026 e mudanças em 2027

Os aluguéis de imóveis entram no alcance de dois tributos novos a partir de 2026. O Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) incidem sobre a locação e a venda de imóveis, conforme a Lei Complementar nº 214/2025. Com o tempo, os dois vão substituir ISS, PIS e Cofins.

A pessoa física só vira contribuinte desses tributos com dois requisitos ao mesmo tempo. Ela precisa alugar mais de três imóveis e ter receita anual acima de R$ 240 mil. O Decreto 12.955/2026, publicado em 30 de abril de 2026, fixou essa regra. Quem fica fora dela continua pagando apenas o Imposto de Renda Pessoa Física, que chega a 27,5%.

• Testes de 2026: CBS de 0,9% e IBS de 0,1%, sem recolhimento para quem cumprir as obrigações acessórias.
• 1º de janeiro de 2027: a CBS passa a ser cobrada.
• 31 de dezembro de 2026: prazo para constituir o redutor dos imóveis em estoque e em construção.
• 2033: fim do ICMS e do ISS, com IBS e CBS integrais.

Locação ganha alíquota reduzida em 70%

Pela Lei Complementar nº 214/2025, a locação, a cessão onerosa e o arrendamento de imóveis entram no campo do IBS e da CBS. As alíquotas sobre essas operações têm redução de 70%. IPTU e condomínio ficam fora da base de cálculo, e o próprio IBS e a própria CBS também não entram nela.

Nos imóveis residenciais, um redutor social de R$ 600 por imóvel diminui a base tributável. Segundo as estimativas do texto original, a carga adicional fica em 8,4% após o redutor de 70%. Já a locação de até 90 dias, como ocorre em plataformas de temporada, segue as regras da hotelaria, com redução de 40%. Nesse caso, a alíquota efetiva estimada sobe para 16,8%.

Desde 2026, o Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026 definiu a NFS-e como documento aplicável às locações. A regra de transição permite pagamento zero com obrigações cumpridas, mas o contribuinte precisa emitir o documento a cada operação.

Venda de imóveis com redutor de 50% e prazo até o fim de 2026

A venda de imóveis também passa a ter incidência de IBS e CBS, com redutor de 50% na base de cálculo. O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e o Imposto de Renda sobre ganho de capital continuam em vigor. Essas cobranças se somam às novas.

Para imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 2026, a base pode usar o menor valor entre o custo de aquisição corrigido pelo IPCA e o valor de referência oficial. A partir de 2027, o redutor de ajuste passa a considerar apenas o custo de aquisição. Quem vender mais de três imóveis em um ano, ou um imóvel construído pelo próprio dono nos últimos cinco anos, também será contribuinte.

• 31 de dezembro de 2026: constituição do redutor de ajuste para imóveis em estoque e em construção.
• 1º de janeiro de 2027: redutor passa a ficar vinculado aos imóveis.

Locador pessoa física terá CNPJ e nota fiscal

Antes da reforma, o locador lidava apenas com o carnê-leão e com a Declaração de Ajuste Anual. Agora, ele precisa emitir notas fiscais com o destaque dos novos tributos e cumprir obrigações acessórias. Escritórios de contabilidade ajudam os proprietários a cumprir essas exigências e evitar multas.

A partir de 1º de janeiro de 2027, o CNPJ também passa a ser exigido da pessoa física contribuinte. Para empresas e holdings imobiliárias, a não cumulatividade permite aproveitar créditos de impostos pagos em etapas anteriores. A alíquota combinada de 26,5% cai para cerca de 7,95% na locação, após o redutor de 70%. Já a carga total de IRPJ, CSLL e novos tributos para empresas no lucro presumido pode chegar a 19,28%, contra 14,53% atualmente.

Como reduzir o peso da nova tributação

O planejamento tributário é o principal caminho para proprietários e investidores. A revisão de contratos de locação, com cláusulas de repasse de tributos ou reajuste de preços, ajuda a preservar a rentabilidade. Já a formalização de holdings imobiliárias pode servir para aproveitar créditos e reduzir a carga, principalmente no lucro real.

Outra possibilidade é antecipar compras e vendas de imóveis até o fim de 2026, quando valem as regras de transição mais favoráveis. Quem planeja ampliar o portfólio deve comparar a locação de longo prazo com a de temporada, já que as alíquotas são diferentes.

Aluguel pode subir em cidades com demanda alta

O aumento da carga tributária pode levar a reajustes nos aluguéis, sobretudo em cidades de demanda alta, como São Paulo, Rio de Janeiro e Florianópolis. Por outro lado, a oferta de locações pode diminuir se investidores migrarem para aplicações com menor tributação. Incorporadoras e imobiliárias também vão rever seus modelos, com custos extras na construção e na administração.

Contadores e advogados tributaristas devem orientar os contribuintes durante a transição até 2033, período em que tributos antigos e novos vão coexistir.

Quem tem até três imóveis segue só com IRPF

Pequenos locadores, com até três imóveis e receita anual abaixo de R$ 240 mil, ficam isentos do IBS e da CBS e pagam apenas o IRPF. Quem está perto do limite deve acompanhar a receita todos os meses. Análises de tributaristas citam ainda um gatilho de 20% acima dos R$ 240 mil, que a redação não confirmou em texto oficial.

Na locação por temporada, a alíquota é mais alta, mas há créditos para custos operacionais, como limpeza e manutenção. Por isso, muitos proprietários tendem a avaliar a formalização como pessoa jurídica.

Plataformas como Airbnb e Booking vão emitir notas com CBS e IBS

As plataformas de temporada, como Airbnb e Booking, devem emitir notas fiscais com o destaque de IBS e CBS. O custo operacional dessas empresas tende a crescer, e parte dele pode ser repassada aos proprietários por meio das comissões. Com isso, as taxas e os preços finais para os hóspedes podem mudar.

A exigência de formalização pode profissionalizar o setor, mas também pode afastar pequenos investidores que atuam sem registro. Em 2033, o ICMS e o ISS deixam de existir, e o IBS e a CBS passam a ser cobrados integralmente.