Locadores com mais de três imóveis pagam IBS e CBS a partir de 2027

Pessoas físicas que alugam mais de três imóveis e recebem receita anual acima de R$ 240 mil passam a ser contribuintes da CBS e do IBS, além do Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF). A regra está na Lei Complementar nº 214/2025, que regulamenta a Reforma Tributária. Em 2026, os tributos funcionam como teste, e a cobrança efetiva da CBS começa em 2027.

Hoje, quem recebe aluguel como pessoa física paga apenas o IRPF, com alíquotas progressivas de até 27,5%. A mudança acrescenta a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), que formam o chamado IVA dual, um modelo de imposto sobre consumo em dois tributos. Eles substituem gradualmente ISS, PIS e Cofins, e pequenos locadores ficam de fora.

• 2026: ano de teste, com CBS de 0,9% e IBS de 0,1%, compensáveis com PIS e Cofins.
• 2027 e 2028: CBS cobrada pela alíquota de referência fixada pelo Senado, menos 0,1 ponto percentual; IBS de 0,05% estadual e 0,05% municipal; PIS e Cofins extintos.
• 2029 a 2032: IBS sobe enquanto ICMS e ISS caem a cada ano.
• 2033: modelo completo, com ICMS e ISS extintos.

Locação residencial recebe redutor de 70% nas alíquotas

Na locação, as alíquotas de IBS e CBS têm redução de 70%. O aluguel residencial também desconta R$ 600 por mês de cada imóvel da base de cálculo, o chamado redutor social. A carga adicional para o locador contribuinte foi estimada em 8,4% após esse redutor, somada ao IRPF. Contratos de temporada de até 90 dias têm redução de 40%, o que leva a alíquota efetiva a perto de 16,8% e pode diminuir a atratividade desse modelo em cidades turísticas. Para quem paga só IRPF hoje, cada etapa da transição significa aumento real de imposto.

Venda de imóveis terá redutor de 50% na base

A venda de imóveis também entra na conta, com IBS e CBS sobre a alienação onerosa e redutor de 50% na base de cálculo. O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e o Imposto de Renda sobre ganho de capital continuam valendo. Imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 2026 podem usar o menor valor entre o custo atualizado pelo IPCA e o valor de referência oficial. A partir de 2027, o cálculo considera só o custo de aquisição, com regras menos favoráveis. Quem vende mais de três imóveis em um ano, ou um imóvel que construiu nos últimos cinco anos, também passa a ser contribuinte.

Notas fiscais e contabilidade pedem preparo antes de 2027

A nova regra amplia as obrigações de locadores pessoas físicas, que hoje lidam apenas com o carnê-leão ou com a Declaração de Ajuste Anual. As notas fiscais precisam destacar os novos tributos, além de outras obrigações acessórias, como declarações específicas. Escritórios de contabilidade ajudam o proprietário a cumprir as exigências e a evitar penalidades.

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Para empresas e holdings imobiliárias, a não cumulatividade permite aproveitar créditos de tributos pagos em etapas anteriores, como na compra de materiais ou serviços. Nas projeções usadas até aqui, a carga total de IRPJ, CSLL e dos novos tributos chega a 19,28% no lucro presumido, ante 14,53% atuais. A Resolução CGIBS nº 14, de 29 de julho de 2026, usa 27,91% como premissa para a soma de IBS e CBS, valor que não é alíquota de lei.

Contratos e holdings como caminhos para reduzir a carga

O planejamento tributário se torna essencial para proprietários e investidores. A revisão de contratos, com cláusulas de repasse de tributos ou ajuste de preços, ajuda a preservar a rentabilidade. Holdings imobiliárias podem aproveitar créditos e reduzir a carga, principalmente no lucro real. Outra alternativa é fechar compras e vendas antes do fim de 2026, quando valem as regras transitórias mais vantajosas.

Mercado imobiliário deve ajustar preços e modelos de negócio

O aumento da carga pode elevar os valores de aluguel em cidades de alta demanda, como São Paulo, Rio de Janeiro e Florianópolis. Também pode faltar oferta de locações se investidores migrarem para aplicações com menor tributação. Incorporadoras e imobiliárias precisam rever custos de construção e administração de imóveis.

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Contadores e advogados tributaristas passam a orientar os contribuintes na convivência entre tributos antigos e novos, que dura até 2033.

Quem aluga até três imóveis segue só com IRPF

Pequenos locadores, com até três imóveis e receita anual inferior a R$ 240 mil, ficam isentos da CBS e do IBS e pagam apenas IRPF. Quem está perto do limite precisa acompanhar a receita mensalmente, porque ultrapassar R$ 48 mil em um ano, equivalente a 20% de R$ 240 mil, pode torná-lo contribuinte no mesmo ano. A locação por temporada exige atenção extra, já que a equiparação à hotelaria aumenta a carga, mas permite créditos para limpeza e manutenção. Formalizar a atividade como pessoa jurídica pode reduzir o impacto fiscal.

Airbnb e Booking devem emitir notas com IBS e CBS

Plataformas como Airbnb e Booking também sentem o efeito da mudança. A obrigação de emitir notas com destaque de IBS e CBS pode elevar custos operacionais, que hoje são repassados aos proprietários em forma de comissões. Taxas ou preços finais para hóspedes podem subir, o que afeta a competitividade em destinos turísticos. Proprietários que usam essas plataformas precisam se preparar para obrigações fiscais parecidas com as de hotéis e pousadas.