Caixa Econômica retoma cota de 80% em financiamentos e eleva limite de imóvel para R$ 2,25 mi: entenda como FGTS pode ser usado

A Caixa Econômica Federal anunciou nesta sexta-feira, 10 de outubro de 2025, em São Paulo, o retorno ao financiamento de até 80% do valor de imóveis residenciais. A medida, integrada ao novo modelo de crédito habitacional do governo federal, beneficia compradores de imóveis novos e usados pelo Sistema de Amortização Constante (SAC). O presidente do banco, Carlos Antônio Vieira Fernandes, destacou que a mudança visa ampliar o acesso à moradia para famílias de classe média, com entrada reduzida para 20% do valor total. O evento contou com a presença do presidente Luiz Inácio Lula da Silva e ministros como Jader Filho, das Cidades, e Fernando Haddad, da Fazenda.

Desde novembro de 2024, o limite estava em 70% devido a restrições de capacidade do banco, que responde por cerca de 70% dos financiamentos imobiliários no país. Agora, o ajuste permite injeções iniciais de pelo menos R$ 20 bilhões em novos contratos, com expectativa de 80 mil unidades habitacionais adicionais até o fim de 2026. Essa expansão ocorre em meio a um mercado com preços elevados em capitais como São Paulo e Rio de Janeiro.

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A iniciativa responde à demanda por maior liquidez no setor, após resgates de R$ 78,5 bilhões na caderneta de poupança até outubro de 2025, o que limitava os recursos disponíveis.

Novas regras de financiamento na Caixa

O novo modelo prioriza o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), com taxas de juros de até 12% ao ano, abaixo da taxa Selic atual de 15%. Bancos devem direcionar gradualmente mais recursos da poupança para habitação, liberando depósitos compulsórios em fases até 2027. Essa transição começa em 2025 e inclui 80% dos valores para o Sistema Financeiro de Habitação (SFH), com 20% para o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).

Para o SAC, as parcelas iniciais são mais altas, mas diminuem ao longo do tempo pela redução progressiva dos juros. No sistema Price, com prestações fixas, o limite permanece em 70%.

Essas alterações facilitam simulações online no site da Caixa, onde interessados verificam condições personalizadas.

Requisitos para acessar o crédito

Interessados precisam comprovar renda estável compatível com as parcelas, que não podem exceder 30% da renda bruta mensal. O histórico de crédito deve ser positivo, sem restrições em bureaus como Serasa ou SPC.

Documentos essenciais incluem RG, CPF, comprovante de residência e declaração de IR dos últimos dois anos. Para imóveis usados, avaliação profissional é obrigatória.

• Renda mínima: varia por região, mas geralmente acima de R$ 8 mil para imóveis de até R$ 2,25 milhões.
• Idade: entre 18 e 80 anos no fim do contrato.
• Uso do FGTS: permitido para entrada ou amortização, desde que o imóvel seja residência principal.

Esses critérios garantem sustentabilidade das operações, evitando inadimplência acima de 2%, média atual do banco.

Mudanças no teto e modalidades

O teto do SFH subiu de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões, ajustado à inflação acumulada e valorização imobiliária. Essa elevação beneficia imóveis em áreas urbanas centrais, onde preços médios ultrapassaram R$ 1,8 milhão em 2025.

No SBPE, o foco é na classe média com renda acima dos limites do Minha Casa Minha Vida, permitindo financiamentos para apartamentos de 80 m² a R$ 2 milhões.

A modalidade para reformas também se expande, com linhas de até R$ 50 mil para melhorias em residências existentes.

Para imóveis pré-moldados, prazos de entrega em 30 dias se integram ao financiamento, reduzindo custos iniciais em 15%.

Impacto no mercado imobiliário

O setor da construção civil registra crescimento de 5% em lançamentos após o anúncio, segundo dados preliminares da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc). Em 2024, o mercado movimentou R$ 120 bilhões, e a projeção para 2025 é de R$ 140 bilhões com essas inovações.

Construtoras em São Paulo e Minas Gerais planejam 15% mais projetos, gerando cerca de 50 mil empregos diretos. A maior oferta de crédito reduz o déficit habitacional urbano, estimado em 6 milhões de unidades pelo governo.

Bancos concorrentes, como Itaú e Bradesco, ajustam portfólios para captar 10% mais operações habitacionais até dezembro.

Essa dinâmica equilibra a demanda em regiões como Nordeste, onde financiamentos cresceram 12% no primeiro semestre.

Opções para famílias de baixa renda

Embora o foco seja na classe média, o SFH mantém condições para rendas até R$ 8 mil, com subsídios via FGTS. O programa integra saques anuais para entrada, beneficiando 120 mil famílias em 2025.

Reformas habitacionais recebem prioridade, com liberação em até 15 dias após aprovação.

O governo monitora a implementação para ajustes em 2026, garantindo inclusão em periferias de capitais.

Passos iniciais para simular

Compradores iniciam o processo pelo aplicativo da Caixa ou agências presenciais, com análise em até 48 horas. Simuladores online calculam parcelas baseadas em renda e localização do imóvel.

Agentes imobiliários recomendam avaliação prévia de custos extras, como ITBI e registro, que somam 4% do valor.

Essa acessibilidade online agiliza 70% das aprovações, reduzindo filas em unidades físicas.