Imóveis na holding: redutor de ajuste exige atenção até 2026

Imóveis que uma holding já possui em 31 de dezembro de 2026 recebem um redutor de ajuste diferente do aplicado a imóveis comprados depois, e a escolha afeta a base de cálculo de uma venda futura do IBS e da CBS. Em uma simulação hipotética, a diferença chega a R$ 500 mil na base tributável, não no imposto devido.

O alerta foi publicado nesta sexta-feira (13) por um portal especializado em contabilidade. Segundo a análise, o texto não trata de fato novo das últimas 24 horas, mas de orientação sobre regras já em vigor, previstas na Lei Complementar 214, de 2025.

Como a data de aquisição muda o redutor de ajuste

O redutor de ajuste é um valor vinculado a cada imóvel de contribuinte do regime regular do IBS e da CBS. Ele é descontado do preço na venda, o que reduz a base de cálculo do tributo. A LC 214/2025 fixa o redutor a partir de 2027, e a data de aquisição define qual regra se aplica a cada imóvel. Para quem tem imóveis na holding, a data-chave é o fim de 2026, porque é quando o redutor dos bens já detidos é constituído. A análise também informa que a regra do redutor foi alterada pela LC 227/2026, sobre pontos que tratam de imóveis, incluindo a permuta e a redação do artigo 258.

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• 2025 — a LC 214/2025 institui o redutor de ajuste, vinculado a cada imóvel.
• 2026 — a LC 227/2026 altera pontos da LC 214/2025 sobre imóveis.
• 31 de dezembro de 2026 — data de constituição do redutor dos imóveis já detidos e dos imóveis em construção.
• 1º de janeiro de 2027 — início da cobrança da CBS e do IBS às novas alíquotas, com redutor vinculado aos imóveis.

Regras por situação do imóvel na holding

• Imóvel detido em 31 de dezembro de 2026: o redutor é o custo de aquisição atualizado pelo IPCA ou, por opção, o valor de referência.
• Imóvel comprado de não contribuinte a partir de 1º de janeiro de 2027: o redutor é o valor de aquisição, segundo o artigo 258, III, da LC 214/2025.
• Venda: além do redutor, a alíquota tem redução de 50%.
• Locação: a alíquota tem redução de 70%, e o redutor de ajuste não se aplica.

Simulação de imóvel de R$ 500 mil: base de R$ 200 mil ou R$ 700 mil

A análise usa um imóvel integralizado por R$ 500 mil, com valor de referência hipotético de R$ 1 milhão, vendido futuramente por R$ 1,2 milhão. Se o imóvel já pertencer à holding em 31 de dezembro de 2026, com opção pelo valor de referência, o redutor será de R$ 1 milhão e a base de cálculo, de R$ 200 mil. Se a integralização ocorrer a partir de 2027, com o valor de aquisição de R$ 500 mil como redutor, a base sobe para R$ 700 mil. A simulação desconsidera a atualização pelo IPCA, acréscimos e outras deduções. A economia efetiva depende das alíquotas aplicáveis e das condições da venda, segundo o texto.

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Valor de referência: divergência entre escritórios sobre o redutor

Um escritório afirma que, para imóveis detidos em 31 de dezembro de 2026, o redutor corresponde ao valor de referência. Outro escritório descreve que o padrão é o custo de aquisição atualizado, e que o valor de referência é apenas uma opção. Um terceiro sustenta que a lei não fixa prazo para essa opção nem a declara irretratável, enquanto a análise do portal e outras fontes tratam 31 de dezembro de 2026 como prazo para a escolha. Não há confirmação de qual leitura prevalece.

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Também não foi confirmado se o valor de referência estará disponível no Sinter até 31 de dezembro de 2026. O texto informa que a referência é uma estimativa fiscal de mercado, que não é escolhida livremente pelo proprietário e que não será necessariamente superior ao custo de aquisição. Há um decreto já publicado, o Decreto 12.955/2026, citado por escritórios como regulamentação vigente. O procedimento de impugnação com laudos, porém, não foi confirmado nas fontes consultadas. Os textos oficiais da LC 214/2025, da LC 227/2026 e do decreto também não foram abertos.

Contrato social não transfere imóvel sem registro na matrícula

O contrato social, sozinho, não transfere a propriedade do imóvel. A transferência depende do registro do título na matrícula, no cartório de registro de imóveis. Arquivar a alteração contratual na Junta Comercial não basta, segundo a análise. Por isso, o planejamento deve considerar a documentação e os prazos do cartório.

Segundo um escritório especializado, a imunidade de ITBI na integralização de imóveis ao capital da holding vale até o valor do capital, ressalvadas simulação ou fraude. A análise também cita a necessidade de avaliar o tratamento do ITBI e eventual reconhecimento de imunidade perante a prefeitura, os custos de registro e os efeitos no Imposto de Renda.

O que o redutor não cobre: valorização de mercado e IRPJ e CSLL

O redutor é corrigido pelo IPCA, mas não acompanha automaticamente a valorização futura do mercado. A análise afirma ainda que a utilização do redutor não aumenta, por si só, o custo fiscal do imóvel para IRPJ e CSLL. Uma fonte consultada apenas informa que IRPJ e CSLL estão fora do escopo da LC 214/2025, e essa afirmação sobre custo fiscal não foi confirmada. A decisão, segundo o texto, deve comparar o benefício esperado com os custos e as condições da operação antes do encerramento de 2026.