Caixa descarta teto de R$ 21 mil no Minha Casa, Minha Vida em 2026

Famílias com renda bruta mensal de até R$ 21 mil não devem entrar no curto prazo nas regras do Minha Casa, Minha Vida (MCMV), programa habitacional federal. A informação foi dada pela vice-presidente de Habitação da Caixa Econômica Federal, Inês Magalhães, em reunião com analistas do banco BTG Pactual, cujo relato veio a público no domingo (18). Com isso, o teto para financiamentos em áreas urbanas segue em R$ 13.000 mensais na Faixa 4, destinada a imóveis avaliados em até R$ 600 mil.

A data exata do encontro não foi informada pelas instituições. Ajustes operacionais e calibrações pontuais continuam em discussão dentro do programa. Já uma ampliação de grande porte até a faixa de R$ 21 mil está fora do horizonte imediato da Caixa. Quem quer financiar com condições subsidiadas ou juros reduzidos pode consultar os parâmetros vigentes pelo aplicativo Habitação Caixa, nas agências ou pelos telefones 4004-0104 (capitais e regiões metropolitanas) e 0800-104-0104 (demais localidades).

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Fundo trabalhista pode bancar o PPA, apesar dos saques

Mesmo sem ampliar a faixa de renda mais alta, a direção da Caixa avalia que o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) tem capacidade para cobrir o orçamento do MCMV previsto no Plano Plurianual (PPA), peça que fixa as metas orçamentárias de médio prazo do governo federal. O fundo é formado por depósitos mensais dos empregadores e financia moradia popular. Para o banco, a política habitacional avançou no volume de obras contratadas nos últimos anos, e as mudanças operacionais foram bem recebidas por construtoras e mutuários.

Para a instituição, a taxa de desemprego é o indicador que mais afeta a sustentabilidade do crédito imobiliário. Ela pesa em duas frentes: a capacidade das famílias de manter as prestações em dia e o volume de arrecadação líquida do FGTS. Foram R$ 15 bilhões em retiradas ao longo de 2026, puxadas por modalidades como o saque-aniversário. Por isso, o Conselho Curador do FGTS reduziu de R$ 175 bilhões para R$ 165 bilhões a projeção de saldo de caixa no fechamento de 2026.

Augusto Rabelo, secretário nacional de Habitação do Ministério das Cidades, apresentou dados de outubro de 2026 sobre o peso do fundo no programa. Desde 2023, o MCMV contratou 2,7 milhões de unidades habitacionais em 3.405 municípios, com R$ 424,2 bilhões em financiamentos. Desse total, R$ 369,3 bilhões saíram do FGTS e do Fundo Social do Pré-Sal, fundo público abastecido por royalties e receitas da exploração de petróleo em águas profundas, e R$ 54,8 bilhões vieram de subsídios diretos do Orçamento Geral da União (OGU). A meta da pasta é chegar a 3 milhões de moradias contratadas até dezembro de 2026.

Caixa endurece a análise de crédito com construtoras

Na aprovação de novos contratos, a Caixa elevou o rigor na escolha de quem financia e intensificou o acompanhamento da carteira ativa. A inadimplência segue em patamares controlados, e os filtros mais restritivos não comprometem a meta de contratações do MCMV para 2026. Para proteger as operações antes da assinatura, o banco montou três frentes com as empresas do setor:

• Ampliação da base de dados sobre o histórico e a capacidade financeira dos compradores antes do fechamento da venda nos estandes das construtoras.
• Elevação do padrão de crédito na triagem dos clientes trazidos pelas incorporadoras e repassados à carteira habitacional da Caixa.
• Corte gradual nas linhas sem garantia real, sobretudo o pró-soluto, modalidade em que a construtora financia ao comprador parte da entrada para quitação após a entrega das chaves.

Paralelamente, a Caixa informou aos analistas que outras flexibilizações debatidas no mercado não devem sair do papel no curto prazo. Não há previsão para aumentar o percentual máximo da renda que pode ser comprometido com a parcela nem para ampliar a cota de financiamento medida pelo loan-to-value (LTV), indicador que mostra a proporção máxima do valor de avaliação do imóvel que o banco aceita financiar.

Confira também: Minha Casa, Minha Vida 2026 tem novas faixas de renda até R$ 13.000,00 e inscrição em prefeituras e bancos

Proposta de R$ 21 mil das incorporadoras esbarra em resistência técnica

O debate começou no fim de junho de 2026, quando a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), presidida por Luiz França, protocolou no governo federal um plano para ampliar a Faixa 4. A proposta elevava a renda bruta permitida de R$ 13.000 para R$ 21.000 mensais e dobrava o preço máximo do imóvel financiável, de R$ 600 mil para R$ 1,2 milhão. Segundo a entidade, a mudança permitiria contratar até 70 mil moradias adicionais em 2026. No segmento, o MCMV já respondeu por 86,7% dos lançamentos e 83% das vendas totais entre setembro de 2025 e agosto de 2026.

O plano também previa cortar taxas na Faixa 3 e dividir os juros da Faixa 4 em três alíquotas, conforme o ganho da família. Integrantes técnicos dos ministérios das Cidades, da Fazenda e da Casa Civil resistiram à ideia. O argumento é que destinar recursos a imóveis de até R$ 1,2 milhão reduziria o foco no déficit habitacional de famílias com renda de até três salários mínimos, equivalentes a R$ 4.863 em valores de 2026. Sem consenso no governo, valem na Caixa Econômica Federal e no Banco do Brasil os limites aprovados pelo Conselho Curador do FGTS em 24 de março de 2026, revisão que estimava alcançar 6,4 milhões de famílias e gerar 123 mil postos de trabalho. Essas regras começaram a operar nas agências em 22 de abril de 2026.

Os parâmetros em vigor para áreas urbanas aparecem abaixo. A proposta descartada para o curto prazo também consta na lista, para comparação.

• Faixa 1: renda bruta mensal de até R$ 3.200,00, acima dos R$ 2.850,00 anteriores.
• Faixa 2: renda de R$ 3.200,01 até R$ 5.000,00, ante R$ 4.700,00 da regra anterior.
• Faixa 3: renda de R$ 5.000,01 até R$ 9.600,00, com imóveis de até R$ 400 mil.
• Faixa 4: renda de R$ 9.600,01 até R$ 13.000,00, com imóveis de até R$ 600 mil e juros nominais a partir de 10% ao ano.
• Proposta da Abrainc, afastada para o curto prazo: renda de até R$ 21.000,00 e imóveis de até R$ 1,2 milhão, com juros anuais de 8,66% (renda até R$ 13 mil), 9,16% (até R$ 15 mil) e 10,00% (até R$ 21 mil).

Quem ganha acima de R$ 13 mil segue no SBPE da Caixa

Para o público de renda média e alta que passa de R$ 13.000,00 por mês ou busca imóveis acima de R$ 600 mil, a Caixa concentra o atendimento no Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), modalidade tradicional abastecida pelos depósitos das cadernetas de poupança. Dados do Banco Central referentes a agosto de 2026 mostram custo efetivo médio de 10,91% ao ano nas linhas com juros regulados. Nas operações a taxas livres de mercado, a média chegou a 14,24% ao ano.

A carteira do SBPE também apresenta atrasos controlados. As reformulações aprovadas para a modalidade em 2025 permitiram ampliar o crédito para obras de incorporadoras ao longo de 2026. Na fase de transição das novas normas, a Caixa pretende manter o volume destinado à construção perto do patamar de 2026 e reservar fatia maior do orçamento para financiar a compra do imóvel pelo comprador final.