Caixa libera financiamento de imóveis até R$ 2,25 milhões com uso ampliado do FGTS a partir de hoje

A Caixa Econômica Federal inicia nesta segunda-feira, 20 de outubro de 2025, a concessão de financiamentos habitacionais com teto elevado para R$ 2,25 milhões. A medida integra pacote do governo federal que ajusta o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) para famílias de renda acima de R$ 12 mil mensais. O objetivo visa ampliar o acesso ao crédito imobiliário em meio à valorização de preços no setor.

Anteriormente limitado a R$ 1,5 milhão, o valor máximo agora permite inclusão de imóveis de padrão médio em capitais. O banco responde por cerca de 70% dos contratos habitacionais no país e estima injeção de R$ 20 bilhões no mercado até 2026.

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O uso do FGTS ganha flexibilidade para abater entrada, amortizar saldo ou quitar parcelas em operações dentro do SFH. Juros ficam restritos a 12% ao ano, abaixo da taxa Selic atual de 15%.

Principais mudanças incluem:

• Elevação do teto de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões no SFH.
• Financiamento de até 80% do valor do imóvel, reduzindo a entrada para 20%.
• Aplicação do FGTS em imóveis residenciais urbanos, novos ou usados.

Ajustes no SFH e impacto imediato

O Sistema Financeiro de Habitação opera com condições reguladas para reduzir custos aos compradores. A atualização do teto atende à inflação imobiliária acumulada, que elevou valores médios acima de R$ 1,8 milhão em grandes cidades no primeiro semestre de 2025.

Bancos como Caixa e Banco do Brasil processam as operações sob o novo modelo. A transição gradual inicia em 2025 e se estende até janeiro de 2027, com testes até o fim de 2026.

O pacote responde a resgates de R$ 78,5 bilhões na poupança neste ano, que limitavam recursos disponíveis. Agora, 65% dos depósitos obrigatoriamente direcionados ao crédito habitacional mantêm fluxo estável.

Uso ampliado do FGTS em contratos

Trabalhadores com saldo no FGTS acessam o fundo para reduzir encargos no financiamento. O recurso aplica-se como complemento à entrada, abatendo até 100% desse montante inicial.

Na amortização, o FGTS encurta prazos ou diminui parcelas mensais. Para quitação parcial, ajusta o fluxo de caixa familiar ao longo do contrato.

Requisitos incluem três anos de contribuição ao fundo e ausência de outro imóvel financiado na mesma localidade. O imóvel deve ter escritura regular e localização urbana.

Em 2025, o FGTS destinou R$ 142 bilhões ao setor habitacional, com projeção de 80 mil contratos adicionais até o fim de 2026.

Cota de financiamento elevada para 80%

A Caixa retoma a cota máxima de 80% no Sistema de Amortização Constante (SAC), onde parcelas decrescem ao longo do tempo. Essa modalidade aplica-se a imóveis até R$ 2,25 milhões no SFH.

Anteriormente, o limite ficava em 70% desde novembro de 2024, devido a restrições de capacidade. A mudança libera R$ 36,9 bilhões imediatamente para novas operações.

Pelas regras da Tabela Price, o financiamento atinge 70% do valor, com parcelas fixas. Compradores simulam opções no site da Caixa para comparar impactos no orçamento.

O modelo equilibra liquidez, alocando 80% dos recursos ao SFH e 20% ao Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).

Linha para reformas residenciais integrada

O governo cria modalidade para melhorias em imóveis, com empréstimos de R$ 5 mil a R$ 30 mil vinculados ao Minha Casa Minha Vida. Recursos do FGTS amortizam essas operações, priorizando eficiência energética.

A iniciativa atende 50 mil famílias em 2025 e evita desapropriações urbanas. Prazos de pagamento estendem-se conforme o valor contratado.

Imóveis elegíveis incluem residências com necessidade de adaptações para acessibilidade. A Caixa processa aprovações via feirões digitais em outubro de 2025.

Essa expansão integra o pacote para elevar o estoque habitacional em 1,5 milhão de unidades até 2030.

Projeções de volume no crédito habitacional

O novo modelo viabiliza R$ 111 bilhões no primeiro ano, R$ 52,4 bilhões acima do anterior. A Caixa registra carteira de R$ 875,5 bilhões no SBPE, com 369 mil imóveis contratados no semestre inicial de 2025.

Instituições financeiras captam volumes da poupança para usos livres por 5 a 7 anos, renováveis sob supervisão. O direcionamento obrigatório cai de 20% para 15% nos compulsórios durante a transição.

Feirões presenciais e online aceleram contratações para rendas até R$ 8 mil. O foco permanece em classe média, com análise de perfil para aprovação rápida.

Dados do Ministério das Cidades indicam 2% dos contratos atuais indexados ao IPCA, tendência em ascensão com as regras atualizadas.